טיפים לפני שמגישים תביעה בגין ליקויי בנייה

פעמים רבות, אנשים הרוכשים נכס, מגלים בשלב מסוים רטיבויות וליקויים שונים שכנראה מקורם בבנייה לא תקנית ובד"כ אף בניגוד לתקן הישראלי.

במקרה כזה הדבר הראשון שהינו חשוב ביותר ועשוי להשליך על סיכויי התביעה הינו, פנייה בכתב לגורם האחראי, כלומר, יש לתת הזדמנות סבירה לקבלן או למוכר (להלן: "הקבלן") לתקן את הנזק שנעשה. בשאלה כמה זמן יש לתת לקבלן לתיקון הליקויים על מנת שייחשב למתן הזדמנות סבירה דנו רבות בפסיקה ועל כך לא יורחב במאמר זה.

על מנת לבחון את היקף הנזקים ראשית, יש לקחת מהנדס מומחה אשר יבצע בדיקה מקיפה ומעמיקה בנכס, יאמוד את הליקויים ויתמחר אותם

יודגש כי חוות הדעת איננה מספיקה שכן קיימים מומחים רבים שעיקר עיסוקם מסתכם במתן חוות דעת ואינם עובדים כמהנדסים בפרקטיקה ומשכך ייתכן פער גדול בין המחירים בהם נקב המומחה לבין המחירים בשוק בפועל. על כן, מומלץ לפנות לקבלת הצעות מחיר מקבלני ביצוע לעבודות בנייה ושיפוצים (לפחות שניים), בעוד שהצעתם תכלול את תיקון הליקויים המצוינים בחוות הדעת.

רצוי לפנות כמובן לקבלנים מורשים המתחייבים לעבודה ולחומרים בהתאם לתקן הישראלי, שכן קבלנים רבים עושים שימוש במוצרים וחומרים שאינם תואמים את התקן בניסיון לחסוך בעלויות ובכך להגדיל את רווחיהם, מה שעשוי להוביל לליקויים נוספים.

לאחר מכן יש לערוך השוואה בין המחירים אותם ציין המהנדס בחוות דעתו ובנוסף מומלץ להשוות את תמחור המהנדס גם למחירונים המקובלים בשוק הבנייה כגון מחירון לוי יצחק בנייה ושיפוצים וכן מחירון הדקל שיפוצים ובמידה ותמחור המהנדס לתיקון הליקויים נמוך בצורה משמעותית מהצעות המחיר ומהמחירונים המקובלים בשוק, רצוי לבקש מהמומחה שיתקן את חוות דעתו ויתאים את המחירים למחירים בפועל.

נזק נוסף אותו יש לבחון הינו ירידת ערך בנכס

קרוב לוודאי שערכו של נכס פגום שתוקן אינו משתווה לערכו של נכס דומה שמעולם לא נדרש לעבור תיקונים. יוזכר כי גם לאחר שהליקויים תוקנו ואינם נראים עוד, אין לדעת אם הנזקים תוקנו כראוי וייתכן כי הליקויים יחזרו או לחלופין עלולים להתגלות נזקים נוספים בעתיד המתהווים משך שנים, כך לדוגמה רטיבות מתחת לרצפות עלולה לבוא לידי ביטוי לאחר מספר שנים ולגרום לשקיעה של המרצפות.

כמו כן, יובא כי גם אם הנכס טופל ותוקן בצורה מושלמת, הפסיקה בישראל מכירה כיום בירידת ערך פסיכולוגית, כלומר שהקונה הפוטנציאלי עלול לסמן את הנכס בראשו כנכס בעייתי ובכך יעדיף לקנות באותו המחיר נכס דומה שמעולם לא היו בו ליקויים, או לחלופין, ידרוש הורדה משמעותית במחיר הנכס.

ניתן להקביל את הסיטואציה לעולם הרכבים: רכב שנעשו בו הרבה תיקונים, גם אם נראה כחדש לחלוטין, אינו שווה לרכב תקין שמעולם לא נדרש לתיקונים. כמובן שלא בכל מקרה קיימת ירידת ערך והכל תלוי בטיב הליקויים ובחומרתם ומשכך מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין המתעסק בתחום ובמידה והשמאי, לאחר ביקורו בבית ולאחר בחינתו את חוות דעת המהנדס, יקבע כי אכן קיימת ירידת ערך פסיכולוגית כדאי לבקש חוות דעת מנומקת מטעמו, דבר שעשוי להגדיל את סכום התביעה עד כדי מאות אלפי שקלים.

כך למשל קבע בית המשפט בעניין רוזנצוויג, כי יש ירידת ערך בשווי הנכס בעקבות היסטוריה של ליקויי בנייה, למרות שאלו חלפו ואינם עוד. בית המשפט בעניין מוריאנו השתמש במינוח "ירידת ערך פסיכולוגית", והסביר כי ערך השוק נקבע גם על סמך התפיסה של שלמותו החזותית והאסתטית של הנכס.

בהמשך הוסבר בבית המשפט: "...יש כמובן תיקונים שמחזירים את הנכס למצבו הראשוני כאילו היה חדש, אולם, ראשית, המדובר על "כאילו", ושנית, לא תמיד הדבר אפשרי. פסלון שנשבר והודבק שווה פחות מפסלון שלם."

כמו כן, במידה והליקויים השפיעו על רמת החיים בנכס, יש לבקש משמאי המקרקעין שבחוות דעתו יכלול אף רכיב של אובדן הנאה בנכס.
נזקים נוספים אותם יש לקחת בחשבון בטרם הגשת תביעה מסוג זה הינם נזקים עקיפים כגון תשלום עבור דיור חלופי משך תקופת ביצוע עבודות השיפוץ בנכס, זאת במידה והתיקונים אכן אינם מאפשרים מגורים בנכס, וכן תשלום עבור הובלה ואחסון של ריהוט לתקופת עבודות השיפוץ במידת הצורך.

משרד עו"ד שחר & שחר הינו משרד בתחום האזרחי כאשר ציר מרכזי במשרד הינו ליווי משפטי וליטיגציה בתביעות כספיות-חוזיות. הנכם מוזמנים ליצור קשר ולהגיע לפגישת ייעוץ.

מאת: אמי שחר עו"ד

משרד עו"ד שחר & שחר