שומת המקרקעין

א. להגיש לעיון החייב וראש ההוצאה-לפועל את חוות-דעת השמאי בטרם יפנה לפרסום הנכס ולקבלת הוצאות. זאת, כדי להעמיד את החייב וההוצאה-לפועל מראש על השקפת הנושה לעניין ערך הנכס, ולהימנע מלפעול תחת "מלחציים" של הליך מכר שכבר יצא לדרכו, העשוי להעמיד את כונס הנכסים בלחץ לאשר הצעות שכבר הוגשו ונראות לזוכה כדאיות (וזאת מזווית ראייתו שלו בלבד).

ב. זכות החייב להגיש חוות-דעת נגדית - זאת כחלק מהזכות המוקנית לו לעמוד על כך כי המכר ייעשה במחיר הוגן, המשקף את ערך הנכס ולא רק את החוב לטובת הזוכה[2].

בעניין א’ מדינה[3] לא הומצא לעיונה ולעיון ראש ההוצאה-לפועל דו"ח השמאות לפני פרסום הצעת המכירה, שכן זה נערך לאחר מכן. נאמר, כי כתוצאה מכך עולה חשש גדול כי הדו"ח אינו אובייקטיבי, אלא נועד אך לתת גושפנקא להצעה. כמו-כן, נמנעה מהמבקשת זכותה לפי התקנות להגיש שומה נגדית, והמכר אושר במחיר נמוך אף לאור חוות-דעת השמאי. כבוד השופטת אלשיך פסקה, כי זכויות אלו של החייב הינן זכויות מהותיות ולא תנאים טכניים-פורמאליים בלבד, קרי, הפרתם בידי הזוכה הינו פגם בהליך המכר היורד לשורשו של עניין, ואין להתעלם ממנו.

אומנם אין בחוק ההוצאה-לפועל ובתקנות ההוצאה-לפועל הוראה מפורשת, לפיה תנאי הכרחי למכירת נכס לשם גביית חוב הוא קבלת שומה מעודכנת. אולם עיקרון זה הוא כה יסודי וכה מובן מאליו, עד שיש לראות בו מעין "תנאי מכללא" למכירה, שאי-קיומו יורד לשורש ההליכים ופוגם אותם מעיקרם. הטעם לכך הוא שמכירת נכס בלי לקבל הערכת שמאי, או מכירתו על-פי שומה בלתי-מעודכנת, עלולים לגרום לבעל הנכס נזק חמור כתוצאה מכך שהנכס יימכר במחיר נמוך משוויו האמיתי[4].

יתר-על-כן, מכירת נכס לשם גביית חוב של בעליו היא מהלך חמור וקיצוני הפוגע בזכות הקניין שלו לשם מימוש זכות אחרת.

לפיכך, יש להקפיד בייחוד על כך שכל ההליכים ייעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר. מכירה ללא קבלת שומה, או על-פי שומה בלתי-מעודכנת, אינה יכולה להיחשב מכירה שנוהלה כך. לעניין זה יש לזכור כי בדרך-כלל, ובעיקר בשנים האחרונות, הופכת כל שומה אחרי חודשים ספורים למיושנת ובלתי-מעודכנת, בשל עליית המדד ועליית מחירי המקרקעין, ולפיכך יש להקפיד על עדכונה סמוך ככל האפשר למכירה. וכבר נאמר על כך:

"המטרה בקבלת שמאות מעודכנת היא להאיר את עיני בית-המשפט וכן את עיני כונס הנכסים כדי שיוכלו לחתור להשגת המחיר המתאים והראוי ביותר בנסיבות המקרה. המטרה העיקרית היא הזדמנות שווה להשתתף בתחרות זו.

כונס הנכסים יקבל פטור מחובות אלה מאת מי שמינהו לתפקיד רק במצבים חריגים." (רע"א 2077/92 שלדון ג’ אדלסון נ’ ראובן רייף, עורך-דין ואח’, פ"ד מז(3) 485, 500)[5]

מכירת נכס מקרקעין של המבקשת, שתאריך השומה שנערכה לגביו היה כ- 15 חודשים לפני כן, מעידה על כך שהשומה הייתה מיושנת ובלתי-מעודכנת בעת אישור המכירות. במצב דברים זה על ראש ההוצאה-לפועל להימנע מלאשר את המכירות ולדרוש שומות חדשות כתנאי לאישורו[6].

כללים אלה אינם חלים לא רק על פקידי לשכת ההוצאה-לפועל אלא גם על כונסי נכסים הפועלים מטעם לשכת ההוצאה-לפועל, וההוראות שבתקנות 65 ו- 66 לתקנות ההוצאה-לפועל חלות גם עליהם[7].
--------------------------------------------------------------------------------

[1] שם, תקנה 65.

[2] בר"ע (ת"א) 2244/00 א. מדינה מגרסות נייר בע"מ נ’ בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, דינים מחוזי לג(3) 592.

[3] בר"ע (ת"א) 2244/00 א. מדינה מגרסות נייר בע"מ נ’ בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, דינים מחוזי לג(3) 592.

[4] בר"ע (ב"ש) 86/94 שפר תעשיות לאטקס נ’ בנק הפועלים, תק-מח 95(1) 131.

[5] בר"ע (ב"ש) 86/94 שפר תעשיות לאטקס נ’ בנק הפועלים, תק-מח 95(1) 131.

[6] שם.

[7] שם.