פסק-דין בתביעת ליקויי בניה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו  07 אפריל 2010 ת"א 150494-09 עזר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ לפני כבוד השופטת מיכל ברק נבו 

 

התובעים 

   

1. אורן עזר

2. מיכל עזר 

 

נגד 

 

הנתבעת 

   

דיור לעולה בע"מ 

ב"כ התובעים: עו"ד אברהם שלו

ב"כ הנתבעת: עו"ד רמי סינואני

 

פסק דין  

התביעה שלפני היא בעיקרה תביעה בגין ליקויי בניה. 

 

טענות התובעים

1. התובעים, ה"ה מיכל ואורן עזר, רכשו ביום 17.05.07 מהנתבעת, דיור לעולה בע"מ, דירה בת 4 חדרים ברמת גן.

 

הסכם המכר צורף כנספח לתצהיר התובע וסומן ת/1. החזקה בדירה נמסרה לתובעים בסוף חודש ספטמבר 2007. מספר חודשים לאחר שנכנסו לדירה התגלו בה ליקויים, כגון רטיבויות ב-3 מחדרי הדירה, לרבות מקלחת ההורים, וקילופי טיח וסדקים.

 

התובעים ניסו לפנות בעניין זה למנהל הפרויקט, מר אבי טוסי (להלן - טוסי) אך לטענתם, הפניות לא הניבו פרי, בין משום שלא הצליחו ליצור קשר עם טוסי, ובין משום שכאשר הצליחו ליצור איתו קשר - הוא לא הגיע לפגישה.

 

התובעים הפנו למנכ"ל הנתבעת מכתב דרישה, בו פורטו הליקויים, וזאת ביום 06.05.08 (המכתב צורף כנספח לתצהיר התובע וסומן ת/3).

 

בתאריך 21.05.08 קיבלו התובעים מכתב תשובה מהנתבעת, לפיו עליהם להתאזר בסבלנות ולהמתין עם ביצוע התיקונים, מאחר שמנכ"ל הנתבעת נפצע (ת/4 שצורף לתצהיר התובע).

 

ב-22.05.08 פנה התובע פעם נוספת לנתבעת, באמצעות עורך דינו (ת/5), וב-30.06.08 השיבה הנתבעת כי בכוונתה לתקן את הליקויים (מכתב ת/6 שצורף לתצהיר התובע). לאחר מכן שלחה הנתבעת מכתב לתובעים, כאילו לא שיתפו פעולה עם טוסי לצורך תיאום מועדים לביצוע התיקונים, אך לטענת התובעים - לא היו דברים מעולם.

 

ביום 08.07.08 הגיע טוסי לדירת התובעים וסוכם שהתיקונים יתבצעו בין 13.07.08 ל-18.07.08. בתאריך 13.07.08 החלה הנתבעת בסבב תיקונים, שנמשך 3 ימים, במהלכם דמתה הדירה לאתר בניה.

 

נגרמה לתובעים אי נוחות שאין לתארה כתוצאה מכך, ובפרט אמורים הדברים בהתייחס לבתם הנכה של התובעים. כחודשיים לאחר מכן נדרש התובע להתיר לנתבעת להיכנס לדירה שנית לצורך תיקון, בשל נזילה ממקלחת ההורים, שגרמה לרטיבות דירת השכנה למטה.

 

מתברר כי בתיקון הקודם לא בוצעה אטימה כראוי. שוב עבדו בדירת התובע ושוב נגרמה לתובעים אי נוחות. ב-26.10.08 בוצעה ביקורת הנדסית מטעם התובעים המתייחסת לטיב התיקונים. חוות הדעת, אשר צורפה כנספח ת/10 לתצהיר התובע, מטעם "אבן פינה - הנדסה אזרחית" מצאה שנותרו ליקויים בעלות כוללת של 62,318 ₪.

 

נוסף על כך, השמאי אלי סידאווי (להלן - השמאי) אמד את ירידת הערך שנגרמה, לטענת התובעים, לנכס בשל העובדה כי רוחב החניה שניתנה לתובעים לא תאמה את הוראות משרד התחבורה.

 

השמאי מצא כי השווי הכספי של הפגיעה בגין מידת רוחב החניה מסתכם בסך של 15,000 ₪. התובעים נדרשו להוצאות מרובות בגין חוות הדעת שקיבלו, וגם בגינן הם מבקשים פיצוי. הם מבקשים פיצוי גם בגין דיור חלופי לו יידרשו בתקופת התיקונים, וכן פיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה להם, בפרט בשל הרטיבויות, וכן אי נוחות והפסד ימי עבודה. התביעה הוגשה בסך של 100,500 ₪.  

 

טענות הנתבעת 

2. התובעים רכשו מהנתבעת דירה אשר שימשה "דירה לדוגמא", קרי דירה מוגמרת, וזאת לאחר שראו ובחנו אותה ומצאו אותה לשביעות רצונם. לפיכך, כל טענה שיש לתובעים בעניין אי התאמה בין הנכס לבין התכניות - אינה במקומה, ומדובר בניסיון של התובעים למצוא מן היקב ומן הגורן, בניסיון לעשיית עושר ולא במשפט.

 

בהתאם לסעיף 7(ח) לחוזה המכר בין הצדדים (ת/1) הוסכם כי ליקויים שהיו בדירה ואשר ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה, יראו את הקונה כמוותר על כל טענה בעניינם. עם מסירת הדירה נערך פרוטוקול מסירת דירה (נ/1).

 

מרבית הליקויים אליהם מתייחסים התובעים הם ליקויים שניתן היה לראותם, ועל כן יש למחוק את הטענות המתייחסות לליקויים אלה. טוסי ערך עם התובעים פרוטוקול לאחר אכלוס (נ/2) והתובעים ציינו שליקויים מסוימים תוקנו. אך בכך לא הסתיימה הפרשה, שכן התובעים חיפשו ומצאו מומחה שמצא עבורם ליקויים שונים, אשר הנתבעת סברה שתוקנו לשביעות רצון התובעים.

 

התובעים איימו בהגשת תביעה, בניסיון לעשות עושר ולא במשפט. התובעים שלחו את מכתב ת/3 ודרשו תיקונים של סדקים בתקרה ובקירות, בידוד צנרת מים, רטיבות וקילופי טיח. באותה תקופה היה מנהל הנתבעת, מר מתי מגן (להלן - מגן) מאושפז לאחר שנפגע בתקרית ירי, וחרף זאת התובעים שלחו מכתב התראה לנתבעת, ביודעם שמגן מאושפז. דבר זה מצביע על חוסר תום ליבם של התובעים, אשר כל מטרתם היא לעשות עושר ולא במשפט.

 

במכתב מיום 22.05.08 (ת/5) הודו התובעים כי בוצעו תיקונים אשר חלקם לא צלח. מכתב זה, שנשלח כאשר מגן מאושפז, מהווה קינטור ותו לא. ממכתב זה לא עולה מהם הליקויים להם טענו התובעים. התובעים טענו שהם מתכוונים לתת לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, וזאת - ביודעם שמגן מאושפז.

 

מכאן שמדובר במראית עין בלבד. הנתבעת ביצעה את התיקונים שדרשו התובעים, וגם כאשר טענו התובעים לקיומם של ליקויים נוספים, ניסתה הנתבעת לתאם מועד הגעה, אך התובעים סיכלו זאת. בשלב מסוים, לאחר שהנתבעת שלחה לתובעים מכתב ביום 01.07.08, בו הלינה על כך שלא ניתן לתאם מועד עם התובעים, אפשרו התובעים את הגעת עובדי הנתבעת והליקויים תוקנו לשביעות רצונם.

 

התיקונים בוצעו תוך שימת לב מירבית לנוחות התובעים. מכל האמור עולה כי תביעת התובעים היא תביעת סרק, הטבולה בחוסר תום לב ובמצגי שווא. הנתבעת הציעה לתקן את הליקויים הנטענים, ואף כבוד השופט בן חיים (שקיים קדם משפט בתיק זה), הציע הצעה דומה, אך התובעים סירבו לכך, ללא כל נימוק, ודבר זה מלמד על כוונתם האמיתית.

 

הסכומים הנתבעים מוגזמים. יש ליתן לנתבעת זכות לתקן, ומכל מקום - התובעת 2, אשר לא הגישה תצהיר ולא התייצבה לדיון צריכה להימחק מכתב התביעה, ומכל מקום - אין להעניק לה כל סעד שהוא.  

 

חוו"ד מומחה בית המשפט, אינג' חיים גלנצר 

 3.  ביום 25.03.2009 מינה בית המשפט את המהנדס חיים גלנצר (להלן - המומחה) ליתן חוות דעת בנושא ליקויי הבניה הנטענים בתיק זה, וכן בנושא ירידת הערך.

 

המומחה הגיש חוות דעתו ביום 02.08.09. על פי חוות הדעת, חלק מהליקויים הנטענים על ידי התובעים לא קיימים, חלקם קיימים וניתנים לתיקון, וחלקם קיימים ולא ניתנים לתיקון. הוא מצא ליקויי בניה בערך 15,100 ₪, ובתוספת ב.צ.מ (דברים בלתי צפויים מראש) ועלות פיקוח הנדסי - 19,102 ₪.

 

נוסף על כך מצא המומחה כי ירידת הערך שנגרמה לדירה בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון היא בסך 5,000 ₪, וכן קיבל באופן חלקי את חוות דעתו של השמאי, ובנוגע לירידת ערך בגין מידת רוחב חניה לא תקנית (2.19 מ' במקום 3 מ') קבע המומחה ירידת ערך בשווי 10,000 ₪.

 

כמו כן קבע כי יהיה צורך בדיור חלופי למשך תקופת התיקונים (שאת מִשכה לא העריך), שעלותו תהיה 1,500 ₪. בסופו של דבר קבע המומחה כי עלות כל הנ"ל, בתוספת מע"מ, תעמוד על סך של 41,476 ₪. המומחה ציין, כי מחירי העבודות הן עבור קבלן מזדמן אשר יוזמן על ידי התובעים. סביר להניח כי עלויות התיקון עבור הקבלן (הנתבעת) תהיינה נמוכות בכ- 25% מהמחירים הנקובים.

 

דיון והכרעה 

4. לאחר שעיינתי בחומר הראיות שלפני, לרבות חוות דעתו של המומחה, ולאחר ששמעתי את עדות התובע, מר אורן עזר, וכן את עדותו של נציג הנתבעת, מר אבי טוסי, ולאחר שעיינתי בתצהירו של עד ההגנה מגן (אשר ב"כ התובעים ויתר על חקירתו הנגדית, ועל כן התצהיר עומד במלואו), אלה ממצאי:

 

 א.  הדירה נקנתה כשהיא כמעט מוגמרת, למעט אביזרים כגון כיורים, ובהעדר חשמל (תצהיר מגן, סעיף 2; עדות התובע, עמ' 7, שורות 27-29) .

 

ב. לתובעים ניתנה הזדמנות לעבור על תכניות הדירה ולבדוק את הדירה עובר לרכישתה (תצהיר מגן, סעיף 2; עדות התובע, עמ' 8, שורות 18-30).

 

ג.  התובע חתם על פרוטוקול מסירה, טרם איכלוס (נ/1). בתוך הפרוטוקול נכללה הערה של התובע בנוגע לקיומם של ליקויים ובדבר כוונתו להגיש חוו"ד מהנדס (עדות התובע, עמ' 8, שורה 31-עמ' 9, שורה 1).

 

ד. התובע לא זיהה את ה"פרוטוקול אחרי איכלוס" (נ/2) שהוצג לו, אך ציין שהליקויים המופיעים בו אכן מתארים "חלק מצרותיו" (עדות התובע, עמ' 9, שורות 21-29; תצהיר טוסי, סעיף 5).

 

ה. הנתבעת ביצעה תיקונים בדירת התובעים (תצהיר טוסי, סעיפים 6, 8 10, 11; תצהיר מגן, סעיפים 5-11; עדות טוסי, עמ' 15, שורות 20-29), אך אלה לא פתרו את הבעיות.

 

הנתבעת נדרשה לתיקון נוסף, שכן היתה רטיבות בדירת השכנה שגרה מתחת לתובעים, שנבעה מנזילה בדירת התובעים, וגם לאחר תיקון זה נותרו ליקויים (עדות התובע, עמ' 10, שורות 1-10 וכן עמ' 12, שורה 24-עמ' 13, שורה 1; תצהיר התובע, סעיפים 12-14; עדות טוסי, עמ' 16, שורות 16-18; חוו"ד המומחה, סעיף ז והנספח, המלמדים על כל הליקויים שנותרו).

 

ו. לנתבעת אין נוהל בדבר ביצוע תיקונים ואינה נוהגת להחתים את בעל הדירה על מסמך לפיו בוצעו התיקונים (עדות טוסי, עמ' 15, שורות 11-16).

 

ז. הנתבעת ביקשה ומבקשת עד היום לתקן את הליקויים והתובעים מסרבים לכך (עדות התובע, עמ' 15 ואילך; תצהיר טוסי, סעיף 9). עם זאת, הנתבעת סבורה כי טענות התובעים הם טענות סרק, התובעים אינם תמי לב והם מציגים מצגי שוא לבית המשפט (תצהיר מגן, סעיף 12). 

 

5.  לאור ממצאים אלה, להלן מסקנותי והכרעותי: 

 

א. אני מקבלת את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לענין הליקויים הקיימים בדירה, עלות תיקונם וירידת הערך שתיגרם כתוצאה מהליקויים שאינם ניתנים לתיקון, לרבות רוחב החניה.

 

משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לו נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ע"א 293/88 חב' יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (פורסם במאגרים, 1988), ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (פורסם במאגרים, 2008) [להלן – ענין אברמוביץ]) במקרה שלפני לא מצאתי כל סיבה שלא להסתמך על המומחה, ואף הצדדים לא טענו דבר בענין זה. 

 

ב. כידוע, זכות התיקון איננה זכות מוחלטת והיא תלויה בנסיבות העניין. יש לאפשר לקבלן לתקן את הניתן לתיקון, כאשר הוא מודה בליקויים, וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית.

 

הזכות אינה ניתנת לקבלן המכחיש את עצם הליקויים או המזלזל בהם מראש (ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858 (1996)). אני סבורה כי אף שהנתבעת עשתה מספר ניסיונות לתקן את הליקויים, הדבר לא נעשה כראוי, ומאחר שגישתה, כעולה מכתב הגנתה ומתצהירי עדיה (הם מגן, מנהלהּ, וטוסי, מנהל הפרויקט), הינה שהתובעים טוענים טענות סרק, וכל מטרתם היא לעשות עושר שלא במשפט על גבה של הנתבעת, אין מקום לאפשר לה לבצע נסיונות תיקון נוספים.

 

במקרה דנן, יחסהּ של הנתבעת כלפי דרישות התובעים מלמדת כי אין מקום להעניק זכות תיקון. לפיכך, זכאים התובעים לפיצוי כספי, ושיעורו יהיה כפי השיעור שיעלה להם, בהתאם לקביעת מומחה בית המשפט, ולא במחירי עלות לנתבעת. 

 

ג. לעניין טענת הנתבעת כי חלק מהליקויים היו כאלה שניתן היה לראותם בעין, ועל כן ככל שמתייחסים התובעים לליקויים של חוסר התאמה למפרט או לתכניות - אין לשעות לטענתם: הטענה נדחית. מדובר על אי התאמה בין גודל רצפת תא המקלחת בחדר ההורים לתקן ולתכנית המכר, ואי התאמה בין מידת רוחב החניה לתקן.

 

כפי שנקבע בע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן, פ"ד נו(5) 198, המוכר ייפטר מאחריותו לליקוי או פגם, המהווים אי התאמה לפי חוק המכר (דירות) רק אם יפנה את תשומת ליבו של הקונה לאותם תקנים החלים על אותו פרט, ולעובדה כי הדירה נבנתה בניגוד אליהם.

 

אין ציפיה מהדיוט שיבחין באי התאמות אלה, אפילו בדק את הדירה וראה אותה בעין. הנתבעת לא הסבה תשומת לב התובעים לאי ההתאמות במקרה שלפנינו, ולכן אין הנתבעת פטורה. 

 

 ד. אינני מקבלת את הטענה כי יש לפסוק לתובעים מחצית הפיצוי בלבד, בשל העדר תצהיר של התובעת והעדר התייצבות של התובעת. כמעט שלא עלו מחלוקות עובדתיות בתיק זה, ולכן לא מצאתי כי העדר תצהיר מטעם התובעת פגע בצורה כלשהי בראיות.

 

מעבר לכך, התובעים הם בעלים ביחד של הנכס, ואם קיימים בו ליקויים – זכאי כל אחד מהם, אף בנפרד, לתיקון הליקויים באופן מלא. ר' בענין זה גם ענין אברמוביץ. 

 

ה. לענין הדיור החלופי: לא הובאו לפני נתונים כלשהם בנקודה זו, זולת קביעת המומחה, ועל כן גם בנקודה זו אני מסתמכת על קביעתו, וקובעת כי בגין הדיור החלופי בתקופת השיפוצים יש לשלם לתובע סך של 1,500 ₪ (נכלל כבר בחוו"ד המומחה). 

 

ו. לענין הוצאות התובעים בגין חוות דעת מומחים: אני סבורה כי יש מקום לפסוק לתובעים החזר בגין הוצאות אלה, אשר - במבחן התוצאה - היו נחוצות, ואף אין לומר כי מדובר בחוות דעת מופרזות ביותר (כפי שניתן לראות מעת לעת בתביעות בגין ליקויי בניה, כאשר אותן חוות דעת מופרזות גורמות לכך שאין לתובעים כל נכונות להתפשר, לאור הציפיה הנִטעת בהם מכוח חוות דעת המומחה מטעמם).

 

זה, כאמור, לא המקרה ועל כן אני סבורה כי יש מקום להחזיר לתובע את הוצאותיו בגין חוות דעת אלה, שהיו נחוצות לצורך הנחת התשתית לתביעה. מדובר בסך של 2,500 ₪ ועוד 1,500 ₪ בגין 2 חוות הדעת של "אבן פינה" (הקבלות צורפו כנספחים ת/13 ו- ת/14 לתצהיר התובע), וכן סך של 1,386 ₪ בגין חוות דעת השמאי סידאווי (הקבלה צורפה כ-ת/15 לתצהיר התובע). 

 

ז.  לענין עגמת הנפש: אני סבורה כי לאור אי הנוחות שנגרמה לתובעים במהלך תקופה לא קצרה, בפרט כתוצאה מליקוי הרטיבות שנמצאו בריצוף, אשר גרמו גם לנזקים של קילוף טיח וצבע בקירות, לרבות בחדר השינה של בתו של התובע, יש מקום להעניק פיצוי מסוים בגין ראש נזק זה, אם כי אני סבורה שהפיצוי שנתבקש על ידי התובעים הוא מוגזם (ע"א 611/89 דרוקר זכריה חב' קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65).אני מעמידה את הפיצוי על סך של 1,500 ₪. 

 

סיכום 

 

6. לאור כל האמור, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 48,362 ₪, כשסכום זה נושא ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל. 

 

נוסף על כך אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע את הוצאותיו בגין ניהול המשפט, הכוללות: החזר אגרה כפי ששולמה (מחצית ראשונה ושניה); החזר חלקם של התובעים בשכר המומחה מטעם בית המשפט בסך 2,888 ₪ (הקבלה צורפה כ-ת/16 לתצהיר התובע) וכן שכר טרחת עורך דין בשיעור 15% מסכום פסק הדין, בתוספת מע"מ כחוק. 

 

 

עודכן ב: 08/07/2015