בס"ד 


החלטתם למכור או לקנות דירה בשעה טובה? לא פחות חשוב מבחירת הדירה לקנייה או מפרטי העסקה למכירת דירה (מיקום הדירה, תנאי תשלום, מועד פינוי הדירה וכו'), הוא תכנון מס נכון.


למה הכוונה?


על פי חוק, מוכר דירה יחוייב במס שבח . מהו מס זה? בקצרה ניתן לומר כי זהו מס המוטל על דירה שנמכרת ברווח מהסכום שנקנתה.

 

לדוגמא, אם רכשתי דירתי בסכום של 500,000 ₪ וכיום אני מוכרת אותה בסכום של 800,000 ₪ אז על הרווח בין הסכום שקניתי לסכום שמכרתי (300,000 ₪) יחול המס. כמובן שלא צריך לשלם את כל הסכום כמס אלא אחוז מסויים על פי החוק.


אין זה המקום לציין מה אחוז המס שיחול על השבח שכן המדובר בנתונים שישתנו מאדם לאדם מעסקה לעסקה ומכאן כי יש לבחון כל עסקה לגופה.


מעבר לכך, יש סכומים אשר ניתן לנכות אותם מסכום השבח אשר מפחיתים במידת מה מהסכום הנגזר לתשלום (למשל הוצאות שהוצאתי על הדירה אשר מוכרות בניכוי – שכ"ט מתווך, עו"ד, שיפוצים ועוד).


כמו כן, קיימים על פי חוק, פטורים והקלות לפיהן יוכל מוכר, לקבל הקלות בתשלום מס השבח, עד כדי פטור מלא. הכל תלוי באופי הדיווח לרשויות המס.


יתכן ומוכר יכול להנות ממספר פטורים והקלות על פי החוק. ואולם, בעת הדיווח לרשויות המס, יהא עליו לבחור פטור אחד בלבד על פיו יבקש להיות מדווח. ישנה חשיבות מכרעת לבחירת סעיף הפטור ו/או ההקלה המתאימים שכן ישנם סעיפי פטור, אשר לא ניתן לעשות בהם שימוש חוזר בפרק זמן מסויים, ויש לבחון כל מקרה לגופו, תוך בחינת המצב של המוכר, תוכניותיו לעתיד (למשל אם ברשותו דירה נוספת והאם מתכנן למכור בעתיד הקרוב נכסים, וכן מה שווי כל אחת מדירותיו –היכן כדאי יהא לו לנצל את הפטור ה'טוב' יותר עבורו) וכו'.


בנוסף לכך, קיימות הוראות שעה, לפיהן בנוסף לסעיפי החוק המוכרים, קמות הוראות נוספות אשר מעניקות פטורים והקלות בזמנים מוגדרים מסיבות שהמחוקק בחר לתיתן. (כמו למשל בזמנים אלו)


גם רוכש דירה יחוייב במס רכישה על פי חוק. מס זה הנו נגזרת של אופי העיסקה, מחיר הדירה ומצבו של הרוכש.(כמה דירות ברשותו, שווי הדירה הנמכרת, מצב אישי של הרוכש (נכה יקבל הקלה וכיוצב', שווי העיסקה וכו').


למשל ישנה אפשרות להעביר דירה במתנה (מסיבות שונות ומגוונות) ועל עיסקה זו יחולו הקלות ופטורים מסויימים לרוב. כמו גם בהעברת דירה במתנה בין קרובים יחול פטור מסויים בתשלום המס גם אם המדובר בדירה נוספת של הרוכש/ מקבל המתנה.


יש חשיבות לתכנון המס למשל כאשר מדובר בהעברה במתנה. מתי עדיף לקבל דירה בירושה ומתי עדיף לקבלה במתנה. כמובן שקיימים שיקולים רבים לביצוע מהלך זה או אחר אשר צריכים להלקח בחשבון.


יצויין כי לעיתים, עקב תכנון לא נכון של הדיווח לרשוית המס על ביצוע עסקה, עלולים צדדים לעיסקה להידרש לשלם סכומים גבוהים ביותר, אשר משפיעים באופן ישיר על כדאיות העיסקה. למשל אם צד לעיסקה חוייב בתשלום מס גבוה על עסקה, יתכן כי לו היה יודע כך בטרם חתימתו על העסקה, לא היה פונה לבצעה כלל שכן לא לקח בחשבון הוצאה גבוהה זו.

לעיתים צד מקבל פטור בעסקה זו ובעסקה שלאחריה יקבל חיוב אסטרונומי וזאת עקב תכנון מס לא נכון. לרוב לא ניתן יהא להחזיר את הגלגל אחורנית ולא ניתן יהא לתקן את המעוות וחבל!!.


יובהר כי תכנון המס בעסקה אינו נוגע רק לעסקה הספציפית אלא מהווה הוא תכנון מס עתידי למדווח. הדיווח על העיסקה היום והשימוש בסעיף זה או אחר לקבלת פטור או לא, ישפיע באופן ישיר ובלעדי על הדיווח הבא בעיסקה הבאה שתבוצע על ידי אותו אדם.


אם כן, לא מספיק יהא לדווח היום נכון אלא יש להסתמך על דיווח הקודם של אותו אדם בעסקאות קודמות שלו וכן לצפות פני עתיד ולתכנן את המס הצפוי בעסקאות הבאות.


אין ספק כי מדובר בעניין שבמומחיות ואין זה יהיה נכון לדווח על עסקה כלאחר יד . על כן מומלץ בטרם חתימה על הסכם מכר להתייעץ עם עו"ד, הבקי בתחום מיסוי המקרקעין, אשר ידע להעריך נכונה את מצב הצדדים לעסקה, ולהמליץ להם לנצל את הפטורים המירביים המגיעים להם על פי החוק במקרה המתאים, או לעיתים ישתלם לצד לעסקה לשאת בתשלום כלשהו היום, כדי להנות מפטור עתידי גדול יותר בעסקה הבאה, כמו גם, לתכנן היטב את הדיווח לרשויות המס אשר מהווה חלק בלתי נפרד וחשוב ביותר להשלמת העסקה תוך התחשבות בעסקאות קודמות ועתידיות.


* אין באמור לעיל להוות תחליף ליעוץ משפטי פרטני ויש לבחון כל מקרה לגופו, ולהתייעץ עם עו"ד הבקי בתחום.

* הכותבת הנה עו"ד מוסמכת מאת לשכת עורכי הדין בישראל, בעלת תואר ראשון במשפטים בהתמחות בחטיבת זכויות אדם ואזרח ותואר שני מוסמך במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, מגשרת מוסמכת, בעלת משרד עצמאי באשקלון ובשדרות, העוסק בעיקר בתחום המשפחה והנדל"ן.