פירוק שיתוף במקרקעין

חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן:" חוק המקרקעין") קובע כדקלמן:

27. בעלות משותפת במקרקעין
מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.

42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.

52. הגדרות 

"בית" - מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה;

"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

"בית משותף" - בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;

"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר-המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי-דירה;

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת

בפס"ד של כב’ השופט גייפמן ב-תמ"ש (ת"א) 53941/96 יצחק צ’פניק נ’ פנינה צ’פניק, פורטו השיקולים המערכתיים מדיני מקרקעין המנחים את בית המשפט בפירוק שיתוף כלהלן[1]:

א. מניעת שותפות בלתי-רצויה, מעודדת מריבות בין השותפים;

ב. שמירה על דינאמיקה של שחירות נכסי המקרקעין, שהינם משאב מצומצם, ועידוד פיתוחם.

ג. שמירה על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית.

הזכות לתבוע פירוק שיתוף היא כמעט אבסולוטית, כל שותף במקרקעין משותפים (אפילו אם היה שותף בעל חלק קטן בנכס) זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין[2].

דרכים לפירוק שיתוף

במקרקעין לא בנויים במקרקעין בנויים

חלוקה בעין.

1. בית משותף*.
מכירה של כל המקרקעין.

2. מכירה של כל המקרקעין.

* "קיימת סברה כי רישום בית משותף הינו "החלוקה בעין" של הבניינים. ( ע"א 319/74, רובינשטיין בע"מ נ’ פיין, פ"ד ל’ (1) 454). כמו כן נקבע כי רישום בית משותף היא הדרך העדיפה של פני מכירה ועל מי שמבקש להימנע מרישום בית משותף נטל ההוכחה ( רע"א 1017, רידלביץ ואח’ נ’ יצחק מודעי ואח’, פ"ד נ"ב (4) 652) כשבעניין זה יש חשיבות אם לא יגרום הפסד ניכר לשותפים מרישום הבניין כבית משותף[3].

פירוק בדרך של חלוקת בעין-רישום בית כבית משותף:

כפי שמפורט לעיל ובהתאם לסעיפים 42 ו-52 לחוק מקרקעין לעיל, כמעט כל בניין דירות ראוי להירשם כבית משותף.

לפי פרק ו’1 לחוק המקרקעין- בתים שאינם רשומים כבתים משותפים- סעיפים 77א עד 77ו’, הוראות של פרק ו’( בתים משותפים) חלות על הבתים שאינם רשומים כבתים משותפים אך עונים על ההגדרות שבחוק ("בית"- מבנה של קבע, שיש בו לפחות 2 דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף).
באם וכאשר בניין דירות ירשם כבית משותף, פרק ה’ לחוק המקרקעין ( שיתוף מקרקעין) אינו חל ובמקום יחולו הוראות פרק ו’: בתים משותפים.

בפרק הנ"ל קיים סעיף שאינו קיים בפרק ה’, והוא סעיף 60 לחוק המקרקעין, המצווה כדלקמן:

(כשאר בניין דירות או בית אינו רשום שכבית משותף סעיף זה אינו חל)

פירוק בדרך של מכירה של כל המקרקעין:

המחוקק מורה כי בראש ובראשונה יש לנסות לבצע את הפירוק על דרך של חלוקה בעין, כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה[4].

ביהמ"ש לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת, כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים. במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך של מכירה פומבית למרבה המחיר.

כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, המבקש שלא תהא חלוקה בעין, נושא נטל השכנוע, והוא חייב להצביע על דרך אחרת "יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין".

סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין מציין שני תנאים, אותם על מבקש את מכירת המקרקעין להוכיח, עובר לפירוקם:

תנאי ראשון, יש להוכיח כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה: בתי המשפט אינם ממהרים לקבוע, כי החלוקה בעין אינה אפשרית. בראש ובראשונה, יש בידיהם כלים מכוח החוק, כגון תשלומי איזון, רישום זיקת הנאה וכו’, ובשנית, יש להוכיח לביהמ"ש, כי פיזית המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. בדרך כלל סוגיה זו ניתנת לפיתרון ע"י חוו"ד מומחה.

תנאי שני, כמו כן, יצטרך המבקש לבצע את הפירוק על דרך של מכירה ולהוכיח כי החלוקה, גם במקום שהיא אפשרית, תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם. נטל ההוכחה מוטל על המבקש המכירה עובר למכירה.

מה נחשב הפסד ניכר:

1) הוא הפסד כתוצאה מעצם החלוקה-כתוצאה מפירוק החלקה.

2) הפסד ניכר מתייחס להפסד בפועל ולא לאובדן רווחים עתידיים.

סעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין קובע כי המכירה תבוצע בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים, קרי : הוצאה לפועל, זולת אם ביהמ"ש יורה על דרך "יעילה וצודקת יותר" בנסיבות העניין.

הדרך היעילה וצודקת שאליה מכוון הסעיף, היא בראש ובראשונה דרכו של החוק, מטרת המחוקק שהליכי המכירה יתנהל במהירות, ויעוררו כמה שפחות מחלוקות. הנטל לצורך סטייה מנוהל המכירה הרגיל, מוטל על המבקש זאת. בעבר היה נהוג, על פי חוק המקרקעין, להציע את הנכס למכירה לשותפים, אולם כלל זה אינו קיים עוד ואין המחוקק מבקש להוסיף וללכת על פיו. כיום הדרך הרגילה היא מכירה פומבית. כב’ השופט עציוני מציין[5], כאשר צד אחד הוא בעל אמצעים והצד השני איננו בעל אמצעים, אין זה נכון לומר שמכירה בין השותפים בדרך תחרותית היא יעילה וצודקת.

"מהי הדרך היעילה וצודקת": ביהמ"ש קבע כי הדרך הרגילה שקבע המחוקק לפירוק שיתוף במקרקעין, שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית. על מי שמבקש לסטות מן הדרך הרגילה ולהיכנס לגדר מהחריג, מוטלת חובת ההוכחה, שבאותן נסיבות, הדרך השנייה היא גם יעילה וגם צודקת[6].

מאידך קיימת אופציה, בפס"ד ריינר נ’ קומיסר ובפס"ד רידלביץ, ביהמ"ש קבע כי: במגרשים חלוקה בעין עדיפה על פני מכירה ובבניינים רישום הבניין כבית משותף עדיף על פני מכירה. בבניין, פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף הינה הדרך העדיפה ועל הטוען נגד פירוק כזה נטל ההוכחה. יודגש כי בעוד בעניין חלוקה בעין אין לביהמ"ש שיקול דעת רחב עת ניתן לבצע חלקוה בעין, אך במקרה של בניין לבית המשפט קיים שיקול דעת, כלומר במידה ומגיע למסקנה כי היחסים בין השותפים הם כה עכורים, שותפים אלו לא יוכלו לנהל יחסי שיתוף תקינים היות ומטבע הדברים, לבית המשותף גם רכוש משותף, ומן הדין כי הבית יימכר השותפים ייפרדו[7] .


מרסלה גולן-סיידמן,עו"ד
--------------------------------------------------------------------------------

[1] אליעזר פני-גיל,עו"ד –פירוק שיתוף במקרקעין- בעין המשפט הלכה למעשה עמוד 206 .

[2] שם עמוד 206-207 וסעיף 37 לחוק המקרקעין.

[3] ראה מס’ 1 עמוד 566.

[4] אליעזר פני-גיל,עו"ד –פירוק שיתוף במקרקעין- בעין המשפט הלכה למעשה עמוד 233-301.

[5] פס"ד ע"א 190/73 ראובן חזקיהו ו-7 אחרים נ’ יעקב שרף, פ"ד כח (2) 44, פס"ד הדין עסק בשלושה שותפים. שניים מהם, המערערים, קבלנים, בעלי אמצעים, רכשו מחצית חלקת קרקע אשר מחצית השנייה הייתה בידי המשיב והציעו למשיב לרכוש גם את חלקו או למכור לו את חלקם.

[6] ע"א (ת"א-יפו) 1209/05 שלמה קרואני ואח’ נ’ שרה גיאת ואחר’, תק-מח 2006 (1) 10515.

[7] מוטי בנואן בספרו דיני מקרקעין עקרונות והלכות טוען כי ובפס"ד ע"א 810/82 עמוד 573.