"המכשירים המיוחדים" בחוק מיסוי מקרקעין

אחרונה התבשרנו כי ועדת השרים לענייני חקיקה החליטה להאריך את תוקפן של הוראות החוק בעניין חילוף עד לסוף 2008. פרק החילוף בחוק מאפשר לבעלי נכסי מקרקעין לקבל פטור ממס במכירתם, בתנאי שירכשו נכס חלופי בשווי דומה, בתוך שנה לפני או אחרי המכירה.

הוראה זו מאפשרת לחסוך בתשלומי המס בעת החילוף, ולייעד את מרבית התמורה לרכישת הנכס החלופי.

תוצאה זו מייעלת בסופו של דבר גם את הפעילות בשוק הנדל"ן בכלל. בהזדמנות זו ניתן להצביע גם על כמה נקודות שראוי לתקנן. כיום קובע החוק כי במכירת הנכס החלופי (הנכס "החדש") - לא יינתן כל פטור או הקלת מס.

נראה שזו קביעה לא נכונה. כך לדוגמה, ההוראה מונעת מבעל הנכס להעביר את הנכס "החדש" לחברה או לפרק חברה שרכשה נכס בחילוף - ואין ספק שבכך נפגעת היעילות המסחרית. בעניין שלילת שיעורי המס ההיסטוריים, כבר מדובר בעיוות של ממש.

במכירת נכסים שנרכשו עד 1960 מוטל מס בשיעור מופחת של 12%-24%, תלוי בשנת הרכישה . כך, מי שמוכר כיום נכס שרכש עד 1960 ללא בקשת פטור בחילוף, ואחר כך רוכש נכס חדש, ישלם מס בשיעור מופחת בעת מכירת הנכס "הישן", ומס בשיעור 20% בלבד בעת מכירת הנכס "החדש".

אם לעומת זאת יבקש פטור בחילוף בעת מכירת הנכס הישן, אזי שלילת שיעורי המס ההיסטוריים תגרום לו לשלם מס בשיעור גבוה יותר (בדרך כלל, יותר מ-40%), על כל עליית הערך בעת מכירת הנכס "החדש".

באחרונה אימצו חלק ממשרדי מיסוי המקרקעין פרשנות קיצונית, לפיה במקרה של נכס בנוי עם זכויות בנייה נוספות, יינתן הפטור רק לחלק הבנוי ולא לזכויות הבנייה. הוראה זו, כך נראה, אינה מעוגנת בהוראות החוק או במטרת המחוקק, והיא עלולה לצמצם עוד יותר את האפשרות לפטור בחילוף, ללא כל הצדקה.

פינוי בינוי פרק נוסף שהוראותיו הוארכו דן ב"פינוי בינוי". פרק זה מקנה פטור ממס שבח וממס מכירה לדייר המוכר את דירתו לקבלן במסגרת של עסקת פינוי ובינוי, וכן פטור ממע"מ לדייר בגין קבלת דירה חדשה או שירותי בנייה מהקבלן. הפטור הנזכר ממס מוגבל בתקרה.

גם להארכה זו חשיבות רבה, מאחר שהמציאות מלמדת כי אילולי הפטור, כמעט שלא ניתן להוציא לפועל עסקות פינוי ובינוי, עסקות שחשי בותן למשק היא רבה. גם הפיכת האופציה הייחודית להוראה קבועה מהווה בשורה.

ההוראה הקיימת (סעיף 94י' לחוק) קובעת כי אופציה העומדת בתנאי החוק, לא תיחשב לאירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין, עד למימוש האופציה בידי המקבל. המשמעות היא שניתן לתת ולקבל אופציה ביחס למקרקעין, ואף להעבירה אחר כך לצדדים שלישיים, מבלי שההעברות יחייבו במסי מקרקעין.

לעניין זה נציין כי במקרים המתאימים, ייתכן שהאופציה הייחודית יכולה להיות מכשיר לצורך ארגון קבוצות לרכישת מקרקעין ולבנייה עליהם. עם זאת, יש לברך על הכוונה להאריך את תוקף חלק מהוראות החוק ולהפוך את חלקן האחר להוראות קבועות. הדבר צפוי להגביר את הוודאות בשוק הנדל"ן, וכן לייעל ולעודד את המסחר בו.