מיסוי מקרקעין - העברה מנאמן לנהנה

הפטור ממס שבח ומס רכישה הוא על פי סעיף 69 לחוק מס שבח מקרקעין , ביום 1.1.03 נכנסה לתוקף הרפורמה במס (תיקון132 לפקודת מס הכנסה) שקבעה מעבר לשיטת מיסוי פרסונלי, כך שתושבי ישראל מחויבים במס על בסיס כלל עולמי.

מוסד הנאמנות אף מצא ביטויו ברפורמה הנ"ל, אולם, ועדת רבינוביץ לא הספיקה לדון בנושא הנאמנות ועל כן מונתה, ביום 9.2.02 ועדת מיסוי נאמנויות, שמטרתה להמליץ על נאמנויות.

סעיף 69 לחוק מס שבח מקרקעין קובע כי, מכירה של זכות במקרקעין, ומכירת זכות באיגוד מקרקעין, יהיו פטורים ממס, אם הזכות הנמכרת,נמכרה מנאמן לנהנה. נאמן – מוגדר בסעיף 69 כאדם המחזיק בשמו הוא, בשביל פלוני בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד.

נהנה – מוגדר בחוק כאדם שבשבילו מוחזקת הזכות האמורה. הפטור לפי סעיף 69 מותנה בין היתר, בעשיית שתי הפעולות הבאות על ידי הנאמן:

האחת- בעת רכישת הזכות והשנייה- בעת מכירתה. בעת רכישת הזכות עבורה נהנה, יודיע הנאמן, כי רכש את הזכות בשביל פלוני זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין תוך 30 יום מיום הרכישה.

ביום מכירת הזכות- יצהיר הנאמן, לפי סעיף 73(א)כי מכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין בשביל פלוני.

המחוקק אינו מתייחס בלשון ברורה למצבים בהם מתחלפים נאמנים או נהנים, או למקרים בהם הנהנים הם חבר בני אדם או יחיד, או למקרים בהם היוצרים, הנאמנים או הנהנים הם תושבי ישראל או לא, או למקרים בהם הנהנים אינם ידועים, בפסק דין כהן שניתן בשנת 2005 הייתה התייחסות למקרה בו הנהנה אינו ידוע, מר כהן רכש בניין מאת כונס נכסים והצהיר למס שבח שהוא קונה את הנכס עבור נהנה, חברה בשלבי הקמה, כמו כן הודיע למס שבח שאין לו עניין אישי בקנייה, מס שבח לא קיבל את הצהרת הנאמנות והוציא הודעת שומה נוספת מכהן לחברה שהייתה בהקמה בעת הרכישה.

כהן והחברה שהייתה בהקמה טענו כי מדובר בעסקה בין נאמן לנהנה ולכן העסקה פטורה ממס, שלטונות מס שבח טענו כי לא יכולה להתקיים עסקת נאמנות אם לא קיים נהנה, בבית המשפט העליון, פסק כב' השופט חשין, כי על הנהנה להיות מוכר וידוע בעת הרכישה שכן הגדרת נאמנות היא שאדם רוכש נכס עבור פלוני, ואם הנהנה ידוע אזי ההעברה מהנאמן לנהנה פטורה ממס, היה והנהנה אינו ידוע בעת הרכישה, אזי ההעברה תחויב במס שבח ומס רכישה לאור הרציונל שעלול להיווצר מצב שבו נאמנים ימכרו את הנכסים לצדדים שלישיים ויהיו פטורים ממס ובכך יתרבו עסקאות הנאמנות, או שהנאמן יוכל לרכוש נכס.

לאחר מכן להחליף את זהות הנהנה כאוות נפשו, מהלכים אלו עלולים לגרום למניפולציות רבות ולהתחמקות ממס- המסקנה, כי בעת הרכישה יש למסור הודעה, לרשויות המס על נהנה קונקרטי וידוע.

בהוראות ביצוע של מס שבח לעניין נאמן ונהנה נקבע גם כי על מנת שעסקה תיחשב כעסקת נאמנות צריך גם שהזכות נרכשה מכספי הנהנה,עבור הנהנה ולפי הוראותיו, כמו כן שהנאמן השאיל את שמו בלבד, כדי לפעול למען הנהנו אין לו כל זכות בנכס עצמו או הנאה ממנו, הנהנה קיבל לידיו את הנכס, השתמש בו וכו'.

במקרה שהנהנה הוא איגוד, צריך שהאיגוד היה קיים בעת הרכישה, או שהיה ביסוד בעת הרכישה, איגוד שהיה בהליכי פירוק או מחיקה או שלא היה בהליכי ייסוד לא ייחשב כנהנה. קיימות גם עמותות משתכנים, הרוכשות קרקע בכספי החברים, מצהירות למס שבח תוך 30 ימים מיום רכישת הקרקע, כי היא פועלת עבור החברים, תיחשבנה כנאמנות, חברים שהתווספו לאחר רכישת הקרקע אינם נהנים, כל החלפת חבר או פרישת חבר הנה מכירת זכות במקרקעין ותחויב במס.

עמותת קבלן תיחשב כקבלן לכל דבר, ותחויב במס.

אין הנ"ל מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לבדיקה מול רשויות המס.

צביה חן בת חיים אשקלון .