בעלים של נכס מקרקעין עליו בנוי בית מגורים חתם עם יזמי בנייה על הסכם קומבינציה לפיו ירכשו את הנכס ויבנו עלו בניין מגורים שיכלול 9 יח"ד, ובתמורה - ישלמו לו סכום כסף. בנוסף, תינתן לו תמורה נוספת ב"שווה כסף", בדמות של דירת פנטהאוז.


ההסכם כלל תנאי מתלה כי כניסתו לתוקף של ההסכם הוא קבלת היתר או אישור בכתב מהוועדה המקומית, לפיהם יאושר להקים בניין הכולל 9 יח"ד. המדובר בהסכם שנחתם לאחר מו"מ כאשר היזמים יוצגו על ידי עו"ד שניסחו את ההסכם ובעל המקרקעין לא היה מיוצג.


בעל המקרקעין עתר לביטול ההסכם מאחר והתנאי המתלה לא התקיים. עוד טען כי היזמים הפרו התחייבויות שונות, בניגוד להוראות ההסכם, והדירה שהיה אמור לקבל, ולכן, אף אם ההסכם נכנס לתוקפו, הוא בוטל כדין. היזמים טענו כי לא מדובר בהסכם קומבינציה, אלא בהסכם מכר רגיל. בנוסף, טענו כי התנאי המתלה התקיים ובעל המקרקעין פעל לסיכול התנאי ולכן הוא לא יכול להסתמך על אי-התקיימותו.


היזמים טענו כי בעל המקרקעין הפר את ההסכם ואין בסיס להודעות הביטול. היזמים עתרו בהגנתם למתן צו הצהרתי לאכיפה, צו פינוי ופסיקת פיצוי בסך של 350,000 שקלים. לאחר שהובאו הראיות ונשמעו העדויות נדחו כל טענות היזמים. תביעותיהם נדחו על הסף מאחר והם לא הגישו תביעה בכלל.


בית המשפט: תנאי המתלה כלל לא התקיים


בית המשפט קבע כי התנאי המתלה לא התקיים מאחר ולא נתקבל היתר ואף לא הוכח כי הוגשה בקשה לקבלתו. בהתאם לחוק החוזים חוזה יכול שיהיה תלוי בתנאי או שיחדל בהתקיים תנאי. טענת היזמים כי התנאי המתלה נועד להגן עליהם ובשל אי התקיימותו בעל המקרקעין אינו יכול להסתמך על אי קיומו נדחתה מאחר והסעיף נוסח באופן הדדי, ולא ניתן לקרוא אל תוך הסעיף כוונה להותיר את האפשרות לטעון לאי התקיימות התנאי רק בידי אחד הצדדים.


ככל שביקשו הצדדים כי למי מהם תינתן הזכות הבלעדית לדרוש את ביטול ההסכם נוכח אי קיום התנאי הרי שהיה עליהם לציין זאת בהסכם והם לא עשו כן. מה גם שההסכם נוסח על ידי היזמים. הוכח בעדויות כי לבעל המקרקעין היה אינטרס בקביעת התנאי המתלה. בעל המקרקעין הוא אדם פרטי ואמור היה לפנות את דירת מגוריו ולקבל במקומה דירה אחרת.


טענת היזמים כי די היה באישור בע"פ שהתקבל לטענתם נדחתה על הסף וזאת, בהתחשב בהוראת ההסכם שחייב מתן אישור בכתב או קבלת היתר. בית המשפט קיבל את טענת בעל המקרקעין כי "האישור בע"פ", ניתן טרם כריתת ההסכם ולכן לא יכול ללמד כי התנאי התקיים.


ניסיון היזמים להסתמך על מכתב שניתן על ידי הוועדה המקומית נדחה אף הוא מאחר ואין מדובר באישור מפורש כי ניתן יהיה לבנות 9 יח"ד בנכס. עוד נקבע כי בחלוף למעלה משלוש שנים ממועד חתימת ההסכם המועד הסביר לקיומו התנאי המתלה - חלף.


ההסכם נוסח באופן בעייתי ולא מדויק


היזמים טענו כי בעל המקרקעין לא חתם על תכניות ובכך מנע את קיום התנאי. בעל המקרקעין טען כי לא חתם על התוכניות מאחר והיזמים לא מסרו לעיונו תכניות ומפרט לגבי דירת התמורה, בהתאם להתחייבותם. היזמים טענו כי בעל המקרקעין כלל לא היה בעמדה אשר מאפשרת לו לדרוש לעיין בתכניות, שכן עסקינן בהסכם מכר ולא קומבינציה. בית המשפט קבע כי לבעל המקרקעין הזכות לעיין בתכניות ולדרוש את שדרש לגבי דירתו מכוח הוראות ההסכם, ולכן - הוא לא סיכל את התקיימות התנאי.


בית המשפט ציין כי ההסכם נוסח בצורה בעייתית. תחילה, דירת התמורה לא הוגדרה בצורה מדויקת מספיק ובין הצדדים התעוררו מחלוקות לגביה כבר מתחילת הדרך. החוזה יצר "סיטואציה מעגלית" היות ובעל המקרקעין לא הסכים לחתום על התכניות כשלא הוסדרה המחלוקת לגבי דירתו, ללא הגשת התכניות לא ניתן היה לקבל היתר, וללא היתר לגבי 9 יח"ד לא מתקיים התנאי המתלה.


היזמים ניסחו את ההסכם, ואין להם להלין אלא על עצמם. בכל אופן, ההסכם כפי שנוסח הותיר פתח למו"מ עתידי והותיר "חורים". הטענה כי חוזה מכר רגיל היה אמור "לסגור את כל הפינות" נדחתה באשר החוזה לא ענה על דרישות היזמים עצמם והם לא הוכיחו את טענותיהם לגבי מהות העסקה והסיבות לשינויים.


נקבע כי אין לראות באי חתימת בעל המקרקעין על התוכניות, כמחדל המהווה סיכול התנאי. בהסכם נכללה התייחסות לדירת התמורה כחלק מהתמורה והדבר חייב את היזמים לפרט את כל שניתן לגבי הדירה, לרבות העברת תכניות. תיאור דירת התמורה בהסכם היה כללי וחסר פרטי יסוד. היזמים העידו כי המדובר בתכניות "רעיוניות", ואף לשיטתם, לתכניות שהוצגו היה ממד זמני ובלתי סופי.


בית המשפט ביכר את גרסת בעל המקרקעין אשר הסביר כי הוא דרש לקבל פרטים לגבי דירת התמורה שהייתה לו זכות לקבלם בין יתר מאחר ודירת התמורה מהווה מחצית מהתמורה. אף אם עסקינן בעסקת מכר, כאשר הצדדים הגדירו שחלק מהתמורה ישולם בשווה כסף הם היו חייבים לתאר את אותו "שווה כסף" במדויק.


היזמים מסרו בעניין גרסאות סותרות. מבחינה חוזית, אחת מהשתיים: או שההסכם כלל אינו מבטא מסוימות וגמירות דעת לגבי דירת התמורה ודינו להתבטל בשל כך; או שההסכם נועד לשקף מסוימות וגמירות דעת לגבי דירת התמורה - ואז, ברי כי בעל המקרקעין היה זכאי לקבל מפרט ותשריטים והיה זכאי לדעת בדיוק מה הוא עתיד לקבל.


הטענה בדבר הסיכול החוזה בשל אי החתימה על הבקשה להיתר אינה מתיישבת עם העובדה כי ליזמים ייפוי כוח לחתום על כל המסמכים, לרבות תכניות. בנסיבות המקרה לא מצא בית המשפט שהתנהלות בעל המקרקעין משולה ל-"אחיזה בקרנות מזבח" או כי המדובר בעמידה על זכות חוזית שלא בתום לב. בית המשפט הגיע למסקנה כי ההסכם שנכרת בטל ומבוטל, ואין לו תוקף.

 

 

עו"ד ונוטריון מאור לאליאן ייצג את בעל המקרקעין במסגרת ההליכים בבית המשפט [ה"פ 5040-04-15].