יזמי תמ"א 38 צצים כפטריות אחרי הגשם. הכותרות בעיתונים בכל הקשור לעסקאות תמ"א 38 מדברות בעד עצמן ומעטים היזמים בשוק הנדל"ן שטרם פיתחו או ניסו לפתח את תחום התמ"א במסגרת חברה קיימת או באמצעות פתיחת חברה ייעודית לענייני תמ"א 38.

 

ואולם חשוב להבין כי התחום מורכב וסבוך יותר ממה שנראה כלפי חוץ וכי בניינים רבים המצויים באזורים אטרקטיביים מתגלים כמורכבים עד כדי בלתי כדאיים ליזם תמ"א בשל נסיבות סובייקטיביות המאפיינות אותם.

 

מטרתו של מאמר זה הינה לבחון מספר תמרורי אזהרה ליזם הבוחר להיכנס לתחום ונמצא בשלבים ראשוניים של בדיקת כדאיותו הכלכלית של פרויקט תמ"א כזה או אחר.

 

 

מספר בניינים הרשומים כבית משותף אחד (בתים מורכבים)

 

תופעה נפוצה הינה מספר בנינים הרשומים כבית משותף אחד, למרות הפרדתם הפיזית האחד מן השני ("בניינים מורכבים").

 

הבעייתיות בבניינים אלו הינה בעובדה שכל בעל דירה באחד מהבניינים, הרשומים כבית משותף אחד, מחזיק בחלק יחסי ברכוש המשותף וכפועל יוצא מכך, לא די ברוב הדרוש על פי החוק בבניין אחד אלא בכל הבניינים גם יחד. המשמעות הינה שגם אם יזם סבור שיש לו הסכמה מלאה בבניין אחד, הוא אינו יכול לצאת לדרך ללא קבלת הסכמתם של הדיירים בבניין הסמוך.

 

כאן חשוב להבהיר. הסכמת בעלי הדירות בבניין הסמוך דרושה לא רק לשם מימוש זכויות הבניה המוצמדות לרכוש המשותף, אלא גם לטובת רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף הנחוצה ליזמים לשם הבטחת זכויותיהם על פי ההסכם ולטובת תיקון רישום הבית המשותף. ובמילים אחרות, ללא תיקון רישום צו הבית המשותף, היזם לא יוכל ליטול ליווי בנקאי לטובת מימוש הפרויקט.

 

 

הפתרון לבעיה המתוארת, ביצוע פרצלציה (חלוקה מחדש) של החלקה והפרדת הבניינים באופן שבו כל בניין יירשם כבית משותף עצמאי ונפרד עם זכויות בניה נפרדות. לחילופין, תיקון צו הבית המשותף באופן שבו זכויות הבניה ייחודו לכל בניין בנפרד והחתמת כל בעלי הדירות בבית המורכב על התיקון כאמור.

 

 

הערות אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה/עיקולים/תיקי בית משפט ולשכת ההוצאה לפועל

 

פעמים רבות במסגרת בדיקת נסח טאבו מאת מלשכת רישום המקרקעין מתגלה כי קיימות הערות אזהרה מסוגים שונים על זכויות בעלי הדירות. יש לקחת בחשבון כי יש להחתים כל בעל הערת אזהרה, יהיה סוגה אשר יהא בכדי שניתן יהיה להתקדם עם הפרויקט. במקרים של עיקולים יש לפנות לבעל העיקול ולבקש את הסכמתו לביצוע הפרויקט בבניין.

 

קיומן של הערות אזהרה/עיקולים וכו' מאריך את שלב קבלת ההסכמות מבעלי הדירות ופעמים רבות כלל לא ניתן לאתר את בעל הערת האזהרה. על מנת להימנע ממצב זה, יש להוציא בתחילתו של כל מו"מ נסח טאבו עדכני ולוודא כי זכויות הבעלים "נקיות".

 

 

דירות שלא הושלמו בהן תהליכי העברת זכויות מכוח מכירה, ירושה, העברה ללא תמורה וכו'. תופעה נפוצה הבאה לידי ביטוי כמעט בכל בניין הינה אי השלמת העברות זכויות הבעלות בדירות, הן מפאת שכחה והן מפאת אי השלמת הטיפול בהעברת הזכויות מסיבות טכניות. מקרה שכיח במיוחד הינו המקרה שאחד מבעלי הדירה הלך לעולמו זה מכבר, ויורשיו לא פעלו לשם הוצאת צווי ירושה/צוואה על מנת להעביר את הזכויות בדירה על שמם.

 

תהליך הוצאת צו ירושה /קיום צוואה אורך כ- 4 חודשים, לכל הפחות, והמשמעות הינה עיכוב בהשלמת העסקה וביכולת לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על חלקת הרכוש המשותף. בדיקת של נסח הרישום במועד מוקדם ככל הניתן, עוד בשלבי המו"מ תסייע בגילוי מקרים שכאלו וניתן יהיה לטפל בהליך השלמת העברת הזכויות בד בבד עם ניהול המו"מ מול בעלי הדירות בבניין.

 

 

תת חלקות בבניין הרשומות על חברות שאינן קיימות עוד

 

בעבר נהוג היה שחברות קבלניות הותירו, לאחר סיום הבנייה ומכירת הדירות, מס' מחסנים או חניות בבניין בבעלותן. לעיתים מתגלה כי חלק מתתי החלקות בבניין רשומות עדיין על שמה של החברה הקבלנית, למרות השנים שחלפו מאז השלמת בניית הבניין. הצרה מתחילה במקרה שבו החברה אינה קיימת עוד, בין באם פורקה מרצון ובין כתוצאה מחדלות פירעון.

 

במצב דברים זה יש להתחקות אחר הליך הפירוק ולבדוק מה עלה בגורל נכסי החברה והאם אותן תתי חלקות הועברו לצד ג' ש/אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין. היה והחברה פורקה, ללא חלוקת נכסיה, ייתכן ויתעורר הצורך לפנות לבית המשפט בבקשה להחייאת החברה לשם השלמת הליך חלוקת נכסי החברה. בכל מקרה לא ניתן יהיה לבצע תיקון רישום הבית המשותף ללא מינוי גורם שיהיה מוסמך לחתום בשם החברה על הסכם ההתקשרות עם היזם.

 

 

הרשימה המובאת לעיל אינה רשימה ממצה. המלצתי ליזמי תמ"א הבוחנים בניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א הינה לבצע בדיקה משפטית מעמיקה של הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בבניין, מעבר לבדיקות התכנוניות, ובמידה והפרויקט נמצא כדאי מבחינה כלכלית, להתחיל בטיפול ובמציאת פתרונות לבעיות שהתגלו על מנת להבטיח תהליך יעיל וקצר ככל הניתן.

 

 

הכותבת הינה בעלים ושותפה במשרד שפינדל כהן בלחרסקי, עוסקת בתחום התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי ומייצגת יזמים ובתים משותפים.