הפרת התחייבות הבנק להעמדת אשראי במסגרת ליווי בנקאי

תביעת לקוח כנגד בנק - הפרת התחייבות הבנק להעמדת אשראי במסגרת ליווי בנקאי - ת"א 000725/01 יצחק אמר ושות’ חברה לייזום בניה והשקעות (1995) בע"מ ואח’ נ’ בנק לאומי לישראל בע"מ (טרם פורסם) בבית-המשפט המחוזי חיפה, בפני כב’ השופט יצחק עמית

ביום 22.9.95 רכשה החברה זכות חכירה לדורות במגרש בטירת הכרמל (להלן: "המקרקעין") תמורת סכום "נטו" של כ – 610,000 $ בשקלים. החברה נטלה על עצמה לשלם את מס השבח בגין העסקה. בכוונת החברה היה להקים על המקרקעין פרוייקט של מבנה מסחרי ומגורים. הפרוייקט נחלק לשני שלבים: שלב א’ – בניית החניון והקומה המסחרית של חנויות ומשרדים, ושלב ב’ - הקמת מגדל המגורים.

בנק לאומי, שהיה מעוניין לצרף את עדה (בעל החברה) לציבור לקוחותיו, יזם אליו פניה, באמצעות מר עקיבא סגל, מנהל האשראי בהנהלת המחוז בבנק, ובאמצעות נתי גולן, מנהל סניף הדר בבנק. השניים הציעו לעדה לעבוד עם בנק לאומי.

החברה נדרשה לשלם מס שבח בגין העסקה לרכישת המקרקעין. לצורך מתן הלוואה בסך של 400,000 $ למימון תשלום מס השבח, דרש הבנק, באמצעות מר סבו, כי עדה והדסה ימשכנו לבנק את דירת המגורים שלהם ברחוב דרך הים (להלן: "הדירה").

החברה פנתה לבנק על מנת שיעמיד לה מימון נוסף להשלמת בניית שלב א’ של הפרוייקט. הוצאות החברה הלכו ותפחו עם התקדמות הבנייה, ובחודש מאי 1998 החזיר הבנק המחאות שמשכה החברה לפקודת ספקים ונותני שירותים. כתוצאה מכך הוגבל חשבון החברה החל מיום 20.7.98. עם הגבלת החשבון, הופסק ביצוע הפרוייקט. לטענת עדה, עקב כך, ירד הפרוייקט לטמיון, והופסקו פרוייקטים אחרים שהחברה עסקה בהם.

סופו של דבר, שהפרוייקט "נתקע" ומגעים שהתנהלו עם משקיעים פוטנציאלים נוספים לא צלחו. הבנק מינה כונס נכסים למקרקעין ולדירה, ומימש את המשכנתא שעל הדירה, לאחר שבקשת עדה לעכב מכירת הדירה, הותנתה בהפקדת סכום של 500,000 ש"ח שלא היה באפשרותו להפקיד (ת"א 351/01 ובש"א 9329/01 בתיק זה).

המחלוקות בנקודות העיקריות בעניין דנן הן:

א. מהותה של ההתקשרות בין הבנק לבין החברה. מה הוסכם בין הצדדים? האם הוסכם כי על הבנק ללוות את שלב א’ של הפרוייקט עד לסיומו?

ב. האם היה הבנק חייב להסכים למכירת החנויות לצדדים שלישיים, תוך החרגתן מהשעבוד שרבץ לזכותו על המקרקעין?

ג. האם פעל הבנק בניגוד למוסכם, בכך שהמיר ההלוואות הדולריות לאשראי שיקלי?

ד. האם היה על הבנק לבטל את המשכנתא שנרשמה לזכותו על הדירה, והאם פעל בניגוד למוסכם כאשר מימש את המשכנתא?

ה. האם הכשיל הבנק, כטענת החברה, בשרירות ובחוסר תום-לב, ובניגוד להגיון כלכלי-עסקי, את הצלת הפרוייקט, בכך שמנע הכנסת משקיע חיצוני לצד החברה או במקומה?

ו. אם תתקבלנה טענות החברה, מה היקף הנזק שנגרם לה ולעדה.

מהות התחייבות הבנק – על מה הסכימו הצדדים

הבנק הסכים להעמיד לחברה אשראי בסכום של 600,000$ (בנוסף לסכום של 400,000$ שהועמד כשנה לפני כן עבור תשלום מס השבח) וכנגד סכומים אלו, שועבדו המקרקעין והדירה. זאת, יכול היה עדה וצריך היה להבין. לא היתה הסכמה בין הצדדים על ליווי של שלב א’ של הפרוייקט. בוודאי שלא היתה התחייבות "פתוחה" של הבנק לממן את המשך בניית שלב א’ ככל שיידרש. ובכלל, טענה כי על הבנק ליתן אשראי בלתי מוגבל היא טענה בלתי-סבירה על פניה – ת"א (י-ם) 812/93 בנק לאומי לישראל בע"מ נ’ החברה להקמת נאות אסתר בע"מ ואח’ (צורף כנספח ה’ לסיכומי הבנק).

נזכיר את ההלכה לפיה לבנק שיקול-דעת, במסגרת האינטרס העסקי הלגיטימי שלו, להחליט אם ומתי ליתן הלוואה ללקוחו - ע"א 323/80 אלתית בע"מ נ’ בל"ל, פ"ד לז(2) 673, וכן נתונה לבנק הזכות החוזית להחליט מתי להעמיד את האשראי לפרעון – ראה, לדוגמה, ת"א 1129/90 גרטנר צבי נ’ בנק הפועלים, דינים מחוזי כו(7) 5.

לאורך היחסים שבין החברה לבין הבנק, לא היתה התחייבות של הבנק ללוות את בניית שלב א’ של הפרוייקט. אף לא היתה התחייבות של הבנק להקצאת אשראי בלתי-מוגבל בסכום, כפי שיידרש לצורך השלמת בניית שלב א’.

המרת ההלוואה הדולרית להלוואה שקלית

לטענת החברה, הבנק כפה עליה להמיר אשראי דולרי באשראי שיקלי לתקופות קצרות טווח של שלושה חודשים בכל פעם, ובריבית חריגה, בניגוד להסכמה כי הליווי ייעשה בהלוואה דולרית נוחה כמקובל בפרוייקטים של ליווי עסקאות נדל"ן.

על-פי מערכת ההסכמים בין הבנק לבין החברה, נתונה לבנק הזכות להמיר הלוואות במט"ח למטבע ישראלי "בכל עת, על-פי שיקול-דעתו הבלעדי" – פרק ג’ להסכם תנאים כלליים לפתיחת חשבון אשראי במט"ח ומט"י, נספח ז’ לתצהיר שרון ברויט-פולק. הבנק פעל על מנת להגן על האינטרס הכספי שלו, בהתאם להוראה חוזית. הלכה פסוקה היא, כי עמידה על זכות חוזית, אינה מהווה חוסר תום-לב, במיוחד בהינתן טעם מסחרי-כלכלי להפעלתה של הזכות.

סופו של דבר, שטענת החברה לעניין המרת ההלוואות, דינה להידחות.

האם הכשיל הבנק כניסה של צד שלישי כמשקיע בפרוייקט

סוגיה זו יש לבחון בנפרד מהמחלוקת בדבר ההסכמה הראשונית בין הצדדים.

גם בהנחה כי הבנק לא התחייב ללוות את הפרוייקט, וזה כשל כלכלית במהלך בניית שלב א’, היה על הבנק לפעול בסבירות ובתום-לב, על מנת להקטין את נזקי החברה. לכן, אם יתברר כי הבנק סירב להצעה עסקית סבירה להכנסת צדדים שלישיים כמשקיעים בפרוייקט, ייזקף הדבר לחובת הבנק.

לאחר שהחברה ועדה נתבשרו בתחילת חודש פברואר 2000, כי ועדת האשראי של הבנק לא מסכימה לאשר ליווי שלב א’ של הפרוייקט, ניהלה החברה מו"מ עם יזם בשם גדי עשת באמצעות חברה שבשליטתו בשם אקרילית השקעות בע"מ (להלן: "אקרילית").

בפרק זמן של כחודשיים-שלושה, עמד הבנק בסירובו למחול על יתרת החוב של החברה ולשחרר את עדה ומשפחתו מערבויות אישיות, מה שגרם להכשלת העסקה.

אין ספק שהבנק "מלקה" את עצמו כיום, על שלא הסכים, בשעתו, להצעה המשופרת של אקרילית, דהיינו, תשלום של 1,175,000$ + 300,000$ לתשלום החובות על המקרקעין. ככל הנראה, סבר הבנק כי מימוש הדירה והמקרקעין יכניסו סכומים גבוהים יותר לכיסוי חוב החברה, הנחה שנתבדתה בהמשך, נוכח מצבו של השוק.

אכן, את התנהגות הבנק אין לבחון בחוכמה שלאחר מעשה, אלא בנקודת הזמן בה עמדו הצדדים. באותה נקודת זמן, עמדתו של הבנק לפיה אין הוא מוכן למחול על יתרת חוב החברה, ואין הוא נכון לוותר על בטוחה בדמות משכנתא על דירה וערבויות אישיות, התבססה לכאורה על שיקולים עסקיים-בנקאיים לגיטמיים.

באותה מידה, ניתן לומר כי העסקה עם אקרילית, על-פי הצעתה המשופרת, לא יצאה אל הפועל, מאחר והחברה עמדה על כך שהבנק ימחל על יתרת החוב. עדה הודיע כבר באותה עת לבנק, כי בדעתו להגיש תביעה כנגד הבנק, ולא היתה מניעה כי החברה תחתום על ההסכם עם אקרילית, החוב לבנק יוקטן באופן משמעותי, ולאחר מכן יתדיינו עדה והחברה עם הבנק על יתרת החוב. בכך, לא עמדו החברה ועדה בחובתה להקטין את הנזק.

סיכום ביניים

התעקשות שני הצדדים בנושא מחיקת יתרת חובה של החברה לבנק, היא שטירפדה את העסקה עם אקרילית.

למרות האמור לעיל, נקדים את המאוחר ונאמר כבר כעת, כי בנסיבות המיוחדות שנוצרו, הבנק צריך היה לקבל את הצעת אקרילית. זאת, לא כחוכמה שבדיעבד, ולא מתוך גישה של לפנים משורת החוב, אלא בשל חובת הבנק לפעול להקטנת נזקי החברה בשל תרומתו לתסבוכת אליה נקלעה החברה בפרוייקט. הכוונה מופנת אל התנהלות הבנק בנושא החרגת החנויות מהשעבוד, ועל כך בהמשך.

התנהלות הבנק בנושא החרגת החנויות

ברם, לא ניתן להתעלם מחלקו של הבנק בתסבוכת שנוצרה. ההתרשמות מהראיות שהובאו כאן, פקידי סניף הדר ואנשי האשראים המיוחדים בהנהלת המרחב, פעלו בחוסר מיומנות מקצועית-בנקאית, ונטלו על עצמם לטפל בעסקה, למרות שלא התמצאו בעסקאות נדל"ן כגון דא, ולמרות שמלכתחילה היה ראוי להפנות את העסקה לטיפול סקטור נדל"ן בבנק.

בשל חוסר מיומנות של עובדי הבנק, נוצר אצל החברה מצג כי הבנק יסכים לאפשר לה למכור את החנויות במהלך הבניה. בכך תרם הבנק למצב בו החברה "נתקעה" באמצע שלב א’ של הפרוייקט, ללא אמצעים להשלימו.

הבנק התרשל בטיפול בפרוייקט כבר בשלבים הראשונים. מדו"ח אפס היה ברור לבנק כי 600,000$ לא יספיקו למימון הפרוייקט. אם כך, מהיכן יבוא המימון הנותר?

העולה מן המקובץ, שהבנק יצר אצל החברה מצג כי יתאפשר לה למכור את החנויות במהלך הבניה, על מנת להשלים בניית שלב א’. למיצער, הבנק התרשל בכך, שלמרות שידע, או שצריך היה לדעת, כי לא די במימון בסך של 600,000$ כדי להשלים את בניית שלב א’, לא העמיד את החברה על כך שלא יתאפשר לה למכור את החנויות כדי להשלים המימון הנדרש.

יש לזכור את חובות האמון והזהירות המיוחדות שביחסי בנק-לקוח, הן מכוח דיני החוזים והן מכוח דין הרשלנות שבדיני הנזיקין.

אין להכביר מילים על הנימוקים והסיבות בגינן מציב המשפט רף גבוה של חובות אמון וחובות זהירות שחב הבנקאי ללקוח. אחד הנימוקים הוא, שפקיד הבנק נתפס כאיש אמון שהלקוח סומך עליו ודווקא בשל מערכת האמון שהפרט רוחש לבנק, הוא נוטה לעיתים שלא לנקוט אמצעי זהירות.

בנסיבות המיוחדות שנוצרו, כאשר הבנק תרם משמעותית להסתבכותה של החברה בפרוייקט, היה עליו לתרום את חלקו על מנת להקטין את נזקי החברה. אם היה הבנק מקבל בשעתו את הצעתה של אקרילית, החברה היתה מוצאת עצמה בחודש פברואר 2000 או בסמוך לכך, ללא הפרוייקט, עם הפסד השקעות בפרוייקט, הפסד כספים שהועברו לחשבון החברה (כגון, התמורה ששולמה עבור 3 חנויות שנמכרו) ואפס רווח. מנגד, עדה היה משתחרר מערבותו האישית והמשכנתא על הדירה לא היתה ממומשת.

יש להזכיר כי הבנק הסכים להצעת אקרילית כשלושה חודשים לאחר מכן, אך אקרילית כבר חזרה בה מהצעתה.

התוצאה הצודקת והראויה היא, אם כן, שיש להשיב את הגלגל לאחור. יש להעמיד כל צד במצב בו היה נמצא בחודש פברואר 2000, לו היה הבנק מסכים להצעתה הכספית של אקרילית ומסכים למחיקת יתרת החוב של החברה, תוך הפטרת עדה והדסה מערבותם וביטול המשכנתא על הדירה. לדידי, בכך אנו מיישמים, על דרך האנלוגיה, את העיקרון הבסיסי בדיני התרופות של העמדת הצד הנפגע במצב בו היה אילולא ההפרה.

להלן תרגום המסקנה אליה הגיע, בית-משפט להוראות אופרטיביות ולמספרים:

א. הבנק יהא רשאי להמשיך בהליכי מימוש המקרקעין, וכל סכום "נטו" (לאחר ניכוי הוצאות) שייגבה על-ידי הבנק, ישמש להפחתת חובה של החברה לבנק.

ב. בית-המשפט פוטר את עדה והדסה מערבותם האישית לחוב החברה, תהא יתרת החוב בעקבות מימוש המקרקעין אשר תהא.

ג. בית-המשפט מורה על השבת המצב לקדמותו, באופן שהבנק ישיב לעדה את הדירה. ברם, מאחר והשבה בעין אינה אפשרית, בשל מכירת הדירה בהליכי מימוש המשכנתא, ההשבה תבוצע בכסף.

הבנק מחוייב איפוא, להשיב לעדה את הסך של 983,250 ש"ח.