בעיות חזקה בעיסקת קומבינציה

מקובל מאד שכאשר בעל מגרש מבקש להקים בנין על המגרש שלו, בין שהלה ריק ובין שעומד עליו בית ישן להריסה, יתקשר הוא עם קבלן במה שמכונה עסקת קומבינציה.

בעסקה זו הקבלן בונה על המגרש בלא לשלם דבר לבעל המגרש, ומנגד, בגמר הבנייה יקבל בעל המגרש דירות באותו בניין, כאשר מספר הדירות הוא פונקציה של שווי המגרש לעומת מספר הדירות שנבנו; ולכן, כאשר מדובר במגרש זול יקבל בעל המגרש מספר דירות קטן יחסית מתוך סך הדירות שייבנו, ואילו במגרשים יקרים יקבל בעל המגרש נתח נכבד מהדירות, לעיתים אף מחציתן.

אין חולק שעסקה כזו יוצרת בעיות רבות שיש להתייחס אליהן ברצינות, הן במישור דיני המקרקעין והן במישור תשלומי המיסים וההיטלים, ולכן יהא זה חסר אחריות לחלוטין לנסות לבצע עסקה כזו בלא ליווי של עו"ד מומחה, ולעיתים אף של רואה חשבון.

אחת הבעיות המטרידות, הינה, איך ינהג בעל המגרש במקרה ובו הקבלן משתהה בבניה מעבר למוסכם, או אף חדל לעבוד, ובמקרה הגרוע ביותר, הופך חדל פירעון, קרי, פושט רגל או מתפרק.

בעל המגרש לא יכול להיכנס למגרש שלו ולפנותו מאחר שהחזקה במגרש הועברה הרי לקבלן, בדיוק כפי שבעל דירה המשכיר דירה לא יכול לפנות בכוח דייר שאינו משלם לו ועליו לפנות לבית המשפט. ובמקרה שלנו, העניין מסובך פי כמה. מנגד, אם לא יעביר את החזקה לקבלן, הרי זה לא ירצה להיכנס ולעבוד במגרש בו אין לו שום זכויות וכל ארחי פרחי יכול להתנחל לו במגרש הזה.

אפשרות סבירה ביותר הינה להשתמש במקרה זה בסוג עסקה המכונה "זיקת הנאה", שמשמעה, קבלת זכויות במקרקעי הזולת ללא קבלת החזקה, כאשר את הזכות הזו ניתן אף לרשום בטאבו.

נכון הוא שרוב הציבור, לרבות זה של עורכי הדין והמשפטנים, מכירים את הזכות זו אך בתור זכות המאפשרת זכויות מעבר במקרקעין לטובת אחרים שאינם הבעלים, אך עקרונית, גם זכותו של קבלן להיכנס ולעבוד בשטח ללא הפרעה יכולה להיחשב בתור זיקת הנאה.

וכך, מצד אחד יש לקבלן זכות רשומה בטאבו, ומנגד, החזקה עדיין לא הועברה בפועל לידיו וקל יהא יחסית לבעלים לסלקו במידת הצורך.