פטור ממס שבח במכירת דירה

שאלה:

אם מכרתי דירה בפטור (דירת מגורים מזכה ב- 4 שנים) ובאותה תקופה קיבלתי דירה בירושה, האם ניתן למכור את הדירה שהתקבלה בירושה בפטור?

עו"ד אורית ליברטי משיבה:

א. ניתן יהיה למכור את דירת הירושה בפטור, תוך תקופה קצרה מארבע שנים מהמכירה הראשונה, רק באחת מתוך ארבע האפשרויות הבאות:

1.  האפשרות הראשונה והמועדפת ביותר - אם היורש הוא צאצא או בן זוג של המוריש, ולמוריש הייתה רק דירה אחת בעת פטירתו, והמוריש, לו היה בחיים, היה זכאי למכור את הדירה בפטור - הרי שהיורש יוכל למכור את דירת הירושה ללא תלות בפטור שקיבל במכירת הדירה האחרת, וזאת, מכח הוראות סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) [להלן - "החוק"]. נדגיש בעניין זה כי הפטור לדירת ירושה הינו פטור עצמאי.

2. אפשרות שנייה - (אם לא מתקיימים התנאים באפשרות הראשונה) אם דירת הירושה נתקבלה אחרי מכירת הדירה הראשונה (המוריש נפטר לאחר המכירה הראשונה), ואם למוכר ולבן זוגו ולילדיו עד גיל 18, לא הייתה בארבע השנים שקדמו למכירה יותר מדירת מגורים אחת, הרי שבמקרה כזה, יוכל היורש למכור את דירת הירושה תוך שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, הכל בהתמלא תנאי הסעיף.

3. אפשרות שלישית - אם היורש הוא תושב ישראל, אם שוויין של שתי הדירות לא עלה על 1.5 מליון ש"ח, ופרק הזמן בין שתי המכירות לא עלה על 12 חודשים, והיורש ירכוש דירה שלישית בשווי של לפחות 75% משוויין של שתי הדירות תוך שנה לפני או אחרי מכירת הדירה המאוחרת יותר, ניתן יהיה לקבל פטור לפי סעיף 49ה' לחוק. אם עלה השווי המצרפי של הדירות על 1.5 מליון ש"ח, יינתן פטור יחסי עד לשווי של 1.5 מליון ש"ח בלבד.

4. והאפשרות הרביעית - והפחות כדאית מכולן - ביצוע חילוף, במסגרתו תירכש דירה חלופית בשנה שלפני מכירת דירת הירושה או בשנה שאחריה, בסכום שווה לסכום מכירת דירת הירושה, או גבוה ממנו, תוך עמידה בכל תנאי פרק החילוף. החיסרון הגדול באפשרות זו, הינו המגבלה שמטיל החוק, לפיה לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס במכירת הדירה החלופית, אף אם יחלפו ארבע שנים מיום מכירת דירה אחרת כלשהי (פרק חמישי 3 לחוק).

ואולם, אם אף אחת מארבע האפשרויות שנסקרו לעיל, איננה ישימה או איננה כדאית, הרי שניתן לשקול, בנסיבות המתאימות, הגשת בקשה להמרת הפטור שניתן במכירת הדירה הראשונה, בחיוב במס, וזאת כדי "לשחרר" את הפטור לצורך מכירת דירת הירושה.

בקשה כזו כדאית, כמובן, רק אם בטוחים שהמס שישולם במכירת הדירה הראשונה יהיה נמוך מהמס שייחסך במכירת דירת הירושה. עם זאת יצוין כי הסכמת רשויות המס להמרה כזו איננה וודאית, והדבר תלוי בנסיבות המקרה, בפרק הזמן שחלף מאז בקשת הפטור, ועוד.