שתי האפשרויות הנפוצות לרשימת זכויות ברכישת דירה הינן רישום בלשכת רישום המקרקעין - הטאבו, או בחברה משכנת, שהינה חברה המנהלת את רישום הזכויות של בעלי הדירות במהלך תקופה שבה לא ניתן לרשום את הזכויות, ועד שיירשמו על ידה, בטאבו, וברשות מקרקעי ישראל – המינהל.

 

למעשה, לצורך רכישת דירה, אין הבדל בין רישום הזכויות בטאבו לבין הרישום בחברה המשכנת, שכן במקום שהזכויות יירשמו בטאבו, הן נרשמות בספרי החברה המשכנת, אשר תפקידה לרשום אותן בטאבו, בבוא היום. ההבדל המשפטי בין הרישומים הינו שרישום בטאבו מקבל תוקף קנייני, ואילו רישום הזכויות בחברה המשכנת הינו בעל תוקף חוזי בלבד.

 

כאשר דירה רשומה בטאבו, ניתן לבדוק את זכויות המוכר בדירה באמצעות מסמך המכונה "נסח טאבו". נסח הטאבו כולל את כל הפרטים הנדרשים לדירה, החל ממיקומה המדויק, שטחה, הצמדות לה (מרפסת, חצר, מחסן, חניה, וכו'), מתי נרשמו זכויות המוכר, אילו זכויות נרשמו, אילו זכויות כפופות לזכויות אחרות (כמו משכנתא), עיקולים, הערות, צווים, ועוד, וכך ניתן לבחון האם המוכר אכן מסוגל למכור את זכויותיו, או שמא קיימת מניעה, כזו או אחרת, למכירתו.

 

נסח הטאבו ניתן להפקה לפי מספרי גושים, חלקות ותתי חלקות (בבתים משותפים), ולא ניתן לעיין בנסח טאבו לפי כתובת הדירה. נסח הטאבו ניתן לצפייה באינטרנט, בתשלום אגרה, אולם אינו מהווה נסח רשמי. הנסח הרשמי ניתן לקבלה ועיון, וניתן לעיון גם בלשכת רישום המקרקעין בה הדירה רשומה, בתשלום אגרה.

 

מה עושים במקרה ודירה רשומה בחברה משכנת?

 

כאשר דירה רשומה בחברה משכנת, יש לבצע בדיקות משלימות לבחינת זכויות המוכר, ובמקרה כזה, רצוי לפנות לרשות מקרקעי ישראל (המינהל), ולבקש אישור זכויות, שבו אמורים להיות רשומים פרטי החברה המשכנת, ופרטי המוכר. כמו כן, אמורה להיות התאמה בין הרישום באישור הזכויות מטעם החברה המשכנת לבין אישור הזכויות מטעם המינהל, בכל הנוגע לפרטי הדירה: גוש, חלקה, שטח הדירה, הצמדות לדירה (מרפסת, חצר, מחסן, חניה, וכו'), וכתובתה.

 

בנוסף, רצוי לפנות לרשם המשכונות, המרכז רישומים של כל השעבודים, המשכונות והחיובים הרשומים כנגד המוכרים. רשם המשכונות מספק מסמך בהתאם למספר תעודת זהות המכונה "תוצאות עיון", ובו מפורטים כל המשכונות שנרשמו כנגד אותו אדם, ולצורך העסקה יש לבחון האם קיימים משכונות בנוגע לזכויות האדם בדירה שמעוניינים לרכוש. דו"ח תוצאות העיון ניתן לצפייה באינטרנט, דרך אתר רשם המשכונות, בתשלום אגרה.

 

לאחר השוואת פרטי המוכר לזכויות הרשומות בנסח הטאבו, או באישורי הזכויות מטעם החברה המשכנת והמינהל, ואימות או בדיקה לפיה אכן נמכרת הדירה המבוקשת, מומלץ לערוך תחשיב המאשר כי סכום המכירה מספיק לכיסוי כל החובות הרובצים על הנכס.
לצורך כך, חשוב לבקש מהמוכר מסמך מטעם הבנק למשכנתאות ממנו נטל את הלוואת המשכנתא, המפרט סכום היתרה לכיסוי המשכנתא, נכון למועד חתימת ההסכם (או מספר ימים לפני כן).

 

מסמך זה מכונה "אישור יתרות". בשלב מאוחר יותר, יידרש המוכר להמציא גם "מכתב כוונות" – מסמך לפיו אם הבנק יקבל את הסכום הנקוב בו, הבנק מוותר על המשכנתא, ומתחייב להמציא מסמכים המאפשרים לבטל את רישומה ("שטר ביטול משכנתא", "הודעת ביטול משכון", "שחרור מהתחייבות לרישום משכנתא"), אולם אין צורך במכתב הכוונות לפני חתימת ההסכם.

 

לפני רכישת דירה מומלץ להשוות את הפרטים הרשומים בטאבו

 

בכל מקרה, וטרם חתימה על מסמך כלשהו בנוגע לרכישת דירה, מומלץ לבחון את פרטי הנכס, בטאבו או בחברה משכנת ובמינהל, להשוות את פרטי המוכר לפרטים הרשומים בנסח הטאבו או באישור הזכויות, ולהתייעץ עם עורך דין בנוגע לאפשרות הרכישה, כדי להימנע מבעיות העלולות להיווצר לאחר חתימת ההסכם, כאשר הצדדים כבר כרוכים בהסכם, וחלק מהכספים כבר הועברו לידי המוכר.

 

כאמור, בדיקות אלה אינן מהוות את מלוא הנדרש לצורך רכישת הדירה ויש לבחון פרמטרים נוספים כגון: חיובי ארנונה, מים, חשמל, גז עד למועד חתימת ההסכם, היתרי בנייה, חריגות בנייה, התאמת הדירה לתשריט ההנדסי, פגמים וליקויים בדירה וכדומה.