מע"מ במכרז למכירת מקרקעין מעירייה

עירייה הוציאה מכרז למכירת קרקע. על ההצעה לכלול מע"מ.

השאלה:

אם הקונים הם קבוצה של אנשים פרטיים שמתארגנים יחד לבניית דירות למגורים בעבורם - האם תחויב העסקה במע"מ?

עו"ד אורית ליברטי משיבה:

באופן עקרוני, עסקה בין מלכ"ר לאדם פרטי אינה עסקה המוגדרת "עסקת אקראי" על פי הגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק"). עם זאת, יש לבדוק את הנסיבות הספציפיות היכולות להשפיע על תוצאות העסקה: זהות הרוכשים, האם הדירות ישמשו למגוריהם, האם יש לרוכשים מומחיות בתחום וכו'.

יש לשים לב גם לתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) (הוראת שעה), התשס"ז-2006 (להלן: "תקנות מע"מ") הקובעות כתכנון מס החייב בדיווח לרשויות המס כל התקשרות של קבוצת רוכשים, המתארגנת (באמצעות גורם מארגן) לרכישת זכות במקרקעין מבעל זכות זו, ולבנייה. זאת כפוף לסייגים שנקבעו בתקנות.

עמדת רשויות המס היא כי בחלק מהמקרים עומד מאחורי קבוצת הרכישה גורם מארגן, שהוא למעשה מעין קבלן שרכש את הקרקע ומכר את הדירות לחברי הקבוצה.

כך יבחנו רשויות המס אם לחברי הקבוצה נקבע מחיר סופי לדירה הגמורה עוד לפני רכישת הקרקע, מה היקף הכוח והסמכות שניתנו למארגן הקבוצה, מי הסתכן בעסקה ועוד. ואכן, יש להיזהר ולבדוק שמארגן הקבוצה לא יחצה את הגבול שבין פעילות ארגון ותיווך גרידא לפעילות של יזם.

כדי לאפשר לרשויות מע"מ לבדוק את מהות ההתקשרות, נקבעה בתקנות מע"מ חובת דיווח שלפיה, על כל התקשרות של קבוצת רוכשים עם בעל זכות במקרקעין, לרכישת זכות במקרקעין, תחול חובת דיווח לרשויות מע"מ, בד בבד עם הדוח התקופתי.

על פי תקנות מע"מ, חובת הדיווח מוטלת על בעל הזכות במקרקעין וכן על הגורם המארגן.

עוד נקבע כי התקשרות שעניינה מכירת זכות במקרקעין לקבוצה המתארגנת כקבוצת רוכשים לא תהיה חייבת בדיווח אם ניתנה החלטת מיסוי בעניין, או אם דווחה הפעולה למנהל מיסוי מקרקעין. המלצתנו היא לבדוק את הנסיבות הספציפיות של המקרה, העשויות להשליך על מיסוי העסקה בכלל ועל נושא המע"מ בפרט.

המשיבה - בעבר, יועצת משפטית למשרדי מיסוי מקרקעין במחלקת שומת מקרקעין, נציבות מס הכנסה. מומחית במיסוי
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן