עצות לרכישת ו/או מכירת נכס מקרקעין - חלק ג

חלק ג - עצות עבור הצד הרוכש 

שוב, מלבד העצות שבחלק א’ לעיל, לצד הרוכש כדאי לשים לב לנקודות הבאות:

1. אומנם זה נשמע מובן מאליו, אבל אציין עצה זו בכל זאת: אתם צריכים ללכת בעצמכם לבקר בנכס ולראות את מצבו, ולא פחות חשוב מכך, להיווכח כי מי שטוען לבעלות בנכס הוא אכן הבעלים. לא יעלה על הדעת לרכוש נכס מקרקעין בשלט רחוק כמו תמונות, מצגות ושאר פתרונות יצירתיים.

אפילו אם הנכס נמצא במקום רחוק ממקום מושבכם או עבודתכם, או אפילו בחו"ל, אתם חייבים, אבל חייבים לבדוק את הנכס בעצמכם, ולא רק פעם אחת. תבקשו לראות את הנכס פעמיים ושלוש: בבוקר, בצהריים ובערב, ובכל זמן אחר ומועד אחר שתראו אותו לנכון.

לדוגמא אם מדובר בדירה, אז כדאי לבקר בה בשעות שיש בהן אור יום, ובמקביל, בשעות הלילה. כמו כן חשוב לבקר בדירה במועדים שונים, על מנת לוודא שאין פגמים והפתעות מיוחדים בדירה עצמה, וכי אין פגמים והפתעות מיוחדים בסביבה של הדירה (כמו מפעלים סמוכים שיכולים להפיץ ריח ורעש לא רצויים, קווי אוטובוס סמוכים שעלולים להרעיש בחלק משעות היום, שכנים מרעישים שנוטים לערוך מסיבות כל לילה, ועוד אלף ואחת הפתעות שאינכם רוצים שיהיו מנת חלקכם).

2. לאחר שאיתרתם נכס פוטנציאלי, שהוא והמחיר שלו מצאו חן בעיניכם, צריך לברר את מצב הזכויות בו. צריך לבקש ממי שטוען לבעלות בנכס להציג בפניכם אישור רישום זכויות עדכני מלשכת רישום המקרקעין (או ממנהל מקרקעי ישראל, או מהחברה הקבלנית. ראו הערה בסעיף 1(א)(ו) בחלק ב’ לעיל). אישור הזכויות חייב להיות עדכני ולא מחודשים קודמים ובוודאי שלא משנים קודמות. אם מי שמנסה למכור לכם את הנכס לא מצליח להציג בפניכם אישור עדכני כזה, עזבו את הנכס ועברו לנכס אחר, יהיה ההסבר אשר הציגו בפניכם להעדר אישור רישום זכויות עדכני אשר יהיה.

3. לאחר קבלת אישור רישום זכויות עדכני, צריך כמובן לוודא כי מי שטוען לבעלות בנכס אכן רשום באישור, וכי הוא אכן הבעלים בחלקים בנכס אשר הוא טוען לבעלות בהם. למה הכוונה? אם הוא הבעלים של מחצית הזכויות בנכס, בוודאי שאינו יכול למכור לכם את הזכויות בכל הנכס. צריך ששאר בעלי הזכויות בנכס יהיו נוכחים במהלך המשא ומתן לעסקה, ובוודאי שיהיו חתומים על הסכם המכר. אל תקבלו בקלות את ההסבר כי מי שעומד בפניכם הינו מיופה כוחו או כוחם של בעלי יתר הזכויות בנכס, ואפילו אם הוא מציג בפניכם הוכחות שנראות מהימנות וחותכות. כמובן שעל עורך הדין שלכם נופלת האחריות לזהות סיכונים פוטנציאליים.

4. לאחר שאתם בטוחים כי מי שלפניכם אינו מנסה למכור לכם את הנכס של השכנים שלו, צריך להמשיך לעיין באישור רישום הזכויות שהוצג בפניכם, ולוודא כי אין הערות אזהרה ושעבודים כלשהם על הנכס העומד למכירה (לעניין הערת אזהרה, ראו הערה בסעיף 3 בחלק ב’ לעיל).

אם מדובר בהערת אזהרה, זה אומר כי לצד כלשהו ישנה זכות קדימה על פניכם; לא כדאי להיכנס לעסקה בנכס כזה שכן אתם עלולים להסתבך בסוגיות משפטיות שאתם בוודאי לא צריכים. הנכס צריך להיות נקי מהערות אזהרה כלשהן.

אם מדובר בשעבודים (לבנקים ו/או רשויות ממשלתיות שונות), ובמידה ואתם מעוניינים בנכס זה דווקא מבין כל שאר האפשרויות, צריך לבקש מבעל הנכס שידאג להסיר את השעבודים בהקדם האפשרי על מנת להתקדם אל ההסכם הסופי. המלצה שלי היא לא לחתום על הסכם המכר כל עוד ישנם שעבודים כלשהם על הנכס. מצד שני, ובמידה והנכם חוששים שמישהו אחר יחטוף את הנכס מתחת לאף שלכם, אז אפשר לחתום על הסכם מכר הבנוי משלבים, כאשר תשלום כל התמורה עבור הנכס תהיה מותנית בהסרת כל השעבודים שחלים עליו.

5. במקביל לשלבים שלעיל, כדאי לכם מאוד לדעת מהו המצב התכנוני של האזור שנמצא בו אותו נכס. למה הכוונה? הרשות המוניציפאלית שבאחריותה נמצא האזור בו ממוקם הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, יוזמת מדי תקופה תוכניות מתאר חדשות עבור אזורים שונים שבאחריותה.

יש בתוכניות מסוימות לשפר לאין ערוך את הערך של הנכס, ואז בוודאי תרצו לדעת מכך בטרם החלת התוכנית, שכן בכך אתם יכולים לקנות נכס במחיר הרבה יותר זול מהמחיר העתידי שלו. מנגד, עלולות להיות תוכניות מתאר שיש בהן לפגוע ולגרוע מערך הנכס, ואז בוודאי שתרצו לדעת מכך, על מנת שלא תקנו בטעות נכס שמחירו אמור לרדת לאחר זמן מה, בעקבות החלת אותה תוכנית מתאר.

6. לאחר שעברתם את המשוכות שלעיל, מגיע השלב של העסקה עצמה. אם אתם משלמים מקדמה כלשהי עבור הנכס, כדאי מאוד שזה יהיה בתמורה לרישום הערת אזהרה על שמכם, וזאת על מנת שלא ינסה מישהו, בטעות או שלא בטעות, למכור אותו נכס לצד אחר. הערת האזהרה תגן עליכם מפני מקרים כאלה, ותבטיח את כספכם וזכויותיכם בנכס על אף שהליך רישום הזכויות טרם הושלם במלואו.

7. את תשלום יתר התמורה בעד הנכס כדאי לעשות בתשלומים שונים, ולהתנות כל תשלום בקידום שלב בהעברת הזכויות בנכס אל שמכם. לדוגמא: לאחר המקדמה, תשלום שני תמורת הסרת שעבודים מהנכס, במידה וישנם כאלה. תשלום שלישי תמורת תשלום מס שבח ומסים מוניציפאליים על ידי הצד המוכר, וקבלת אישור ממיסוי מקרקעין והרשות המוניציפאלית לרישום הזכויות בנכס על שמכם. התשלום האחרון יהיה בתמורה למסירת החזקה בנכס. כמובן שמדובר בדוגמאות בלבד, וצריך להתאים את הכל לנסיבות ההסכם הספציפי.

8. את התשלומים שלכם, או חלק מהותי מהם, כדאי מאוד לדרוש להפקיד בחשבון נאמנות שינוהל לטובת הצד המוכר ע"י עורך הדין שלו או שלכם, ושלא לשחרר את כל התשלומים הנ"ל אלא לאחר שלב סופי מאוד בהסכם, ואף טוב מכך, לאחר השלמת רישום הזכויות בנכס על שמכם. לא בטוח שהצד המוכר יסכים להשאיר יותר מדי כסף בנאמנות עד להשלמת העברת הזכויות, שכן תהליך כזה לפעמים אורך זמן רב, אבל בשום פנים לא להסכים לא להשאיר ולו חלק קטן מהתמורה עד להשלמת רישום הזכויות על שמכם. אחרת, לא יישאר בידיכם שום קלף מיקוח אל מול הצד המוכר, במקרה של עיכובים כלשהם בהעברת הזכויות אל שמכם בגלל מעשה או מחדל של הצד המוכר.

9. במקביל לתשלומים שאתם אמורים לקבל מהצד המוכר, חלה עליכם החובה לשלם מס רכישה על מנת להשלים את העסקה ולקבל אישור ממיסוי מקרקעין לרשום את הזכויות בנכס על שמכם. גובה מס הרכישה נגזר ממספר מרכיבים כמו מחיר הנכס, מהות הנכס, מהות הקשר ביניכם לבין הצד המוכר וכדומה. תפקידו של עורך הדין שלכם לקבל מכם את המידע הרלוונטי על מנת להתאים את מס הרכישה הנכון למקרה שלכם. במקרה של אי התאמה נכונה, אתם עלולים לשלם מס רכישה גבוה ממה שאתם צריכים, או לחלופין, לשלם פחות ממה שאתם צריכים ואז חלילה להיתפס כמי שהגיש דיווח שקרי בכוונה, על כל המשמעויות המשפטיות אשר עלולות להיגזר מכך.

10. לבסוף, ולאחר השלמת העברת הזכויות בנכס משמו של הצד המוכר אל שמכם, תבקשו מעורך הדין שלכם שימסור לכם העתק מאישור רישום זכויות עדכני בנכס החדש שלכם, על מנת שתוכלו לראות ולוודא שאכן כל הזכויות בנכס נרשמו על שמכם כפי שצריך, וכדי שפשוט יהיה לכם בהישג יד אישור לזכויותיכם בנכס שזה עתה רכשתם.

שיהיה במזל טוב.