הגנה נוספת על רוכשי דירות מקבלן - תיקון מס` 5 לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973

בחודש מרץ השנה התקבל תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973, אשר נועד להרחיב את האחריות של מוכר דירה (קבלן או יזם) כלפי רוכש הדירה במספר תחומים. החוק שנחקק בתחילת שנות ה-70 ושתוקן בשנות ה-90, לא העניק הגנה מספקת לרוכשי דירות מקבלן, והליך החקיקה האחרון משקף את הפתרון לבעיות העיקריות שנותרו ללא מענה ברבות השנים.

התיקון נוגע בפן הצרכני של הדירה כמוצר ועוסק במספר תחומים, שעיקריים שבהם הם אלו:

1. הענקת האחריות לדירה עצמה ולא רק למי שקנה אותה ישירות מהקבלן/יזם.

בניגוד לעבר, ברור כיום כי הקבלן/יזם ממשיך להיות אחראי לדירה עצמה במשך התקופה הקבועה בחוק, לא רק כלפי הקונה המקורי אלא גם כלפי "קונה משנה" – מי שקנה מהקונה וכן חליפיהם במקרה של כשלים, ליקויים ואי התאמות.

2. פיצוי הרוכש במקרה של איחור במסירת הדירה.

החוק לא התייחס לעניין זה בעבר כלל. כיום, בגין איחור במסירה העולה על 60 יום, הקונה זכאי לפיצוי בסכום של פי 1.5 מדמי שכירות של דירה דומה (בגודל ובמיקום), ממועד המסירה ועד לתום 8 חודשים שלאחר מועד המסירה. לאחר מכן יורדים הפיצויים לסכום השווה לפי 1.25 מדמי שכירות כאמור. הקבלן/יזם חייב לשלם את הפיצויים בסוף כל חודש (למעט בגין התקופה של 60 הימים הראשונים). מובן כי ניתן לקבוע פיצוי העולה על השיעור הקבוע בחוק, אך החוק מספק רף מינימלי שלא היה קיים קודם.

3. הרחבת האחריות לתיקון ליקויים, הן מבחינת היקף האחריות והן מבחינת משך האחריות.

ראשית נקבע כי תקופת האחריות בנוגע להבטחת יציבותו ובטיחותו של הבניין תימשך 20  שנה ממסירת הדירה ויתכן שתימשך אף מעבר לכך במקרה שהקונה יוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים שסיפק הקבלן/יזם.

בנוסף, הוחלפה התוספת לחוק הקובעת את תקופת הבדק של פריטים שונים במבנה. תקופת הבדק עבור כשל או ליקוי (שאינם נוגעים להבטחת יציבותו ובטיחותו של הבניין) נעה בין שנה ל- 7 שנים, שתחילתן ביום מסירת הדירה לקונה, ונמשכת 3 שנים מתום תקופת הבדק.

4. קביעת לוחות זמנים מוגדרים לרישום זכויות הקונה בדירה.

חוזי המכר של הקבלנים העניקו עד כה חופש פעולה כמעט בלתי מוגבל מבחינת רישום הזכויות ע"ש הקונה. כיום מחויב הקבלן/ יזם גלרום לרישום בית משותף תוך שנה מביצוע פרצלציה או ממסירת הדירה לקונה, לפי המאוחר, וכן לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בתוך 6 חודשים מרישום הבית המשותף או ממסירת הדירה לקונה, לפי המאוחר.

5. התנאה על זכויות הקונה או קונה המשנה הקבועות בחוק.

בשלב שהזכויות טרם נרשמו בטאבו, מתנהל רישום הזכויות בספרי החברה המשכנת (בד"כ עוה"ד של הקבלן). במסמכי ההעברה נהגו החברות המשכנות, במקרה שהקונה רוצה למכור את הדירה לקונה משנה, להחתים את הקונה ואת קונה המשנה על סעיף בו הם מוותרים על זכויותיהם על פי חוק המכר כלפי הקבלן/היזם. בתיקון לחוק נקבע באופן מפורש, כי ויתור (אפילו בכתב) על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי התאמה או אי התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת הזכויות לקונה המשנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל.

תחולת התיקון לחוק על דירות שנרכשו או שבנייתן הסתיימה לפני חיקוקו

חשוב להסביר באלו מקרים יחול התיקון לחוק ובאלו מקרים יחול החוק במתכונתו שלפני התיקון; החוק פורסם ביום 6.4.11, וזהו מועד כניסתו לתוקף של התיקון. התיקון לחוק לא יחול איפוא על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה לפני מועד זה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני מועד זה.

במלים אחרות, כדי שהחוק יחול על הדירה שקניתם או שתקנו, צריכים להתקיים 2 התנאים במצטבר – ההסכם נחתם אחרי 6.4.11, ובניית הבניין בו נמצאת הדירה הסתיימה רק אחרי 6.4.11.

מעבר ללשון החוק, חשוב להבין כיצד הניסוח של הסכם המכר משפיע על הזכויות של הקונה, באלו מצבים ניתן להתנות על האמור בחוק ובאלו לא, האם הניסוח מעביר את נטל ההוכחה מהמוכר לקונה ועוד.

תיקון זה מצטרף לתיקון של חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974, אשר בוצע לפני כ- 3 שנים בעקבות פרשת חפציבה. התיקון בחוק בעקבות פרשת חפציבה, נוגע לתחום של הבטחת כספי הרכישה של הדירה, והוא נועד בעיקר להבטיח שכספי הרכישה של הדירה יגיעו ישירות לחשבון הליווי של פרויקט הבניה ושלא יגיעו בטעות או בזדון לידי הקבלן או היזם שעלול להשתמש בהם לצרכים אחרים, וזאת על ידי ביצוע התשלום באמצעות שוברי מיוחדים המהווים גם התחייבות של הבנק המלווה להנפקת ערבות בנקאית תוך זמן קצר מביצוע התשלום בפועל.

רק עורך-דין הבקיא בתחום ומנוסה בו, מכיר את פסיקת בתי המשפט ובודאי את תיקוני החקיקה הרלוונטיים, יכול לתת שירות משפטי מקצועי שישיא את זכויותיו של מי שקונה דירה מקבלן.

דותן לוי, עו"ד ונוטריון

הכותב הינו בעל משרד עורכי דין במודיעין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין ומנהל פורום מקרקעין ונדל"ן של nrg מעריב