במהלך השנים האחרונות מתגברת התופעה של רכישת נכסי מקרקעין ממשרדי עורכי דין העוסקים בכינוסים של מקרקעין לטובת נושים ובעיקר לטובת גופים פיננסים דוגמת בנקים.

 

נכסים אלו אמורים להימכר ב"דיסקאונט" המשקף את הרצון של משרדי עוה"ד העוסקים בנדל"ן בכינוס להיפטר מנכסים אלו בהליך מימוש מהיר. ההנחה היא שמטרתם העיקרית של משרדי עורכי דין אלו  הינה להחזיר בראש ובראשונה את חובות החייבים לנושים המובטחים- הבנקים.

 

עם עליית מחירי המקרקעין והקף גובה המשכנתאות באופן אבסולוטי, אל מול יכולת החזר כמעט סטאטית, הצפי הוא כי יותר ויותר נכסים יוצאו למכירה על ידי משרדי עורכי דין של כינוס נכסים, בהתמחרות בשוק החופשי.

 

כתבה זו בעיה לבחון את הכדאיות של התקשרות עם כונס בהליכים מאין אלו, בהנתן מצב של חוסר וודאות משפטי, אל מול כדאיות כלכלית לא ברורה אם בכלל. אחד היתרונות הברורים של רכישה מכונס נכסים, שמונה על ידי בית המשפט, הינו שהנכס נמכר "נקי" ללא חובות, חיובים, הערות או משכונות מכל סוג שהוא. בכתבה זו אסקור דווקא החסרון, אשר הינו תוצאה של מערכת משפט היוצרת אי וודאות, באשר לתוצאות הליך הכינוס.

 

בני הזוג י' הסתמכו על החלטת בית המשפט המחוזי ובו נקבע כי לחייבים, אשר ביתם הוצע למכירה בהתמחרות על ידי הכונס 24 שעות להמציא סכום של כמה מיליוני שקלים בעבור בית קרקע באחד מיישובי השרון, ולא המכירה תאושר כסופית. מאחר והחייבים לא עמדו במועדים שנקצבו להם שלמו הרוכשים לכונס מקדמה משמעותית, בהתראה קצרה, לאחר חתימה על חוזה מכר.

 

משלב זה, ההליך נעשה סבוך כאשר החייבים מגישים בקשות מבקשות שונות לערכאות בתי המשפט השונות, כל מטרתם הינה ליצור אי וודאות ולסבך ההליך במטרה לזרוע ייאוש אצל הרוכשים. בסופו של יום, הרוכשים שפעלו בתום לב מוחלט ועל פי הדין, לא קבלו הבית אותו רכשו בהסכם בכתב לידיהם ולעומת זאת נגרמו להם הוצאות מימוניות, הוצאות שכ"ט יעוץ משפטי, אבדן ימי עבודה וכמובן הפסד של עסקאות אלטרנטיביות.

 

ההלכה המשפטית התקפה: הבטחת זכות הרוכש במקרקעין

 

ההלכה המנחה לעניין מעמד הרוכשים אל מול זה של חייבים בהליכי הוצאה לפועל נקבעה בע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ: "מטרת חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967, והתקנות שהותקנו לפיו היא- להחיש ולפשט את הליכי ההוצאה לפועל. סחבת בהליכים אלה מעודדת אי-קיום התחייבות ופוגעת שלא בצדק בנושים.. . טובת החייבים שנכסיהם המוצעים למכירה פומבית דורשת, שמציעים רבים ישתתפו במכירה, כדי שיציעו מחירים שאינם נופלים מהשווי של הנכס.

 

דבר זה לא יושג, אלא אם המציע יידע, שתוך זמן קצר יוברר, אם הוא זכה בנכס, והוא לא יהיה צפוי לאחר מכן לסכנה, שהמכירה תבוטל. אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם". (ההדגשות אינן במקור נ.ק.)

 

פרופ' ויסמן מפרט היטב בספרו משכון, בעמ' 262 את הרצינאל שישפיע על רוכש פוטנציאלי "קונה לא יסכים, בדרך כלל, לשאת בטירחה ובהוצאות הכרוכות בהכנת הסכום לתשלום אלא אם כן ניתנה לו לפני כן הבטחה מחייבת שהנכס יימכר לו במחיר שהוסכם עליו.

 

שיקול זה מחייב שזכות הפדייה תסתיים עם עריכת החוזה למכר ועוד בטרם הועברה הבעלות לקונה. זכות פדייה שתימשך לאחר מכן עלולה להרתיע קונים מלקנות נכסים בהליכי מימוש משכונות, וככל שימעטו הקונים כן יקטן המחיר שבו יימכרו נכסים כאלה. " (ההדגשות אינן במקור נ.ק.).

 

ההלכה המשפטית אם כן, היא כי בתחרות בין החייב לרוכשים, ידם של הרוכשים תהא על פי רוב על העליונה. המדיניות, הינה הבטחת זכייתו של זוכה בהתמחרות בהליכי הוצאה לפועל, מפני ביטול זכייתו.מדיניות זו נקבעה, כאמור לא רק בטובתו של הזוכה, אלא גם בכדי לאפשר המשך קיומו של "שוק כינוסים" משוכלל. שוק אשר יאפשר מיקסום מחיר מכירת נכס בכינוס בטובתם של הנושים, של הלווים כמו גם של החייבים עצמם.

 

בתי המשפט מאפשרים לחייבים לפדות נכסם:

 

יחד עם זאת, עינינו רואות שבמקרה דנן ולא רק בו, לא זכו רוכשי הנכס בסופו של יום לקבל את הנכס אותו רכשו, למרות שהתנהלותם היתה ללא דופי והסתמכה בתום לב על החלטת בית משפט וההלכות הפסוקות. כל "תפקידם" של רוכשי הנכס, הסתכם בהיותם מנוף לחלץ מחייבים את הכספים המגיעים מהם בהליך כינוס הנכסים. כספים אשר הם מיאנו לשלם במשך חודשים ושנים ארוכות לנושים מובטחים ואחרים.

 

בתי המשפט, ובעיקר הערכאות המחוזיות והמקומיות "מתמלאים רחמים" אל מול תמונת החייבים ומאפשרים לחייבים לפדות הנכס במחיר אותו התחייבו כבר רוכשים לשלם.

 

סיכומו של עניין:

 

על רוכשי נכסים ומקרקעין מכינוס נכסים לקחת בחשבון כי למרות הלכות פסוקות והיגיון כלכלי המבטיח קבלת נכס אותו רכשו בהליכי כינוס נכסים, הרי שבפועל הוודאות המשפטית אינה מלאה כי יקבלו המקרקעין לידיהם, גם לאחר התחייבות חוזית וביצוע תשלומים. לא זו בלבד, אלא שהם ידרשו לשלם שכ"ט ליעוץ משפטי, ריביות,ימי עבודה וכיוב' תשלומים אשר השבתם אינו מובטח, אך וודאי יהא כרוך בהמתנה ממושכת ומורטת עצבים.

 

על רוכשים המשתתפים בהתמחרות של משרדי עורכי דין של כינוס נכסים, לגלם סיכונים משמעותיים אלו במחיר הנכס אותו הם מציעים. משכך,אין להתייחס לנכסים מאין אלו כמקרקעין הנמכרים במחיר שוק.

 

אין האמור בכתבה זו משום יעוץ משפטי, וזו צריכה להנתן בכל מקרה ומקרה לגופו.

 


עודכן ב: 18/07/2019