דירה ביש"ע האם חייבים בתשלום מס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין חל על קרקע בישראל ע"פ העיקרון הטריטוריאלי.
סעיף 16א לחוק מרחיב את תחולת החוק על בסיס העיקרון הפרסונלי גם על המתיישבים באיזור יהודה ושומרון וחבל עזה.(להלן:"האיזור", כהגדרתו בחוק).

שיטת מיסוי זו יוצרת בעיות ומותירה הרבה פרצות בחוק.

היות ומקרקעין ב"אזור", לרבות דירות מגורים באיזור, אינם נחשבים למקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין, החיוב במס ע"פ החוק נעשה על בסיס פרסונלי, לפיכך החיוב במס מוטל על "אזרח ישראלי" הרוכש מקרקעין באיזור.

החוק מגדיר "אזרח ישראלי" ככולל כל אחד מאלו:

1. מי שרשום במרשם האוכלוסין בישראל או חייב להרשם בו
2. יחיד שהוא תושב ישראל
3. מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות והוא תושב האזור
4. חבר בני אדם שהוא תושב ישראל.

מיהו "תושב ישראל" ומיהו "תושב האיזור", בעניין זה יש לפנות  להגדרות המצויות בפקודת מס הכנסה, ועל כך נרחיב ברשימה נפרדת.

העולה מהאמור לעיל הוא כי "אזרח ישראלי" הרוכש דירת מגורים באיזור יחוייב במס רכישה בדומה לרכישה של דירת מגורים בישראל, ויהיה זכאי לשיעורי המס המיוחדים לדירת מגורים ולפטורים מהמס החלים על דירת מגורים בישראל.

ואולם, יש לשים לב להוראת סעיף 16א (ו) לחוק המעניק לרוכש את הזכות לקזז את המיסים ששילם באיזור, מהמס שהוא ישלם בישראל. לפי הוראת הסעיף, "כל סכום מס או אגרה" ששולם על ידי אזרח ישראלי לשלטונות האזור יופחת מסכום המס שהוא חייב בו בישראל.
מלבד הוראה זו דין מס רכישה באיזור כדין המס בישראל.

סעיף 16א לחוק קובע גם הוראה מיוחדת בקשר לפעולה באיגוד מקרקעין באיזור.
כאמור לעיל, הסעיף קובע במפורש כי חבר בני אדם שהוא תושב ישראל ייחשב בעצמו לאזרח ישראלי והוא יהיה חייב במס באיזור על בסיס הגישה הפרסונלית.

שאלה מעניינת מתעוררת לגבי הדין החל על מכירת מניות באיגוד שכזה. הסעיף קובע כי מכירת המניות תחוייב במס רק אם האיגוד ייחשב איגוד מקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין. הסעיף קובע פיקציה לעניין זה וקובע כי יש לראות את האיגוד כאיגוד מקרקעין אם האיגוד היה נחשב לאיגוד מקרקעין – אילו כל המקרקעין של האיגוד היו בישראל.

אם איגוד מקרקעין שכזה מחזיק דירת מגורים באיזור, ניתן יהיה לחייב את בעלי המניות של האיגוד במס שבח או במס רכישה.  במאמרנו הבא נרחיב בעניין איגוד "תושב חוץ" הרוכש או מוכר מקרקעין באיזור, שכן איגוד כזה איננו נחשב בעצמו לפי ההגדרות לאזרח ישראלי.
כדי למנוע מאזרחי ישראל לבצע מכירות באמצעות חברות הרשומות בחו"ל החוק מטיל חבות במס גם אם המכירה נעשתה בידי חבר בני אדם שאיננו תושב ישראל, וזאת על ידי קביעת מנגנון מיסוי מיוחד.

הכותבת בעלת משרד עו"ד, לשעבר יועצת משפטית למשרדי מיסוי מקרקעין.