בדיקות משפטיות ותכנוניות לפני רכישת דירה

*דורון אהרוני, עו"ד

רכישת דירה מהווה את אחת הרכישות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיי אדם. סכום הרכישה הגבוה, ומשקלן של ההתחייבויות החוזיות והקנייניות בעסקה מחייבים בדיקות משפטיות ותכנוניות מקיפות, יחד עם תכנון מס נכון, טרם התקשרות בהסכם הרכישה.

הרשימה שלהלן אינה מקיפה את כל הבדיקות. מנגד, ישנן בדיקות שניתן לוותר עליהן, בהתאם לנסיבות.

יודגש כי מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. שירותיו של עורך דין מקרקעין לפני קניית דירה מומלצת ביותר.

זהות בעלי הזכויות בדירה – בדיקה ראשונית וחשובה היא האם אכן המוכר הוא בעל הזכויות בדירה. את זאת ניתן לעשות על ידי השוואת פרטי המוכר בתעודת הזהות, אל מול נסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין – "הטאבו") – נסח טאבו. אם הדירה טרם נרשמה בטאבו, יש לבקש טופס ’אישור זכויות’ ממנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת שמנהלת את הרישום.

נסח טאבו עדכני ניתן להוציא בעלות של 10 ₪ באתר האינטרנט של שירות התשלומים הממשלתי.

מומלץ מאוד לא להסתפק בעיון בנסח טאבו ישן ולא מעודכן שיכול להציג מוכר הדירה, ולהוציא נסח מעודכן, שעלותו שולית. בהמשך, לאחר שלב המשא ומתן והבדיקות, לצורך השלמת העסקה, כדאי לקבל נסח מחייב, על-ידי פניה ללשכת רישום המקרקעין.

נסח הטאבו יכול ללמד גם על מצב הזכויות בדירה – האם מדובר בבעלות מלאה, חכירה לדורות, הם בוצעה פרצלציה (חלוקה) במגרש והבניין נרשם כבית משתף עם "תתי חלקות" נפרדות וכו’.

בנוסף, מנסח הטאבו של בית משותף, יחד עם תשריט הבית המשותף ניתן ללמוד האם אכן החניה, המחסן או גג הדירה, אכן "מוצמדים" ושייכים לדירה, כפי שהבטיח המוכר.

בדירה אשר נמצאת בחכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק את הסכם החכירה, את תנאיו והאם ההצמדות המפורטות זהות להצמדות המפורטת בתיק הבית המשותף.

לצורך הוצאת נסח טאבו יש צורך במספרי "גוש" ו"חלקה" של הנכס. ניתן לאתר זאת לפי כתובת הדירה.

אם הדירה טרם נרשמה בטאבו, אך רשומה במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת כלשהי – יש לבקש "אישור זכויות" מהגורם הרלוונטי, בו רשומות הזכויות.

חובות או שעבודים בדירה - מלבד זהות בעלי הזכויות בדירה, ובדיקת המצב הרישומי שלה, נסח הטאבו יכול לספק גם את המידע הראשוני בכל הנודע לחובות או שעבודים בדירה, כגון הערות אזהרה, משכנתא, שעבודים, תיקי הוצאה לפועל וכו’.

במקביל לבדיקת שעבודים וחובות בנסח הטאבו, יש לבדוק זאת גם ברישומי רשם המשכונות. ישנם מקרים בהם הוסר שעבוד מהדירה, נמחק רישומו מנסח הטאבו, אך טרם נמחק מהרישום אצל רשם המשכונות, או לחילופין, מעולם לא נרשם השעבוד בנסח הטאבו, אלא רק אצל רשם המשכונות.

ניתן להוציא תדפיס מרשם המשכונות, לפי שמות ומספרי תעודת הזהות של בעלי הדירה (כפי שהם מופיעים בנסח הטאבו).

בדיקות תכנוניות – הבדיקה הראשונית של נסח הטאבו אינה מספיקה. אמנם אם קיימת חריגת בניה, צו מניעה, הפקעה או צו הריסה, יכול וזה יצוין בנסח הטאבו, אך יש חשיבות להוציא את "תיק הבניין" ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית, לבדוק האם הבניין אכן נבנה בהתאם להיתר בניה, מהן הבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה ואת ההיתר שניתן בפועל.

כמו כן יש לצלם את תשריט הבית המשותף מתוך התיק, ולבדוק אל מול המצב הקיים בפועל.

בתיק הבניין ניתן גם לראות האם ננקטו על-ידי בעל הנכס הליכי תכנון ובנייה, על-ידי תכתובת בתיק, כגון דו"ח פקח שביקר בנכס, מכתבי התראה שקיבל בעל הנכס ועוד.

חשוב לזכור כי כל בכל הליך תכנון ובניה הפתוח כנגד בעל הנכס, הקונה יבוא בנעליו, עם העברת הזכויות אליו.

ניתן גם לבקש במשרדי הוועדה המקומית פירוט בכתב של המצב תכנוני ביחס לנכס, אשר יכלול את התוכניות שחלות על הנכס. מתוכן ניתן ללמוד מה זכויות הבנייה האפשריות, ולדעת אם נוצלו במלואן, או קיימות זכויות בניה עודפות; את ייעוד הנכס - למגורים, למסחר או למשרדים.

חשוב מאוד לבדוק מה המצב התכנוני מסביב לנכס. ייתכן שבמגרש ריק מתוכנן להיבנות רב קומות, או מרכז מסחרי גדול. לצורך כך ניתן לתאם פגישה עם משרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה, ולבקש אינפורמציה לגבי כל התוכניות החלות על המגרשים הגובלים בבניין בו מצויה הדירה.

פגמים נסתרים – בדיקת תשתיות הדירה נועדה למנוע הפתעות לא נעימות, כבעיות רטיבות, ניקוז, תשתית חשמל לקויה, שינויים מבניים מסוכנים כגון הסרת קיר תומך, ועוד.

ישנן חברות המתמחות בסוג בדיקות אלה, ומומלץ להסתייע בהן, בהתאם למקרה הפרטני.

לעיתים ניתן לוותר על שירותיהן ולהסתייע באיש מקצוע אמין (אינסטלאטור/חשמלאי) לצורך בדיקת התשתיות, ובעורך דין מקרקעין אשר בטרם החתימה על הסכם הרכישה ישווה את מצבה בפועל של הדירה אל מול תשריט הבית המשותף, בכדי לגלות שינויים מסוכנים במבנה, ויבדוק את המצב התכנוני בדירה, בבניין ובסביבתו. עורך דין מקרקעין יבדוק את תוכנית הבניין במחלקת ההנדסה של העירייה ואת תוכניות החלות על החלקה עליה נבנה הבית המשותף.

לצורך איתור מטרדים בסביבה הקרובה לדירה, כגון מוקדים לשידור סלולארי, אתרים לסילוק פסולת יש לבדוק באתר של המשרד לאיכות הסביבה.

הוצאות רכישה והיערכות הקונה לתשלומים עבור הנכס

תשלומים נלווים

למעט מחיר הדירה, יש לשים את הדעת על תשלומים נוספים, לצורך הקצאת התקציב המתאים לרכישה.

כפי שיפורט להלן, יש לחשב את מס הרכישה בהתאם לנסיבות הרכישה (האם מדובר בדירה יחידה, דירה נוספת או דירה שניה במספר כשיש כוונה למכור את הדירה הראשונה בתוך שנתיים); היטל השבחה – כמפורט להלן; עמלת תיווך אם ישנה; שכ"ט עו"ד; תשלומי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל בנסיבות של זכויות חכירה לא מהוונות של דירה בבעלות המנהל (מקובל להשית תשלום זה על המוכר, ולא על הקונה, אך יש לציין זאת במפורש בהסכם המכר) ועוד.

בנסיבות של לקיחת משכנתא, יש לחשב את הסך הכולל של לקיחת ההלוואה, בנוסף לחישוב התשלומים החודשיים, כגון דמי פתיחת תיק, ביטוחי חיים ודירה הנדרשים על-ידי הבנק וכו’).

משכנתא – כחלק מהמשא ומתן לרכישת הדירה, מקובל לסכם עם המוכר את פריסת התשלומים עד לקבלת החזקה בדירה בפועל. על הרוכש להיערך לכך בהתאם, במיוחד אם יזדקק למשכנתא.

במקרה של צורך בהלוואה מגובה במשכנתא, חשוב מאוד לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, טרם החתימה על הסכם הרכישה.

לבקשה נהוג לצרף שלושה תלושי משכורת האחרונים של מבקשי הבקשה, תדפיס חשבון עו"ש בבנק של שלושת החודשים האחרונים, נסח טאבו של הדירה, או אישור זכויות מטעם מנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת אם הדירה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ומסמכים נוספים בהתאם לכל מקרה.

בד"כ הבנק יתנה את מתן ההלוואה בסף מינימום של תשלום ראשוני שצריך להיעשות על-ידי הקונה.

על הקונה לוודא כי יש באמצעותו את ההון הראשוני המבוקש, טרם החתימה על הסכם הרכישה, על מנת שלא ייגרם מצב בו לאחר חתימתו על הסכם הרכישה לא יוכל לפרוע את מלוא התשלום עבור הדירה, ועל-ידי כך למעשה להפר את הסכם הרכישה, אז ייאלץ לשלם פיצוי מוסכם למוכר – סכום לא מבוטל, שעשוי להגיע ל-10% משווי הדירה ואף יותר.

תשלומי מיסים

מס רכישה

תשלום מס רכישה משתנה בהתאם למחיר הדירה, ובמיוחד לעצם היותה של הדירה נכסו היחיד של הקונה, או נכס נוסף. כמו כן קיימות הקלות והנחות לנכים, נפגעי פעולות איבה, עולים ועוד.

מדרגות מס רכישה מתעדכנות, בהתאם לתיקון בחוק, אחת לשנה. חישוב המס בהתאם למדרגות הפורטת להלן נכון לעסקאות מכר שיתבצעו עד ה-31 בדצמבר 2012:

החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "דירה נוספת" ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה מתכוון למכור את הדירה הראשונה שבבעלותו בתוך שנתיים, ותיוותר בבעלותו דירה אחת ויחידה. במקרה כזה תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה. היה ולא ימכור את דירתו הנוספת בתוך שנתיים יישא סכום המס ריבית והצמדה.

היטל השבחה

לעיתים, עם מכירת הדירה, יכול וייווצר חיוב בתשלום היטל השבחה. יודגש כי אין מדובר במס שבח, אותו מטילה רשות המיסים (מיסוי מקרקעין), כי אם על היטל השבחה, אותו מטילה הרשות המקומית.

עילת החיוב בהיטל השבחה קמה עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין בתחום הרשות המקומית.

בעל הדירה יהיה חייב בהיטל השבחה אם שווי הנכס שבידיו עלה עקב אישור תוכנית (תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת), אם בגין הגדלת זכויות ניצול המקרקעין שבידיו ואם "בדרך אחרת". שיעור ההיטל עומד על מחצית ההשבחה.

מאחר והסכומים נגבים כהיטל על-ידי הרשות המקומית, תשלום ההיטל מהווה תנאי לקבלת "אישור עירייה" על היעדר חובות בגין לצורך רישום הזכויות בטאבו על-שם הקונה.

את תשלום היטל ההשבחה בגין תוכנית שאושרה טרם מועד העברת החזקה בדירה לקונה, מקובל להשית על המוכר, וממועד העברת החזרה אל הקונה.

למרות זאת, על הקונה לבדוק האם חלה על המוכר חובת תשלום בגין היטל השבחה, על מנת שהסך הנ"ל יופקד בנאמנות אצל עורך הדין שלו, כבטחון שהתשלום אכן ישולם לרשות, וניתן יהיה לקבל את אישורה להעברת הזכויות לקונה.

בדיקת התשלומים אשר יחולו על המוכר

למרות שתשלומי המוכר אינם ייצאו מכיס הקונה, עורך דין מקרקעין ירצה לחשב ולקבל מידע מפורט בכל הנוגע לתשלומים אשר יחולו על המוכר עם השלמת העסקה, בכדי להשאיר את סכום כסף זה בנאמנות אצל בא כוח הקונה עד לתשלומם המלא בפועל על-ידי המוכר.

מנגנון נאמנות זה נועד להגן על הקונה, להבטיח את תשלום מלוא הסכומים על-ידי המוכר או בא כוחו, ועל-ידי כך לאפשר את רישום הזכויות על-שם הקונה בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.

לדוגמא, היה ויוותר חוב החל על המוכר בגין היטל השבחה לרשות המקומית, אז לא יקבל הקונה את "אישור העירייה" לצורך רישום הדירה בטאבו. כך גם בכל הנוגע לתשלום מס שבח – רשויות המס לא ינפיקו "אישור לרישום בטאבו" עד לקבלת מלוא התשלום בגין מס שבח. גם מנהל מקרקעי ישראל לא יבצע העברת זכויות ברישומיו ללא תשלום דמי הסכמה או תשלומים אחרים אשר יחולו על המוכר.

כאמור, זוהי רשימה ארוכה, אך לא ממצה. אחד מתפקידיו החשובים של עורך דין שתחום התמחותו מקרקעין, מתחילה בליווי רוכש הדירה בבדיקות מקדמיות לרכישת הדירה, בעריכת הסכם מכר שיגן על הקונה ויבטיח את זכויותיו תוך שימוש במנגנוני הגנה שונים כגון הפקדת תשלומי המוכר בנאמנות עד לקבלת מלוא המסמכים להעברת הזכויות לקונה; החתמת הקונה על יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה שנרשמה על שמו, במקרה של הפרת הסכם המכר מצידו; בתכנון מס אפקטיבי; ומסתיימת ברישום זכויותיו של הקונה בדירה.

*מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.