הפרה יסודית של חוזה - השגיאה הכי נפצה בין עו"ד

בכל חוזי המקרקעין מופיעה פיסקה גורפת לגבי הפרת ההסכם. נאמר בה שסעיפים אלו ואלו הינם סעיפים יסודיים של החוזה, ולכן, הפרתם תחשב כהפרה יסודית של החוזה.

משונה דבר שכל משרדי עוה"ד משתמשים בנוסח זה, שאינו תקף, ואף משרד לא שם לב לדבר.

סעיף 6 לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] תשל"א-1970 קובע כהאי לישנא:

תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.

משמעות הדבר, שקביעה גורפת שכל הפרה של סעיפים מסוימים הינה הפרה יסודית – חסרת תוקף אם לא היתה סבירה בעת כריתת החוזה.

ברור שאין שום סבירות בעת כריתת החוזה ובית משפט לא יאשר הפרות כאלו כיסודיות, כאשר מדובר בהפרות פעוטות. אפילו אם מדובר בסעיפים מרכזיים של החוזה. ולכן, סעיף גורף בחוזה הקובע שהפרת סעיפים מרכזיים של החוזה הינם הפרה יסודית בלא להבדיל בין סוגי ההפרות, חסר תוקף.

מה שרצוי לעשות הוא, ואת זה אני מקפיד להכניס בחוזים שאני מכין, לציין איזה סוג של הפרה תחשב כהפרה יסודית ולאו דווקא איזה סעיף הוא יסודי שכל הפרה שלו הינה יסודית.

למשל, שאם צד הפר את החוזה ולא תיקן את תוצאות ההפרה תוך כך וכך זמן, תחשב ההפרה כהפרה יסודית. ניתן להבדיל בין סעיפים מרכזיים ללא מרכזיים, ולקבוע מועדים שונים ביניהם לגבי הפיכת ההפרה להפרה יסודית, אך אין חובה לעשות זאת.

ניתן למשל לקבוע שהפרה של סעיפים שוליים בחוזה תחשב כהפרה יסודית אם לא תוקנה תוך מועד מסוים, ואם מדובר בהפרה של סעיפים מרכזיים של החוזה אז ההפרה תחשב יסודית אם לא תוקנה תוך זמן קצר יותר, אך עדיין, יש לציין את סוג ההפרה ההופך אותה להפרה יסודית.