תמ"א 38 - הקלות המס

תמ"א 38 - הקלות המס
אורית ליברטי, עו"ד

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא חלק מהערכות כוללת להתמודדות עם רעידות אדמה ובאה לעודד חיזוק של מיבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני שנת 1980, מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה. ע"פ הערכות מומחים כ – 40% מהמבנים בישראל אינם עומדים בתקן.

מטרת התוכנית היא לקבוע את המסגרת החקיקתית שתאפשר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים ולעודד את בעלי הדירות לבצע את החיזוק על ידי מתן זכויות בניה לשם מימונו.

זכויות הבניה הנוספות כוללות אחת מהחלופות הבאות:

הרחבת יחידות דיור קיימות עד 25 מ"ר ליחידה.
תוספת יחידות מגורים על ידי סגירת קומת עמודים
תוספת אגף למבנה או תוספת קומה.
התכנית מעודדת גם חיזוק של מבנים על ידי תוספת מרחבים מוגנים ומעליות המחזקים את המבנה.

להלן נפרט את שינויי החקיקה שבוצעו בחוקים שונים

כדי להקל על הוצאתה לפועל של התמ"א בוצעו תיקוני חקיקה מהותיים בחוק המקרקעין, בחוק התכנון והבניה ובחוק מיסוי מקרקעין.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008

הנחת המוצא של חוק המקרקעין היא ששינוי ברכוש המשותף טעון הסכמה של כל בעלי הדירות אלא אם כן קיימת הוראה מיוחדת בחוק הקובעת רף נמוך יותר. חוק המקרקעין מסדיר את סוגיית הוצאת חלק מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה, כאשר החוק קובע כי נדרשת הסכמת שלושה רבעים מבעלי הדירות שלפחות שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

כדי שלא לעכב את יישום תמ"א 38 ולהקל על יישומה נקבעו בחוק המקרקעין הוראות שונות לעניין שיעורי ההסכמה הנידרשים לביצוע תכנית החיזוק.

חוקה תכנון והבנייה (עידוד מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה)

החוק קובע כהוראת שעה ל 3 שנים את הוספת סעיף 19 (ב1) הקובע מתן הקלה בשיעור היטל ההשבחה באופן ששיעור היטל ההשבחה יהיה עשירית מהשיעור הקובע בחוק כאשר מבקשים לממש זכויות בניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שניתנה לפי תמ"א 38.

ההקלות בחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ל"ג לחוק קובע כי מכירת זכויות בניה שניתנו לפי התמ"א תהא פטורה ממס שבח וממס מכירה ובלבד שהתקיימו שני תנאים מצטברים:

1.התמורה בעד מכירת זכויות הבניה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק, קרי לא ניתנה תמורה במזומן או בשווה כסף.
2.בוצע חיזוק של המבנה לפי הוראות התמ"א.

עוד קובע החוק בסעיף 49 ל"ד כי שינויים בהצמדות הרכוש המשותף בין הדיירים הקיימים במבנה פטורה ממס שבח וממס רכישה אם מכירת החלקים ברכוש המשותף נעשתה בשל מכירת זכויות הבניה לפי התמ"א באופן שברור כי שינוי ההצמדות כרוך ונדרש לשם הוצאתה לפועל של תכנית החיזוק הכל בתנאי כי לא נתנה תמורה כספית בשל המכירה.

הוראות הפטור הינן בעלות תחולה רטרואקטיבית ותחולנה על כל העסקאות שהתבצעו מיום 18/5/2005.

נציין כי מכירת זכויות בניה שנתקבלו במסגרת תמ"א 38 בתמורה שניתנה שלא בשירותי בניה יראו את התמורה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין החייבת במס שבח ומס מכירה.

ההקלות בחוק מע"מ

הוסף סעיף 31 ב' לחוק מע"מ הקובע כהקלה כי מתן שירותי הבניה לפי תכנית החיזוק יהיה פטור ממע"מ. מע"מ התשומות בגין מתן שירותי הבניה לא יותר בניכוי.

נציין כי לאחרונה פירסמה רשות המיסים הוראת ביצוע מבהירה אשר פיזרה חלק מהערפל אשר שרר לגבי סוגיות מיסוי רבות בתחום.