המלצות לבניית עסקת תמ"א 38 מוצלחת

מאת: עו"ד קרן כהן בלחרסקי

החשש מפני רעידת אדמה משמעותית בישראל, וחולשת העורף במקרי חירום מביאים לפריחה בתחום עסקאות תמ"א 38 באיזורים רבים בארץ. הכותרות בעיתונים בנוגע לעסקות תמ"א 38 מדברות בעד עצמן, ויזמים רבים בשוק הנדל"ן הקימו חברות ייעודית המתמחות בתחום.

יחד עם זאת, חשוב להבין כי עסקאות תמ"א 38 הינן עסקאות מורכבות, וכי למרות הצפי לעליית ערך הדירות הנובעות מעבודות החיזוק והשיפוץ בבניין במסגרת התוכנית, מומלץ לזכור ולפעול על פי הכללים הבאים על מנת לבחון ביסודיות את היתכנותם של פרויקט מסוג זה:

1. מינוי נציגות- לאחר קבלת החלטה עקרונית לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין, יש לפעול למינוי נציגות מוסכמת על ידי בעלי הדירות בבניין, שתרכז את התהליך ותבחן הצעות של יזמים שונים לשם הבאת הצעות אלה בפני בעלי הדירות. מומלץ כי ההחלטה על בחירת נציגות תתבצע באמצעות חתימה של רוב בעלי הדירות בבניין על פרוטוקול מינוי מסודר.

2. מינוי עו"ד המתמחה בתחום התחדשות עירונית- מומלץ למנות עו"ד שילווה את הדיירים בשלב מוקדם ככל שניתן, עוד בטרם חתימה על מסמכים כלשהם מטעמו של היזם, לרבות כתב הסכמה למתן בלעדיות ליזם כזה או אחר. ככל שהליך המו"מ אל מול היזם ינוהל בידי עו"ד, כך מובטח שהמו"מ עם יהא יעיל ומקצועי יותר.

3. מינוי מפקח בניה מטעם הדיירים- מומלץ לשכור את שירותיו של מפקח בניה שיבדוק את המפרט הטכני בדיקה יסודית ומקצועית על מנת שהמפרט שיצורף להסכם עם היזם יהא המפרט הטוב ביותר בעבור הדיירים.

4. בחירת היזם- ההחלטה על בחירת היזם צריכה להתקבל על ידי רוב בעלי הדירות ותוך התייעצות עם עוה"ד שמונה מטעם הבעלים תוך בחינת המפרט הטכני המוצע על ידי היזם, יכולתו הכלכלית, נסיונו בביצוע פרויקטים של תמ"א 38 וכן הבטחונות שהיזם מתכוון להעמיד לצורך ביצוע הפרויקט.

5. הכנת הסכם התקשרות בין הצדדים - עם סיכום המפרט הטכני ויתר הנושאים המסחריים ניתן להתחיל במו"מ לקראת גיבוש הסכם התקשרות מחייב בין היזם לדיירי הבניין. מומלץ מאוד כי הליך זה יבוצע על ידי עורך דין מנוסה בתחום התמ"א 38 על מנת להגן על זכויות בעלי הדירות, בין היתר על ידי העמדת בטוחות ראויות בידי היזם וכן קביעת אופן ביצוע הפרויקט.

6. בחינת תוכניות היזם- מומלץ שאיש מקצוע מטעם בעלי הדירות יבחן את התוכניות המוגשות על ידי היזם לשם קבלת היתר בניה על מנת לוודא שאין סטייה מהותית מהתכנון שהובטח על ידי היזם. כמו כן, יש לדאוג להוראות ברורות בהסכם המחייבות את היזם להציג בפני בעלי הדירות את התוכניות המיועדות להגשה, לשם קבלת הסכמתם בטרם הגשת התוכניות לרשויות המוסמכות.

7. התחלת הפרויקט- לאחר קבלת היתר בניה מגיע שלב ביצוע העבודות בידי הקבלן. שלב זה הוא בין המשמעותיים בפרויקט ועל כן יש חשיבות רבה כי טרם תחילת העבודות, ידאג היזם להעמיד את כל הבטוחות הרלוונטיות, לרבות ערבות בנקאית ופוליסות ביטוח.

8. מעקב אחר ביצוע העבודות- יש לבדוק שהיזם מבצע את העבודות בהתאם למפרט הטכני שסוכם ולפי היתר הבניה. מומלץ למנות מפקח מטעם בעלי הדירות על מנת שהפיקוח והמעקב אחר הפרויקט יבוצעו ע"י איש מקצוע בעל ידע מתאים. במקרים רבים מיומון המפקח נעשה ע"י היזם.

9. מסירת העבודות- במועד זה חשוב לבצע בדיקה שכל העבודות בוצעו כהלכה וכן לערוך פרוטוקול אשר יחיל את כל הליקויים והפגמים שנגרמו בגין עבודות היזם. רק לאחר תיקון הליקויים תושב הערבות הבנקאית ליזם, לאחר הפקדת ערבות בדק לתקופת האחריות.

10. רישום- עם סיום העבודות יש לבדוק כי הבקשה לתיקון צו הבית המשותף משקפת את המצב בפועל וכוללת את הדירות שנוספו ואת ההרחבות לדירות הבעלים.