מס שבח על מקרקעין שמוכר תאגיד מקרקעין

שאלה:

חברה היא תאגיד מקרקעין, והיא סוחרת במקרקעין, וזו פעילותה היחידה. חברה זו מוכרת קרקעות, בין היתר, ליחידים, ועל פי הסכם המכירה, הם אשר משלמים את מס השבח בשומות המכירה.

התשלומים הללו נזקפים, כמובן, לזכות החברה; והם מהווים מקדמות מס לכל דבר; ובסוף השנה - ישנו החזר מס לחברה.

1. האם החזר המס האמור שייך, אכן, לחברה, או, אולי - לרוכשי הקרקעות?

2. האם יכולים הרוכשים האלה לתבוע את החברה?

עו"ד אורית ליברטי - משיבה:

על פי הדין - החייב במס, בענייננו דלעיל, הוא המוכר; ולפיכך, אם הקונה שילם את המס במקום המוכר - הרי נעשה הדבר בתחום היחסים החוזיים שביניהם; ואין הדבר הזה מעביר, מבחינת הדין, את חבות מן המוכר אל הקונה.

לאור האמור לעיל - גם החזרי מס, אם יהיו, אמורים לחזור אל הנישום.

עם זאת - לפני הקונים עומדת האפשרות (במקרים המתאימים) לפנות בתביעה אל הערכאות, כי יוחזר להם המס, שהם שילמו בעבר; ובמקרים מסוימים, אפשר אף לפנות אל רשויות המס, בליווי צו מתאים מבית המשפט, כדי להקפיא את החזר המס עד לבירור הסוגיה בבית המשפט.

להשלמת התמונה - מצוין בזה, כי אם מדובר בעסקת "נטו", הרי תשלום המס בידי הקונים עשוי להגדיל את סכום המס; וזאת, בהתאם ל"שיטת הגילום", אשר לפיה בודקים את סכום התמורה: אם הוא סכום ה"ברוטו" שהיה אמור, לאחר תשלום המס, להשאיר בידי המוכר את סכום ה"נטו", אשר עליו הוסכם [סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963].