רישום דירת קבלן אצל רשם המקרקעין

הנדון : (אי) רישום דירה בטאבו על שם הרוכש

בהמשך לכתבה קודמת בדבר חוסר החוקיות הכרוך בתשלומים לחברה משכנת, בשלב העברת הבעלות בדירה, אצל החברה המשכנת, אני מבקש להפנות את תשומת הלב לבעייה חמורה ונפוצה: אי רישום דירות ומקרקעין על שם הרוכשים, על ידי החברות הקבלניות. כפי שציינתי כבר, בכתבה הנזכרת, חלק נכבד מהדירות והנכסים במדינת ישראל עדיין אינן רשומים על שם רוכשהם ב"טאבו" – אצל רשם המקרקעין.

למרות שחוזי המכר קובעים באופן סטנדרטי כי על הקבלן לרשום את הדירות והנכסים, תוך "זמן סביר" ולמרות שבחלק גדול מן המקרים אף נגבים ההוצאות בעבור רישום הנכס, לפחות בחלקם מראש ולמרות העובדה שבתי המשפט נדרשו לקשיים הנובעים מאי רישום שכזה ואף קבעו מהו מועד סביר לרישום הרי שבפועל נותרו אחוזים גדולים של הדירות ובמספרים אבסולוטיים גבוהים, דירות אשר טרם נרשמו על שם הרוכשים.

היתלות הקבלנים ומשרדי עוה"ד המייצגים אותם ב"נסיבות אובייקטיביות" לכאורה, אשר מונעות רישום הנכסים נדחית על פי רוב על ידי מערכת המשפט וזו מוצאת שלאחר תקופת זמן קצובה של מספר שנים בודדות בהן ניתן לקבלנים באמצעות אדריכלים, מודדים ועוה"ד המייצגים לפעול לרישום הנכסים, הרי שכל איחור מעבר לתקופה "סבירה" זו יש בו משום פגיעה ברוכשים, אשר טרם נרשמו זכויותהם בנכס.

מאחר והמוטיבציה הכלכלית בדחיית רישום הדירה (ר' הכתבה לעניין פסה"ד פרידמן חכשורי) קטנה והקושי בגביית אחוזים מן העסקה בעת העברת זכויות הפך לקשה עד בלתי אפשרי, הרי שמרבית הכשלים בעניין זה נובעים מרשלנות, חוסר ארגון והעדר מוטיווציה של הקבלנים ובאי כוחם.

אי הרישום אינו עניין פורמלי גרידא וכאשר אני נשאל : "האם זה מפריע לי לישון טוב יותר בלילה?" התשובה בהחלט חיובית. הערכות שמאיות לנכסים אשר אינן רשומים בטאבו נמוכות בממוצע בכ-10% ממחירם של נכסים מקבילים אשר כן רשומים אצל רשם המקרקעין. עסקאות מכר בנכסים שכאלו יהיו סבוכות יותר ועשויות בשל סיבה זו גם להיות יקרות יותר. קבלת משכנתא תהיה קשה יותר, עלותה עשוייה להיות יקרה יותר ולו מהסיבה הפרוזאית שיהיו בנקים שיסרבו לממן נכסים שאינם רשומים כדין.

מה ניתן לעשות?

מאחר והקושי העיקרי, כפי שציינתי, הינו מוטיווציה, הרי יש ליצור כזו אצל הקבלנים ובאי כוחם. משלוח מכתב תקופתי אל הקבלן או עוה"ד המייצג אותו ובו דרישה מפורשת לפעולה מיידית לרישום הנכס המדובר על שם הרוכש, עשוי להיות זרז שכזה. יש לשלוח מכתב בשם הרוכש/ קבוצת הרוכשים הרלבנטית, תוך אזכור סעיפי חוזה המכר המבטיחים רישום זכויות. כמו כן יש לציין כי התמשכות ההליך פוגעת בזכויות הקונים מן הטעמים שצויינו לעיל. הקבלנים ונציגם עלי אדמות עוה"ד מודעים היטב לפסיקה ולמחוייבות שלהם לרישום זכויות כדין על שם הרוכש.

משכך, גם אם יישלחו תשובות כי יש "קשיים אובייקטיבים" ו"טרם ניתן לבצע פרצלציה", "המקרקעין טרם נרשמו", " מנהל מקרקעי ישראל מעכב הרישום" , "מנהל המקרקעין אינו מצליח לרשום המקרקעין" וכיוב' ניסוחים שונים ומעורפלים, הרי שעצם משלוח המכתב והתזכורת יש בו בכדי לגרום לתוצאה הרצוייה - זירוז הליך הרישום של הנכס על שם הרוכש.

המכתבים צריכים להיות מפורטים ברורים ככל הניתן תוך ציון מלוא הפרטים: תאריך רכישת הנכס, פרטי המקרקעין כולל גוש חלקה תת חלקה כתובת מלאה מספר הדירה, הקבלן המבצע, עוה"ד שטיפל בעיסקה וכמובן דרישה להשלמת הרישום. המכתבים חייבים להשלח בדואר רשום כאשר העתקהם יישמרו אצל הרוכשים בתיקייה מסודרת. ניתן לשלוח תזכורת אחת לשנה.

אין בכתבה זו משום ייעוץ משפטי פרטני וזו צריכה להיעשות על ידי עורך דין מקצועי על בסיס הנתונים הספציפי בכל מקרה ומקרה.

נעם קולודני, עו"ד