יום הרכישה - איך הוא משפיע על מיסוי מקרקעין?

בתקופה האחרונה ישנו עיסוק תקשורתי נרחב בכל הנוגע לשוק הנדל"ן. לא לחינם שימש הדיור בישראל כדלק עבור המחאה החברתית אשר סחפה את אזרחי המדינה בקיץ האחרון. פרשנים, משפטנים וכלכלנים עסקו בהרחבה בשוק הנדל"ן המקומי, תוך שהם מנתחים אותו, מי לחובה ומי לזכות

יש לכם שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין

פורום מכירת דירה | קניית דירה

פורום פינוי שוכר

פורום תמ"א 38

נראה כי למרות שהשוק נמצא מעט בירידה, ישראלים רבים אינם "עוצרים באדום" ורכישות\מכירות מקרקעין מתבצעות מדי יום ביומו. חשוב לדעת כי קנייתו או מכירתו של נכס בישראל איננה עניין פשוט כלל וכלל. החוק בישראל מטיל שורה ארוכה של הוראות מיסוי על עסקאות אלו. במסגרת מיסוי מקרקעין, נדרש מוכר הנכס לשלם סכומים משמעותיים למדינה ולרשות המקומית בה הוא מתגורר (או אשר בה נמצא הנכס). אחד הגורמים המשפיעים ביותר על עסקת המקרקעין הינו מועד הרכישה.

יום הרכישה

בעיקרון, היום בו המכירה נעשתה הוא יום הרכישה. דהיינו, יום הרכישה הינו היום בו ההסכם המשפטי התגבש כדי הסכם מחייב. עם זאת, חשוב לדעת כי יום הרכישה איננו חייב להיות ביום עריכת ההסכם הפורמאלי ודי בחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר או על זיכרון דברים לעניין זה. לעיתים, יום הרכישה יוכר גם כאשר מדובר בהסכם בעל פה. היות ושווי המכירה תלוי באופן מובהק ביום הרכישה, מדובר בתאריך משמעותי ביותר מבחינת מיסוי המקרקעין בעתיד. יום הרכישה משפיע על שורה של פרמטרים כגון מועד תחילת מרוץ הריבית, מועד ההצהרה לרשויות, הכרה ותיאום ניכויים, יום חישוב השבח הריאלי, ויום הרכישה בעסקה עתידית.

מס שבח

המס המוכר ביותר בעניין זה הינו מס שבח. מדובר במיסוי גדול אשר מוטל על ההפרש שבין סכום רכישת הנכס במקור, לבין העלייה בערכו בהתאם לשוויו בעת המכירה. דהיינו, מדובר במס אשר מוטל על המוכר כאשר הוא "מרוויח" ממכירת הנכס בהתאם למועד רכישת המקרקעין. ההיגיון אשר עומד למעשה מאחורי מס השבח הוא כי אזרחי המדינה צריכים לשלם מס בגין רווחים, גם כאשר מדובר במכירת דירה ולא בשכר מעבודה.

היות ושיטת המס נוגעת לשנה בה הנכס נקנה, משקל רב יש לייחס למועד קניית הנכס ברגע מכירתו. כמו כן, ככל שהנכס נקנה במועד מוקדם יותר, כך שסביר יותר שערכו עלה, ועל כן מס השבח עליו גבוה בהתאם. חלה משנת 2001 חלה הרפורמה במס שבח ובמסגרתה הופחת המס אותו נדרשים מוכרים לשלם על ההפרש בין הקנייה למכירה.

להלן חישוב מס השבח עבור מכירה שמתבצעת בין ה-15 לנובמבר 2010 ל-31 לדצמבר 2011:

• אם הקרקע נרכשה עד 1960, יחויב הרוכש במס בשיעור של 13%-20% (שיטת המס המרבי).
• אם הדירה נרכשה בין 1960 ל-2001 , ילך המס וירד ככל ששנת הרכישה מתקדמת. כאשר הנכס נרכש ב-1960, המס אשר יחול עליו יהיה בשיעור של 47%. עבור נכס משנת 2001, ישלם המוכר מס בשיעור 20% בלבד.
• אם הנכס נרכש משנת 2001 ועד היום, מס השבח אשר יחול עליו יהיה בשיעור 20% מההפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה.

היטל השבחה

מס נוסף אשר יש לשלם בעת ביצוע עסקת מקרקעין הינו תשלום היטל השבחה לעירייה. מדובר במס אשר משולם לרשות המקומית וזאת בגין השבחתו של הנכס. ישנן שלוש סיבות העומדות מאחוריו - עלייה בשווי נכס בשל תוכנית בנייה עירונית, עליית ערך נכס בשל אישור שימוש חורג, ועלייה בערך הנכס בגין קבלת אישור הקלה. במקרה זה, שמאי מטעמה של הרשות המקומית בוחן את עליית שוויו של הנכס במרוצת השנים וקובע כי היטל ההשבחה יעמוד על מחצית מהסכום אשר נקבע על ידו כעליית הערך. כיום, היטלי השבחה חלים גם על דירות משותפות בבנייני מגורים, ולא מדובר רק על נכסים מסחריים או בתים פרטיים. אי לכך, חשוב להיות ערים לעניין זה ולבחון לעמוק את שיעורו של היטל ההשבחה.

עם כניסתה של תמ"א 38 לנוף הנדל"ן בישראל, ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה בגין עסקת תמ"א אשר תביא לעלייה בערכו של נכס. שיעור הפטור משתנה ממקום למקום. לדוגמא, במחוז תל אביב הפטור עומד על 90%, ואילו באזורי פריפריה מדובר בפטור של 100%. ישנם ערים בהן הפטור הינו מוגבל ועל כן מומלץ לבדוק את הזכאות באופן פרטני.

היטלי פיתוח ואגרות

מכירת נכס דורשת גם תשלום אגרות והיטלי פיתוח כגון היטלי תיעול, ביוב, ניקוז וכיוצא בזה. מרבית האגרות תלויות בתשתית ממנה האדם נהנה בביתו ובסביבתו. הרשות המקומית מממנת את ביצוע הפעילות הנ"ל באמצעות גביית תשלומים כגון ארנונה ואגרות בעת מכירת נכס, בניית נכס או הרחבתו. ניתן למצוא אגרות בגין הנחת צנרת, הרחבת כביש, הקמת מדרכה וכדומה.

דמי הסכם למנהל

במידה ומדובר בדירה או קרקע אשר נמצאת על אדמת מדינה ובבעלות מנהל מקרקעי ישראל, יש צורך לשלם מס נוסף בגין דמי הסכמה למנהל. על פי רוב, יש פטור ממס זה בתהליך המכירה אך עדיין חשוב לבדוק האם מדובר בנכס אשר שייך למנהל.

פטורים וייעוץ משפטי

חשוב לדעת כי אין צורך לשלם את כל המיסים המתוארים לעיל. החוק הישראלי מעניק שורה ארוכה של פטורים במיסוי מקרקעין, אך על מנת לזכות בהנחות אלה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי. עסקאות מקרקעין, בין אם מדובר בתמ"א 38 ובין אם עסקינן במכירת נחלה חקלאית, אינן עניין של מה בכך. מיסוי מקרקעין עלול להיות בסכומים משמעותיים ולהגיע אף למאות אלפי שקלים ויותר. אי לכך, בבואכם למכור נכס, כדאי לפנות לעורך דין מטעמכם ולהתייעץ עימו.