מיסוי רכישת דירת מגורים ע"י חברה לצורך עסק

שאלה

חברה מעוניינת לרכוש דירת מגורים לצורך עסק.
● מהו שיעור מס הרכישה ברכישה הזו ?
● האם דמי השכירות, המופקים מדירת מגורים, חייבים במע"מ ?
● האם מדובר כאן ב"איגוד מקרקעין" ?
● מה היא משמעות המס במכירת החברה לצד ג' ?

עו"ד אורית ליברטי, ועו"ד צור שיץ - משיבים:

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"] קובע, בענייננו כאן, כי מהיבט מס רכישה תיחשב דירת מגורים לדירה המשמשת, או המיועדת לשמש, למגורים.

לפיכך:

● אם כוונת החברה הרוכשת היא להשכיר את הדירה לצורכי עסק (להבדיל מלצורכי מגורים) - הרי מס הרכישה, שיחול במצב הזה, הוא בשיעור 5%, ולא שיעורי המס הזה, המדורגים, אשר חלים על דירת מגורים.
 

● אם כוונת החברה הרוכשת היא לייעד את הדירה למגורים - הרי מס הרכישה ייקבע לפי המדרגות, בשיעורים אלה: 3.5% ו-5%, כקבוע בסעיף 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

בהקשר זה - מצוין כאן, כי הגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה היא שונה מהגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס שבח; זאת, בין היתר, בהיעדר הדרישה כי הדירה תהיה בבעלות יחיד, וכן בבחינת כוונתו של הרוכש, שתמומש בעתיד, לייעד את הדירה לשימוש למגורים.

סעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף ("מע"מ"), התשל"ו-1975 קובע פטור ממע"מ לעסקה, שהיא השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנה. לפיכך, ככל שמדובר בהשכרה למגורים - הרי יחול הפטור ממע"מ בגין ההשכרה. מנגד - במצב הזה, לא תוכל החברה לנכות את מע"מ התשומות ששילמה ברכישה, ככל ששילמה.

השאלה, אם החברה היא "איגוד מקרקעין", תיבחן ביום ביצוע עסקת מכירת הדירה, תוך בחינה (בין שאר בחינות) של דוחותיה הכספיים של החברה למועד עריכת העסקה. אם לחברה יש נכסים נוספים - שאינם מקרקעין, אשר משמשים לחברה בייצור הכנסתה, ואשר אינם טפלים למטרות האיגוד, באופן שאפשר להצביע, כי לחברה יש פעילות עסקית ניכרת נוספת - נראה, כי יקשה על רשויות המס לטעון, כי החברה היא "איגוד מקרקעין" אך ורק בשל החזקת הדירה.

אם החברה, אכן, תיחשב ל"איגוד מקרקעין" - הרי במכירת מניותיה יחושב מס השבח בהתאם לעליית ערך המניות, וזאת, אף אם לא תהיה כל עלייה בשווי הדירה. הקונה, לעומת זאת, יחויב במס רכישה בהתאם לשווי הדירה, ולא לפי שווי המניות. החברה, כמובן, לא תהיה זכאית, בכל מצב, לפטור ממס במכירה על יסוד "דירת מגורים מזכה".

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.