הקבלנים ניצחו את קבוצות הרכישה

מאת: עו"ד שפיר שילנסקי

לפני מס' ימים הורה המפקח על הבנקים להתייחס למימון קבוצות הרכישה כאל מימון עסקה בסיווג קבלני ולהקצות למימון הון שגבוה פי 3 מההון המוקצה כיום.

גם משרד השיכון מכין שורת הנחיות חדשות שמטרתן להשוות את היחס לקניית דירה בקבוצת רכישה לקניית דירה מקבלן, כמו מחיר קבוע מראש וערבויות חוק מכר,רשות המיסים מתכוונת להכות גם היא בקרוב בטרנד קבוצות הרכישה. ממש לא משנה מה בדיוק יהיו פרטי ההנחיות או מי צודק ומה נכון. מה שחשוב הוא שהמטרה סומנה, החץ נורה והכתובת רשומה על הקיר או כל קלישאה אחרת שתבחרו- הקונה הישראלי המתוחכם יפנים את שינוי המגמה ויפעל.

במציאות שתיווצר בקרוב ייעלמו מרבית היתרונות של קבוצות הרכישה, ומי שיעמוד בפני החלטה על קניית דירה חדשה ויצטרך לבחור בין קבלן או חברה קבלנית לבין קבוצת רכישה, יעדיף את הקבלנים ויחזיר את הקבלנים למרכז המפה.

יתכן שעדיין יישארו יתרונות מיסוי מזעריים לקבוצות הרכישה וחיסכון מסויים בהוצאות שיווק ופרסום (אם כי יש מארגנים שמפרסמים בסכומי עתק), אך מנגד עומדת קניה מקבלן שהחוק מחייב אותו לעמוד בדרישות מקצועיות ופיננסיות, להיות בעל סיווג קבלני ולעמוד בדרישות חוק המכר (דירות) וחוק המכר דירות (הבטחת השקעה של רוכשי דירות). הקונה יבחר בין יזם בעל יכולות מכירה ושיווק שבד"כ מאתר קרקע ומשווק דירות שיציג חיסכון של אחוזים בודדים בעלות הדירה, לבין קבלן מנוסה שכבר בנה בניינים, מסר דירות לדיירים ועמד בהתחייבויות כלפי דיירים שנים לאחר תום הבניה. כל קונה סביר במציאות שתיווצר בקרוב, יבחר בקבלן מורשה, בעל ניסיון בבניה ובעל היכרות עם שוק הבניה.

נוסף לכך, מרבית הקבוצות ששווקו טרם החלו בבנייה עצמה והבעיות טרם צצו, ובעיקר – המותג של "קבוצת רכישה" הוא המצאה ישראלית ייחודית שזינקה מהר וסחפה את השוק בדומה לטיים שרינג ז"ל בשנות ה-80, "ומכות מצריים" שינחתו עליהן לקראת חג הפסח וידרדרו את המותג.

העתיד שייך לקבלנים המסורתיים, שלהערכתי ישתלטו גם על שוק חיזוק המבנים על פי תמ"א 38 שיצבור תאוצה ויגבירו פעילות בפינוי-בינוי שהוא שוק הנדל"ן העתידי האמיתי באזורי הביקוש. הקונה הישראלי זיהה אחוזי הנחה גבוהים בקבוצות הרכישה, וכשהיתרון הזה נמחק ימחק גם מרבית שוק קבוצות הרכישה ונחזור לעידן הקבלנים וחברות הבניה המסורתיות.

להערכתי, ייעלמו מהשוק מאות מארגנים וישארו בשוק המארגנים של המגה- קבוצות שרכשו נסיון בפרויקטים גדולים ויש להם יתרון בשיווק להמונים, מארגנים בשוק המסחרי והתארגנויות של אנשים שמכירים אחד את השני ובאמת רוצים לגור יחד.

בד"כ, הערכה לגבי שוק הנדל"ן הישראלי היא נבואה מסוכנת, אך אני מסתכן ומעריך שמחירי הנדל"ן באזורי הביקוש שעלו דרמטית בגלל האופציות שניתנו לקבוצות הרכישה, יירדו באופן משמעותי בתקופה הקרובה.

*הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין דב שילנסקי ושות' בתל אביב המתמחה בנדל"ן ומקרקעין, במשפט מסחרי ובדיני חדלות פירעון.