נשיאת הוצאות -בשיתוף במקרקעין ובבית משותף

בהתאם להגדרות שבסעיפים 27, 42 ו-52 לחוק מקרקעין, תשכ"ט 1969 (להלן:" חוק המקרקעין"), מבנים יוגדרו כבית משותף, כבר מהתחלה, או כשיתוף במקרקעין.

27. בעלות משותפת במקרקעין

מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.

42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף

(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.

52. הגדרות
בפרק זה, וכן בסימן ד’ לפרק ט’ -

"בית" - מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה;

"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

"בית משותף" - בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;

"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר-המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי-דירה;

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

נשיאת הוצאות -שיתוף במקרקעין או בית משותף:

סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע כי:

ניהול ושימוש

(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.

(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.

(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.

סעיף 32 לחוק המקרקעין קובע כי:

נשיאת הוצאות

(א) כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם.

(ב) שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין.

לפי ההלכה הפסוקה- "ניהול ושימוש רגיל"[1]:

ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות, אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין.

(2) לאור לשונו של חוק מקרקעין ומטרתו אין ליתן לביטויים "ניהול" ו"שימוש" בסעיף 30 לחוק פירוש מצמצם ודווקני אלא פירוש הגיוני, שיאפשר לבעלי רוב החלקות במקרקעין להפיק תועלת מהנכס, ובלבד שפעולתם לא תהא יוצאת דופן לגביו, באופן שניתן לצפות לה כפעילות שהיא טבעית ומתבקשת.

(3) הביטויים "ניהול" ו"שימוש", בהקשרו של סעיף 30 לחוק המקרקעין, הם ביטויים כלליים, העשויים להשתרע הן על פעולות פיסיות והן על פעולות משפטיות, לרבות עסקה במקרקעין.

ביהמ"ש קבע באותו פס"ד כי: ..."פעולת הניהול או שימוש רגיל כלפיו. נראה כי הדבר תלוי בנסיבות העניין, דהיינו במהותה של הנכס מזה ומנסיבות ".

על פי סעיף 32 הנ"ל (נשיאת הוצאות), כל שותף חייב, לפי חלקו היחסי במקרקעין, לשאת בהוצאות ניהול המקרקעין והוצאות ניהול המקרקעין והחזקתם השוטפת.

כאשר קיים הצורך בהשאת הוצאות ו/או הצורך בשיפוץ, ושותף/שותפים מתנגד/ים להוצאה ו/או שיפוץ, רשאי שותף אחד לשאת בהוצאות ניהול ו/או השיפוץ והשותפים האחרים ישיבו לשותף אשר נשא בהוצאות את סכום היחסי שכל אחד יחויב. כל זה, בוודאי, בהסכמה בכתב הן על הוצאת הניהול ו/או שיפוץ והן על הדרך ההחזר.

עו"ד אליעזר פני-גיל טוען בספרו כי :" בפועל, כל מקרה יבחן על פי נסיבותיו. אם השותפים התנגדו לפעולה והשותף ביצע את הפעולה חרף התנגדותם, הוא לא זכאי להחזר כספי. אולם, אם השותף ביצע את הפעולה בתום לב, השותפים האחרים אמצו אותה ונהנים ממנה, אך מסרבים לשלם חלקם, במקרה כזה תהיה נטייה לחייבם בהשבה, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט".

פירוק שיתוף

בפס"ד של כב’ השופט גייפמן ב-תמ"ש (ת"א) 53941/96 יצחק צ’פניק נ’ פנינה צ’פניק, פורטו השיקולים המערכתיים מדיני מקרקעין המנחים את בית המשפט בפירוק שיתוף כלהלן[2]:

א. מניעת שותפות בלתי-רצויה, מעודדת מריבות בין השותפים;

ב. שמירה על דינאמיקה של שחירות נכסי המקרקעין, שהינם משאב מצומצם, ועידוד פיתוחם.

ג. שמירה על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית.

הזכות לתבוע פירוק שיתוף היא כמעט אבסולוטית, כל שותף במקרקעין משותפים (אפילו אם היה שותף בעל חלק קטן בנכס) זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין[3].

דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין לא בנויים במקרקעין בנויים

חלוקה בעין. 1. בית משותף*.
מכירה של כל המקרקעין. 2. מכירה של כל המקרקעין.

* "קיימת סברה כי רישום בית משותף הינו "החלוקה בעין" של הבניינים. ( ע"א 319/74, רובינשטיין בע"מ נ’ פיין, פ"ד ל’ (1) 454). כמו כן נקבע כי רישום בית משותף היא הדרך העדיפה של פני מכירה ועל מי שמבקש להימנע מרישום בית משותף נטל ההוכחה ( רע"א 1017, רידלביץ ואח’ נ’ יצחק מודעי ואח’, פ"ד נ"ב (4) 652) כשבעניין זה יש חשיבות אם לא יגרום הפסד ניכר לשותפים מרישום הבניין כבית משותף[4].

פירוק בדרך של חלוקת בעין-רישום בית כבית משותף:

כפי שמפורט לעיל ובהתאם לסעיפים 42 ו-52 לחוק מקרקעין לעיל, כמעט כל בניין דירות ראוי להירשם כבית משותף.

לפי פרק ו’1 לחוק המקרקעין- בתים שאינם רשומים כבתים משותפים- סעיפים 77א עד 77ו’, הוראות של פרק ו’( בתים משותפים) חלות על הבתים שאינם רשומים כבתים משותפים אך עונים על ההגדרות שבחוק ("בית"- מבנה של קבע, שיש בו לפחות 2 דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף).

באם וכאשר בניין דירות ירשם כבית משותף, פרק ה’ לחוק המקרקעין ( שיתוף מקרקעין) אינו חל ובמקום יחולו הוראות פרק ו’: בתים משותפים.

בפרק הנ"ל קיים סעיף שאינו קיים בפרק ה’, והוא סעיף 60 לחוק המקרקעין, המצווה כדלקמן:

(כשאר בניין דירות או בית אינו רשום שכבית משותף סעיף זה אינו חל)

60 -בית משותף שנהרס

(א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן - המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.

(ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.

(ג) לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור בסעיף-קטן (ב), רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם - למי שקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד בידי המפקח, שוויה של הזכות.

(ד) נתגלעו חילוקי-דעות לגבי שווי הזכות, ייקבע השווי על ידי המפקח, לפי בקשת המשקמים או בעל הדירה.

(ה) כל בקשה למפקח להשתמש בסמכות מסמכויותיו לפי סעיף זה,דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד’.

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי:

58- נשיאת הוצאות

(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכול בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה בעל דירה חייב, בשל חלק מסוים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירה, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה התקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת.(הדגשה שלי מ.ס.)

בהתאם לסעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, על בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולעניין זה, "החזקה תקינה" כוללת שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה. בכדי לבצע אחזקה תקינה ממילא נדרשים לשימוש בחומרים שלא היו בעת הקמת הבית ומראו המחודש יוצר אף יסוד של שיפור בו.

החלטה בדבר ביצוע שיפוצים הינה החלטה שבעלי הדירות רשאים לקבל ברוב הקבוע בתקנון המצוי ועבודות השיפוץ אינן נופלות המגבלה הקבועה בסעיף 12 (ב) לתקנון כלומר, לא נדרשת הסכמתו של בעל הדירה על מנת שיחויב בהוצאות[5].

"החוק מחייב השתתפות בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי הדין או המקובלים על פי הנהוג". אין זה מחובתו של בעל הדירה להשתתף בהוצאות שהוצאה שלא לצורך אחת מהמטרות המנויות בחוק, אלא אם כן נתן את הסכמתו לכך. דוגמה מובהקת לכך היא הוצאה לשם שיפורים ברכוש המשותף, בהבדל מהוצאה לאחזקת הבית כמות שהוא. החוק מבהיר היטב כי חובת ההשתתפות בהוצאות האחזקה אינה כוללת הוצאות לשיפורים ברכוש המשותף. בהקשר של חובת ההשתתפות בהוצאות האחזקה מגדיר החוק "החזקה תקינה" כ-"שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. אין חובה להשתתף במימון שיפורים לבית, וגם אין חובה להשתתף בהוצאות האחזקה של שיפורים, שנעשו שלא על דעת כל בעלי הדירות[6] ".

"...אם הוצאה מופרזת, שהוצאה לשם פעולת אחזקה כלשהי, היא הוצאה שהייתה "דרושה" להחזקת הבית, אם ניתן היה לבצע את פעולת האחזקה בהוצאה נמוכה יותר? אכן, לדעתנו הקביעה שבחוק שעל הוצאה להיות "דרושה" להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, מקפלת בתוכה הגבלה של היקף הוצאה שניתן לחייב בה את בעלי הדירות. כאשר ניתן היה להשיג את פעולת האחזקה המבוקשת בהוצאה נמוכה מזו שהוצאה אין לומר על ההוצאה שהוצאה כי היא הייתה "דרושה", ועל כן אין בעלי הדירות חייבים לשאת בה"[7].

עולה מן האמור לעיל בקשר לסעיף 58 לחוק המקרקעין כי שיפור ושיפוץ שלא בהסכמת כלל בעלי הדירות, לא ניתן לחיוב כלפי בעלי הדירות אשר לא הסכימו. כאשר נדרש, לדוגמא, שיפוץ, להבדיל משיפור, להפעלת בניין-דירות ו/או מבנה כלשהוא העניין כרוך בהוצאה גבוהה, ייתכן כי לא רק שתהיה גבוהה היא לא תיחשב כ"דרושה", שכן ע"מ לתחזק, לנהל ולספק שירותים חייב שיהיה מה לנהל ומה לתחזק, במקרה של בניין "הרוס" לדוגמא, נדרש שיפוץ בכדי להחזיקו ואף לנהלו באופן תקין, לאחר מכן.

לגבי סעיף 60 לחוק המפורט לעיל ( בית משותף שנהרס-כאשר הבית נרשם כבית משותף) נקבע כי:

"בית משותף שנהרס, כולו או מקצתו, אין האסיפה הכללית של בעלי הדירות מוסמכת, במסגרת סמכויותיה לקביעת דרכי ניהולו של הבית המשותף, לחייב את בעלי הדירות לשקם את הבית, על ידי החלטה המתקבלת ברוב רגיל. שיקום הבית, תוך הטלת חובה להשתתף בהוצאות הכרוכות בכך על בעלי הדירות, מותנים בהסכמה של הבעלים של לפחות 3/4 מתוך הרכוש המשותף"...

החוק מבחין בין פעולות לאחזקת בית משותף, כשההוצאות הכרוכות בכך מוטלות על כל בעל דירה, בלא צורך בהחלטה של רוב מיוחד ( כאמור בסעיף 58 לחוק המקרקעין), ובין פעולות לשיקום הריסות בית משותף...

מתי לפנינו פעולות לאחזקת הבית המשותף ומתי הפעולות הן לשיקום בית שנהרס בחלקו:

( במקרה שהרס מלא ברורה מאליה ההבחנה שבין אחזקה לבין שיקום).

כאשר מדובר בפעולות שגרתיות של שימור הקיים קרוב לוודאי שלא יתעוררו בעיות גדולות, להבדיל מפעולות לשיקום הריסות, שהן פעולות בלתי שגרתיות, של החזרת נכס למצבו הקודם. המבחן שבעזרתו נבחין בין אחזקה לבין שיקום הריסות נעוץ אפוא לא בשאלה אם בוצעו פעולות להחזרת הנכס למצבו הקודם אלא בשגרתיות המאפיינת פעולות אחזקה, בהיותן צפויות מכיוון שהן נדרשות עקב שימוש רגיל בנכס, או עקב חלוף הזמן, כשהיקף הפעולות הנדרשות מוגבל. בהבדל מכך, שיקום הריסות נדרש עקב אירוע חריג, בלתי צפוי, ופעולות השיקום הן, בדרך כלל, בהיקף ניכר גם כאשר מדובר בהרס חלקי[8]".

בחוק המקרקעין לא נקבע בצורה מפורטת שווי הפגיעה בנכס (בחוק בתים משותפים היה מפורט כי: "הבית איבד בעקבות ההרס לפחות שלושה רבעים מערכו".) אך מסתבר כי לא התכוון לכלול בהסדר של שיקום בית שנהרס במקרים של הרס ששוויו אינו רב. על מקרים שכאלה יחול סעיף 58 של חוק המקרקעין, שאינו מתנה את התיקון ברב מיוחד, אפילו היה התיקון כרוך בפעולת אחזקה שאינה שגרתית[9].

על מנת לשקם בית משותף שנהרס (כאשר המילה נהרס מתייחסת אל כל עניין הלא צפוי שלא בגדר ניהול שיגרתי של המבנה כפי שהוסבר לעיל) נדרש רוב מיוחד של בעלי נכס ש- 3/4 (75%) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

בבניין שנהרס חלקי, לא כתוצאה מן השימוש שיגרתי או עקב חלוף הזמן, יחול סעיף 60 לחוק המקרקעין כאשר הבית רשום כבית משותף, אם הבית טרם נרשם כבית משותף, בעניין השיקום יחול סעיף 58 לחוק המקרקעין.

יודגש, על פי סעיף 77 ב לחוק סעיף 60 הנ"ל לא חל על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים.

מרסלה גולן-סיידמן,עו"ד

--------------------------------------------------------------------------------

[1] מוטי בנואן בספרו דיני מקרקעין עקרונות והלכות טוען כי ובפס"ד ע"א 810/82

[2] אליעזר פני-גיל,עו"ד –פירוק שיתוף במקרקעין- בעין המשפט הלכה למעשה עמוד 206 .

[3] שם עמוד 206-207 וסעיף 37 לחוק המקרקעין.

[4] ראה מס’ 1 עמוד 566.

[5] כתבה מאת עו"ד אביב טסה מ-עורכי דין-סקירת פסיקה- פסקי דין-החלטות –www.benchmark.co.il

[6] יהושע ויסמן – דיני קניין- בעלות ושיתוף- עמוד 494 ( 6.111).

[7] שם –עמוד 499 (6.114).

[8] ראה מס’ 6 עמוד 506 .

[9] שם עמוד 507 הערות שוליים.