מע"מ ברכישת קרקע בידי עמותה (מלכ"ר)

שאלה

עמותה רשומה (שאינה "עוסק") רוכשת קרקע מאדם פרטי לצורך בניית נכס, שישמש אותה בפעילותה. האדם הפרטי - אף הוא אינו "עוסק".
מה הם היבטי המע"מ בעסקה הזו:
● האם על העמותה להוציא חשבונית עצמית על העסקה ?
● אם על העמותה להוציא, כלעיל, חשבונית עצמית - מה הוא סכום החשבונית ?
● האם בעתיד, בעת מכירת הנכס הבנוי, תהיה חבות במס עסקאות ?
● אם תהיה חבות, כאמור, במס עסקאות - על איזה חלק תהיה החבות ?

עו"ד צור שיץ, ועו"ד אורית ליברטי - משיבים:

הגדרת "עסקת אקראי" בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 [להלן - "חוק מע"מ"] לעניין מכירת מקרקעין, היא הגדרה טכנית, המבוססת על זהות הקונה.

אם הקונה הוא עוסק, או מלכ"ר, או מוסד כספי - מחייב המחוקק את העסקה במס, והוא מעביר את נטל המס אל כתפי הקונה (למעט: אם הקונה הוא מוסד כספי או מלכ"ר, ואם המִמְכָר הוא דירת מגורים).

בענייננו כאן: מכירת מקרקעין מאדם פרטי למלכ"ר היא עסקת אקראי, והחבות במס מונחת על כתפי הקונה. תקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 קובעת, כי על הקונה לדווח על המכירה ב"טופס עסקת אקראי".

בעת שהנכס נמכר בעתיד בידי המלכ"ר יש צורך לבחון את זהות הקונה במכירה.

באופן עקרוני:

● אם המכירה היא לאדם פרטי שאינו "עוסק" - אין חבות במס עסקאות.
● אם המכירה היא ל"עוסק", או למלכ"ר אחר, או למוסד כספי - חייבת המכירה במס, משום שהיא, מהיבט החוק, "עסקת אקראי".
אם אמנם המכירה היא כלעיל [כלומר: ל"עוסק", או למלכ"ר אחר, או למוסד כספי] - יש לציין את סעיף 43א לחוק מע"מ, אשר לפיו במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי, זכאי החייב במס לנכות מהמס, שהוא חייב בו, את המס ששולם בעת רכישת המקרקעין והשבחתם, אם יש בידו בשל הרכישה האמורה חשבונית מס או מסמך אחר, ובלבד שהוא לא ניכה את המס בעת הרכישה.