מימוש משכון – העברת נכס על ידי כונס נכסים

"ע 815/05 בנק ירושלים בע"מ נ’ מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים, בבית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כבוד השופט אהרן פרקש, ניתן ב- 20/02/2006

בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל, בה קיבל את טענת המשיבים, כי חוב הוצאות הפיתוח של החייב כלפיהם ייפרע קודם לפירעון משכון הרשום לטובת המבקש-הבנק.

בין החייב לבין המינהל נחתמו הסכם פיתוח והסכם חכירה, לפיהם רכש החייב זכויות חכירה בנכס מקרקעין (להלן: "הנכס"). לצורך מימון הרכישה, נחתם הסכם הלוואה בין החייב לבין המבקש (להלן: "הבנק"). זמן קצר לאחר מכן, נחתם הסכם הלוואה נוסף. לבקשת הבנק, ועל מנת להבטיח את שתי ההלוואות בבטוחה קניינית, שועבדו זכויותיו של החייב בנכס במשכון לטובת הבנק, וכן נתן המינהל התחייבות לרישום משכנתא, לטובת הבנק, לפיה עם רישום הנכס בלשכת המקרקעין תירשם גם המשכנתא על הנכס.

החייב לא עמד בהחזר התשלומים החודשיים בגין ההלוואות, והבנק הגיש ללשכת ההוצאה לפועל בקשה למימוש משכון. לאחר שנמצא רוכש לנכס, ובהעדר תגובת מוריה לבקשה לאישור המכר, אישר ראש ההוצאה לפועל את מכירת הנכס, אך זו בוטלה מאוחר יותר משלא עמד הרוכש בהתחייבויותיו. לאחר שנמצאו רוכשים חדשים לנכס הגיש הכונס בקשה נוספת לאישור המכר.

לאחר השלמת ההליכים מול שלטונות המס, ביקש הכונס מהמינהל להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכשים החדשים על פי הצו. המינהל סירב בטענה, כי על הנכס קיים חוב בגין הוצאות פיתוח שלא שולמו למוריה על ידי החייב, וכי הנטל לתשלומו חל על הכונס והוא מהווה תנאי להעברת הזכויות בנכס.

לגופו של עניין, קבע ראש ההוצאה לפועל, כי על פי הסכם החכירה בין החייב למינהל, התחייב החייב לשלם את הוצאות הפיתוח למוריה. עוד נקבע בהסכם האמור, כי החייב יהיה רשאי להעביר את זכויותיו על פי הסכם החכירה בכפוף להסכמת המינהל, הסכמה שתינתן רק לאחר מילוי חובותיו של החייב על פי ההסכם, לרבות תשלום הוצאות הפיתוח למוריה.

לפיכך, כך נקבע, אילו היה החייב מבקש להעביר את זכויותיו, היה המינהל מתנה הסכמתו בתשלום הוצאות הפיתוח והיה רשאי לעשות כן, על פי הסכם החכירה, והואיל וכונס הנכסים בא בנעליו של החייב, חלות עליו אותן הגבלות החלות על החייב בהעברת זכויותיו בנכס, ועליו לשלם את הוצאות הפיתוח, כתנאי להעברה.

לנושא זה הסתמך ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו על האמור בפסק דינה של כב’ השופטת א. פרוקצ’יה ברע"א 7783/00 בנק הפועלים בע"מ נ’ יאיר כהן ואח’, תק-על 2001(4) 135.

ראש ההוצאה לפועל נימק את קביעתו גם בכלל לפיו "אין אדם יכול לתת יותר ממה שיש לו" ממנו עולה, כי כאשר ממושכנות לנושה זכויות החייב, לא משועבדות לו יותר זכויות משיש לחייב, הנושה אינו רשאי לממש אלא את אותן זכויות שיש לחייב, וטענות ההגנה שעמדו לחייבו של החייב כלפי החייב עצמו יעמדו לו גם כלפי מקבל המשכון, מכח סעיף 20 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967.

הנכס נשוא ערעור זה אינו רשום במרשם המקרקעין, והזכויות לגביו רשומות בספרי המינהל בלבד. חוזה החכירה בין החייב לבין המינהל לא העניק לחייב זכות קניינית של חכירה בנכס, אלא זכות חוזית – אובליגטורית כלפי המינהל לקבל את זכות החכירה, כאשר יירשם הנכס במרשם המקרקעין וניתן יהיה לרשום את הזכויות בו (ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ’ ענת רייך ואח’, פ"ד נג(2) 218, 226). מהותן של הזכויות החוזיות אותן קיבל החייב נקבעה בהסכם החכירה בינו לבין המינהל.

הסכם החכירה לא צורף לבקשה או לתגובות המשיבים, אך אין חולק, וכך גם עולה מהחלטת ראש ההוצאה לפועל, כי במסגרת הסכם החכירה הגביל המינהל את כוחו של החייב להעביר את זכויותיו בנכס, והתנה כל העברה של זכויותיו בקבלת הסכמת המינהל להעברה. אחד התנאים למתן הסכמת המינהל הינו, כי החייב ימלא את התחייבויותיו על פי ההסכם, לרבות ההתחייבות לשלם את הוצאות הפיתוח למוריה.

הגישה המקובלת בפסיקה היא, כי כאשר בעל קרקע מחכיר את הקרקע או נותן לאחר זכויות שימוש בה ומטיל על מקבל הזכות תנאים מוקדמים באשר לעבירות הזכות, כי אז לא יוכל מקבל הזכות להעבירה לאחר בניגוד לאותם תנאים. המגבלה בעבירות הזכות הופכת להיות חלק מהותי מהזכות שהוקנתה עצמה (ראה: רע"א 7783/00 הנ"ל והאסמכתאות שם).

בענייננו, בעל הקרקע (המינהל), הטיל על מקבל הזכות (החייב), תנאי מוקדם באשר לעבירות הזכות והוא קבלת הסכמת המינהל להעברה לאחר תשלום הוצאות הפיתוח. לפיכך, מקבל הזכות (החייב) לא יוכל להעבירה לאחר בניגוד לתנאי זה. אילו ביקש החייב להעביר את זכויותיו בנכס מרצונו היה עליו לשלם את הוצאות הפיתוח כתנאי להסכמת המינהל להעברה.

השאלה המתעוררת היא, מהו הדין כאשר הזכויות בנכס הועברו שלא על ידי החייב, אלא על ידי כונס נכסים במכר כפוי, במסגרת הליכי הוצאה לפועל למימוש משכון על הזכויות בנכס – האם ההגבלה על עבירות הזכויות בנכס חלה גם על הכונס כך שנטל תשלום הוצאות הפיתוח חל על פדיון מכירת הזכויות לפני פדיון המשכון?

השאלה אינה פשוטה כלל ועיקר והיא כרוכה בשאלות משפטיות מתחום דיני החוזים ודיני הקניין, לרבות דיני הקדימות בין נושים, ודומה, כי את התשובה לשאלה העקרונית ניתן להותיר לעת מצוא. עם זאת, ומבלי לקבוע מסמרות, סבורני, כי במקרה דנן, הצדק עם הבנק, ויש לדחות את טענות המשיבים.

לצורך קבלת ההלוואה הראשונה מהבנק, דרש הבנק מהחייב להמציא לו אישור ממינהל מקרקעי ישראל בדבר מצב הזכויות בנכס עבורו מתבקשת ההלוואה (להלן: "אישור זכויות"). על פי אישור הזכויות שהונפק על ידי המינהל ביום 26.1.98 (להלן: "אישור הזכויות הראשון") אישר המינהל כי הזכויות בנכס רשומות על שם החייב, על פי הסכם הפיתוח. כן צויין, כי נכון למועד הנפקת האישור, "אין שעבודים (התחייבות לרישום משכנתא, עיקולים, צווי מניעה, הסכמה למישכוני זכויות וכו’) על הנכס" (נספח א’ לבקשה).

בנוסף לאישור הזכויות, התבקש החייב להמציא מהמינהל "התחייבות לרישום משכנתא", ובה מתחייב המינהל לרשום את המשכנתא על הנכס, במקביל לרישום זכויות החכירה של החייב בלשכת רישום המקרקעין. ביום 4.2.98 הנפיק המינהל לבנק את ההתחייבות האמורה (נספח ג’1 לבקשה).

דין טענת המשיבים בדבר קדימותם על פני המשכון להידחות, ודין החלטת ראש ההוצאה לפועל להתבטל. לפיכך, כספי פדיון המשכון יחולקו על פי דיני הקדימה המקובלים ועל פי אישור הזכויות השני, שהנפיק המינהל. ראשית תשולם יתרת ההלוואה שטרם נפרעה, ורק לאחר מכן, ייפרעו העיקולים, לפי סדר רישומם.

לתוצאה זהה נגיע גם אם נלך בדרכי ההלכה הפסוקה בעניין מכירת נכס על ידי רשות, לפי הוראות חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), החלה על מכירת הזכויות בנכס בהליכי ההוצאה לפועל. העיקרון הוא, כי רכישתו של נכס מעוקל בהליכי הוצאה לפועל מקנה לרוכש ביטחון ויציבות ברכישה. העיקרון בא לידי ביטוי בסעיפים 34א’ ו-34ב’ לחוק המכר, הקובעים כך: "34א. מכירה על ידי רשות נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי. 34ב. תחולת זכויות על הפדיון שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס המשמשים ערובה לחיוב כספי ולפי סעיפים 34 או 34א אין להיזקק להם נגד הקונה, יחולו על הפדיון מן המכירה".

הרוכש מקבל את הנכס לבעלותו כשהוא נקי ומטוהר מכל שעבוד, עיקול, הגבלה וזכות אחרת בו, למעט שני חריגים: הראשון, זכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת, ותנאי המכירה לעניין זה קבועים בהודעת המכירה המתפרסמת לפי תקנה 66(א) לתקנות ההוצאה לפועל; והשני, זכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי, כגון זיקת הנאה (ד. בר אופיר, הוצאה לפועל, הליכים והלכות, מהדורה שישית, אפריל 2005, הוצאות פרלשטיין-גינוסר בע"מ, עמ’ 488-489). שני החריגים אינם מתקיימים בענייננו, ולפיכך, הרוכשים החדשים זכו בזכות נקייה מכל הגבלה על הנכס, והם אינם חייבים בתשלום חוב הוצאות הפיתוח. מטעם זה הורה ראש ההוצאה לפועל למינהל להעביר את הזכויות בנכס על שמם, ולדון בשאלת החיוב הכספי בנפרד.