אי רישום הצמדת גג לדירה, האם רכוש משותף?

ת"א 7439/05 נפתלי שימברסקי נ' אליהו ברכה

התובעים הינם בעלי זכויות חכירה לדורות והמחזיקים של דירות המצויות ברח' רובין 4 בשכונת רמות ד' בירושלים, במתחם הידוע כ"בניני טרגר".

הדירות הינן חלק מפרוייקט בן 98 יחידות דיור שנבנו על ידי נתבעת 3. בשנת 1983 נחתם חוזה פיתוח בין נתבע 4, מינהל מקרקעי ישראל לבין שותפות טרגר וליבוביץ, שותפות רשומה, בקשר עם המתחם, וזו בנתה את הדירות בו.

חלק מהתובעים רכשו את דירותיהם עוד בשנת 1987 וחלקם רכשו את הדירות מיד שניה. ברכה רכש את דירה מס' 10 במתחם ממשפחת דשן אולם הזכויות בדירה רשומות עדיין על דשן.

דשן בנה, בשלב מסוים, מדרגות מדירתו, המובילות אל הגג שמעליה, ואף הציב בחלק משטח הגג מבנה מסורג, ולטענת התובעים, ללא היתר, וחרף התנגדותם לכך.

טרגר ביקשה מהמינהל לשנות את חוזה החכירה של דשן, ולרשום בו כי הגג יוצמד לדירתו, זאת מחמת טעות שקרתה בזמנו, לטענתה, לפיה לא הודע למינהל על קיום ההצמדה הנדונה בהסכם בינה לבין דשן. ביום 15.8.05 פנו התובעים למינהל והביעו התנגדותם להצמדה זו.

המינהל הודיע כי לא יבצע את רישום ההצמדה בחוזה חכירה מתוקן, אם יומצא לו צו מניעה מלעשות כן. מכאן התביעה דנן.

האם יש לקבל את התביעה?

1. לקבלן היתה האפשרות להצמיד שטחים "משטחי הקרקע" לרוכשים מסוימים, והרוכשים האחרים התחייבו שלא להפריע לו בכך.

אמנם מדובר "בקרקע" והגדרת המונח בחוק המקרקעין, רחבה והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו (סעיף 11 לחוק המקרקעין), וכמו כן, מתחייב הרוכש לא להפריע להצמדה, בין היתר של גגות. יחד עם זאת, הקבלן צמצם את תחולתו של הסעיף בכך שנתן, במפרט, ביטוי אילו שטחים יוצאו מן הרכוש המשותף.

בסעיף 5(1) למפרט, נאמר: חלקים המוצאים מן הרכוש המשותף: מחסנים, גינות". זאת ועוד, טרגר לא הודיעה למינהל או לרשויות כי בדעתה להצמיד את הגג לדשן.

2. המוכר (טרגר) הציג מצג כלפי הרוכשים האחרים, בהם התובעים, כלפי הרשויות (עיריה, מינהל), ולמעשה כלפי כולי עלמא, כי לא הצמיד את הגג לדשן, הרי שנותרה בידי דשן זכות אובליגטורית בלבד.

3. לטרגר אין כיום כל זכות שהיא בקרקע או בדירות, ולפיכך אינה יכולה היא ליתן הוראות ישירות למינהל בקשר עם הצמדת גגות או שינוי ברכוש המשותף. לפיכך, אין לנתבעים כל זכות קניינית בגג המוצמד.

לסיכום,

יש לקבל את התביעה. הנתבעים כלל לא רכשו את הגג המוצמד ולכן אין להם זכות קניינית בו. לפיכך, הגג מהווה רכוש משותף ולכן אין לנתבעים זכות לבנות על הגג המוצמד.