בדיקת שעבודים בטרם רכישת/מכירת נכסים

רצוי מאוד, ואף מומלץ ביותר, בטרם רכישת נכס מכל סוג אם זה רכב, דירה, מגרש חנות וכו' לבדוק, בטרם ביצוע העסקה, האם רובצים שעבודים או עיקולים או זכויות לטובת צד ג' על אותו נכס.

ברכישת רכב, באם רוכשים מאדם פרטי, רצוי לבדוק ברשם המשכונות, על פי מספר הרכב, אם רובצים שעבודים או עיקולים על אותו נכס, רצוי לבדוק גם במשרד הרישוי את מצבו המשפטי של הרכב, ברכישת רכב מסוכן או חברה, מאוד רצוי לבצע בדיקות אלו גם בפנקסי רשם החברות, וגם לבצע העברת בעלות מיד בעת רכישת או מכירת הרכב.

לא אחת נתקלתי במקרים בהם אדם מכר רכב לסוכן מכוניות, לא ביצע העברת בעלות על מנת שהסוכן לא ייחשב כעוד "יד", ולימים אותו מוכר מופתע, מקבל דוח"ות רבים אודות עבירות תנועה אותן לא ביצע כלל ובעת שהרכב לא היה ברשותו, או שאדם שקנה רכב, התברר לו בדיעבד כי קנה רכב שכבר הורד מהכביש ואין הוא כשיר לנסיעה, או שהרכב עבר תאונות ונחשב כ –"טוטאל לוס" וכו', בנכסי מקרקעין.

למשל כאשר קונים בית קרקע שנבנה בבנייה עצמית, רצוי מאוד לבדוק כי הבנייה נעשתה על פי הוראות חוק התכנון והבנייה וכי יש אישורים כחוק לגמר הבנייה, וכי אין חריגות בנייה כל שהן.

בדיקה כזו ניתן לבצע בפשטות על ידי כך שניגשים למחלקת התכנון או הועדה המקומית לתכנון ובנייה במקום המגורים, רצוי לבדוק כי לא חל חוב להיטל השבחה בגין הנכס.

לעיתים מתפרסמת תכנית ת.ב.ע. ברשומות, ורק כאשר מזמינים אשור עיריה, נוכח לדעת מוכר הדירה, כי התגורר בדירה עשרות שנים, היתה קיימת חבות להיטל השבחה והוא בכלל לא היה מודע לעובדה זו.

בדירה המוחכרת בחכירה לדורות, רצוי לבדוק אם חלים דמי הסכמה על הנכס או שרצוי לשלם דמי הוון נמוכים מראש, כמו כן לבדוק אם אין חובות קודמים לדמי חכירה, רצוי לבדוק אם תקופת החכירה לא הסתיימה, בדיקה קצרה בנסח הרישום או בחוזה החכירה המצוי בידי המוכר יגלה עובדה זאת, בדיקה זו רצוייה.

כי אם קונה מבקש לקבל משכנתא לשנים ארוכות, ותקופת החכירה עומדת להסתיים, הרי שהבנק למשכנתאות ידרוש קודם להאריך את תקופת החכירה בטרם תבוצע המשכנתא, ואם לא תוארך תקופת החכירה הרי שהקונה לא יוכל לקבל משכנתא בכלל.

כיום קיימות דירות רבות, שהרישום לגביהן מתבצע בחברה המשכנת ובלשכת רישום המקרקעין נרשמות הערות אזהרה ושעבודים לטובת בנקים, ואין רישום סופי, רצוי מאוד לבדוק, אלו משכנתאות רובצות על הפרוייקט בטרם ביצוע העסקה שכן לא אופתע אם בעת ביצוע בדיקה זו תגלו, שהדירה שרכשתם לפני עשר ועשרים שנה, ממושכנת לבנק שליווה את הפרוייקט בעת הבנייה והמשכנתאות לא נמחקו מפנקסי המקרקעין, ומוכר הדירה כלל לא יודע שהדירה שלו משועבדת לבנק למשכנתאות שאין לו שום קשר איתו.

רצוי מאוד גם לבצע בדיקה בפנקסי רשם המשכונות כדי לבדוק אם קיימים שעבודים על הדירה גם שם, לגבי נכסים שהקרקע רשומה במנהל מקרקעי ישראל.

בשנים האחרונות מנהל מקרקעי ישראל מבצע הליכי איחוד וחלוקה מואצים, לאחר ביצוע פרצלציה במנהל מקרקעי ישראל, נדרש בעל הנכס לרשום את הזכויות בדירה הספציפית על שמו בטאבו, במידה ובעל הנכס לא ביצע זאת, לא יוכל לקבל אשור זכויות מאת מנהל מקרקעי ישראל.

באותה מידה גם לא יוכל לקבל נסח רישום, כי לא ביצע את הרישום בפועל בלשכת רישום המקרקעין, אותו מוכר שכבר חתם על הסכם מכירה, יימצא מפר הסכם אם לא ימציא אשור זכויות במועד ומובן שהמצאת נסח רישום ובצוע פעולת הרישום בפועל, היא פעולה שאורכת זמן לא קצר.

ישנם מקרים שגם רשומות משכנתאות ושעבודים בפנקס מנהל מקרקעי ישראל, אצל רשם החברות, בפנקסי החברה המשכנת, כל השעבודים אמורים להמצא באשורי זכויות או תדפיסים שניתן בקלות יחסית ובעלות נמוכה להוציא באינטרנט.

יצויין כי אין האמור לעיל מהווה ייעוץ משפטי והמסתמך על האמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד.

עו"ד צביה חן בת חיים, אשקלון.