מבוא

במאמר זה אני מבקש להגיש לכם הקוראים מספר עצות אשר יש בהן, לדעתי, לספק לא מעט עזרה לאלה מביניכם המבקשים לקחת חלק בעסקת מכירה או רכישה של נכס מקרקעין כמו קרקע או דירה יד שנייה (לא דירה מקבלן, שכן אז ישנם שיקולים אחרים שיידונו במאמר אחר).

 

המאמר מחולק לשלושה חלקים: חלק ראשון הכולל עצות עבור שני הצדדים להסכם, חלק שני הכולל עצות לצד המוכר, וחלק שלישי ואחרון הכולל עצות לצד הרוכש. לא משנה באיזה צד אתם נמצאים בעסקה שלשמה אתם קוראים מאמר זה, אני ממליץ שלא להתמקד בלבד בחלק שאתם חושבים שהוא נוגע לכם, ולקרוא את המאמר כולו על שלושת חלקיו, שכן יש בו להעניק לכם הבנה רחבה יותר בתהליך אליו אתם נכנסים.

בכל מקרה, צריך לזכור כי על אף היריעה הרחבה של המאמר, מדובר בעצות כלליות שאינן לוקחות בחשבון מקרים ספציפיים שלא כל העצות שלהלן חלות עליהם. על כן, צריך לשים לב כי העצות שלהלן אינן מתיימרות כלל וכלל לבוא במקום ייעוץ משפטי מקצועי וענייני מאת עורך דין או בעל השכלה וניסיון רלוונטיים.

חלק א - עצות עבור כל הצדדים להסכם

1. כדאי שכל צד יגיע עם עורך דין משלו, על מנת שהאינטרס שלו יהיה מוגן ככל שניתן. עבור מרבית האנשים מדובר בעסקה הגדולה ביותר שתהיה להם במהלך חייהם, ומעורבים בה אמוציות וכספים רבים, ולכן זה לא המקום לחסוך בעלויות, ובוודאי לא בעלויות של איש מקצוע אשר יכול להבטיח את הזכויות שלכם.

2. תבחרו עורך דין מקצועי שמכיר את התחום. עורך דין שלא מנוסה בתחום לשמו באתם אליו, עלול לעשות טעויות שיעלו לכם ביוקר (וזאת אני כותב מתוך היכרות אישית מצערת עם לקוחות אשר שמו את מבטחם בעורך דין כזה או אחר, ולבסוף הסתבר כי הנזק שנגרם עלה על התועלת). כיצד בוחרים עורך דין כזה? ישנן מספר דרכים שאני יכול למנות חלק מהן בפניכם:

‏א. ישנם עורכי דין ששמם הולך לפניהם בתחומים השונים, ואפשר לסמוך עליהם.

‏ב. אפשר לערוך בירורים אצל קרובי משפחה או חברים ומכרים אשר עברו עסקאות דומות, וללמוד מניסיונם.

‏ג. אפשר לבקש להיפגש אישית עם מספר עורכי דין על מנת להתרשם מהם אישית ולקבל הצעת מחיר, מה שמביא אותנו לסעיף הבא.

‏ד. כמובן שלעלות שכר הטרחה של עורך הדין ישנה חשיבות רבה, והיא תהווה אחד הגורמים המכריעים בבחירתו. מנגד, צריך לזכור שלא כל זול הוא טוב, ובלא מעט פעמים הוא הופך ליקר יותר.

‏ה. לא פחות חשובים מההמלצות ועלות שכר הטרחה, הם המפגש וההתרשמות האישיים שלכם: מאוד חשוב להיפגש עם עורך הדין ולהתרשם מהאישיות והאופי שלו. הרי מלבד המקצועיות שלו, הוא הולך ללוות אתכם במהלך עסקה שיכולה להימשך מספר חודשים, ולכן סביר להניח כי תעדיפו לעבוד עם עורך דין נעים הליכות ונוח במהלך תקופה זו. מנגד, הנעימות שלו לא צריכה לבוא על חשבון המקצועיות שלו. אם אין ברירה, אז עדיף עורך דין מקצועי שיודע מה הוא עושה, על פני עורך דין נחמד.

3. כדאי שהתמורה בעסקה תהיה נקובה בשקלים. לדעתי אין סיבה להשתמש בדולר ו/או בכל מטבע זר אחר. השימוש בדולר הוא שריד היסטורי מימים בהם השקל היה חלש ותנודתי מאוד. אבל המצב השתנה מאז, ובלי עין הרע, השקל יציב מאוד מזה עשרות שנים (לאחרונה אפילו יציב יותר מהדולר). כמו כן, מרביתכם משתכרים ומנהלים את החשבונות היומיומיים שלכם בשקלים, אז למה לכם לשבור את הראש בהמרות וחישובים מיותרים? חשוב וחמור מכך: במידה ואתם בוחרים להשתמש במטבע זר, עולה צורך לקבוע בגוף ההסכם מנגנון המרה שייקח בחשבון את השער של אותו מטבע זר במהלך השלבים השונים של יישום ההסכם. לא אסתיר מכם כי לא מעטים המקרים בהם פרצו וויכוחים וחילוקי דעות קשים בין הצדדים בגלל אותו מנגנון המרה. שוב, חשבו פשוט, חשבו שקל.

4. עוד עצה שמבחינתי היא מבין החשובות: על הצדדים לנהוג בנעימות, בהגינות ובתום לב אחד כלפי השני. רבים המקרים בהם הצדדים להסכם נוטים לשכוח כי התכנסו ביחד מרצונם החופשי בשביל מטרה ברורה וחשובה: לקיים את ההסכם. אחרת, במרבית המקרים הצדדים לא היו מתכנסים ביחד מלכתחילה (מלבד מקרים חריגים שלא נרחיב את הדיון בהם במקום זה). ולמה הכוונה?

‏א. נעימות – אין סיבה לראות בצד השני יריב לכם. וכל עוד לא ניתנה לכם סיבה לכך, אין סיבה לנהוג בו בחשדנות. בוודאי תסכימו אתי כי יחסים הבנויים על אמון וכבוד הדדיים בין שני הצדדים יביאו להשלמת העסקה בצורה מהירה, טובה ויעילה יותר.

‏ב. הגינות – תהיו הוגנים אחד כלפי השני. אין סיבה להקשות על הצד השני בכל מיני דקויות וטענות קטנוניות, כשאין בזה תועלת ממשית למי משני הצדדים. לדוגמא, ישנם שלבים בחייו של ההסכם במהלכם אחד הצדדים עלול להיתקל בקשיים מסוימים, או להיקלע לאיחורים שונים בקיום חובותיו לפי ההסכם. במידה ויש מקום לכך, ואין בזה פגיעה בזכות כלשהי מזכויותיכם, גילוי נכונות מצידכם להתחשב בקשיים אליהם נקלע הצד השני, יביא לשיפור היחסים והאמון בין שני הצדדים. ומי יודע: כשאתם תיקלעו למצוקה דומה, סביר להניח ולצפות כי הצד השני ינהג בכם בצורה לא פחות הוגנת.

‏ג. תום לב – כל הקלפים של כל הצדדים צריכים להיות מונחים על השולחן, עוד מהשלבים הראשונים של ההתקשרות, ובוודאי שלפני החתימה על הסכם כלשהו. אולי בכך לא תקבלו את מלוא התמורה לה קיוויתם, אבל כן תקבלו שקט נפשי, כלכלי ומוסרי (וזה, תאמינו לי, שווה המון). להסתיר מהצד השני עובדות חיוניות ולא להציג בפניו את התמונה המלאה, לא יביאו תועלת למי משני הצדדים. הרי בשלב כלשהו, מוקדם או מאוחר יותר, אותה "טעות תמימה", "טקטיקה", או איך שלא תקראו לה, תתגלה (וסמכו עלי, היא תתגלה), והשכר של שני הצדדים יהיה בעיכובים מיותרים ואף ביטול ההסכם, במקרה הרע, ותביעות משפטיות מתמשכות ויקרות, במקרה הרע יותר.