שופט ביהמ"ש המחוזי בחיפה, אלכס קיסרי קבל ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית חיפה, בטל את החלטתה וקבע כי יש ליתן למערער פטור מארנונה בגין נכס שהושחת במהלך פריצה במידה שאינה מאפשרת בו שימוש, וכי הקביעה לגבי אי שמישות הנכס תבוצע עפ"י מבחן אובייקטיבי ולא על פי מבחן הכדאיות הכלכלית של השמשתו.

 

כן נקבע שאין חובה על אדם לשאת בעלויות הכרוכות בהבאתו של הנכס למצב שמיש.


המערער הוא הבעלים של נכס המצוי ברחוב יפו בחיפה בו.

 

בשנת 2004 נפרץ הנכס והושחת במידה שאינה מאפשרת לעשות בו שימוש כלשהו, ובסמוך לאחר הפריצה הודיע על כך המערער לעירייה.

 

משום כך טען כי הוא זכאי לפטור מחיוב ארנונה בגין הנכס, וזאת מכוח פקודת העיריות , אלא שמנהלת הארנונה בעיריית חיפה החליטה לדחות את השגתו.


המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה אם הנכס אינו שמיש במידה המצדיקה את מתן הפטור לפי סעיף 330 לפקודה.


ועדת הערר דחתה את טענתו של המערער שדי באמת מידה אובייקטיבית כדי לקבוע שנכס הוא בלתי ניתן לשימוש, וקבעה כי על מנת להגיע למסקנה בעניין זה צריך להיזקק גם למבחן הכדאיות הכלכלית, שהוא, לדעת ועדת הערר, מבחן עזר היכול לסייע בהכרעה בשאלה אם הנכס הוא אכן בלתי ניתן לשימוש.

 

(היינו היחס שבין העלות הכרוכה בהשמשת המבנה לבין שוויו, ועל יסוד הנתונים שהיו בפניה היא מצאה שיחס זה הוא ארבעים אחוז, המאפשר את המסקנה שלא מתקיים תנאי אי השמישות).


השופט קיסרי ציין לגבי, כי ניתן לראות שאין במילותיו של סעיף 330 לפקודת העיריות דבר המלמד שניתן להיעזר במבחן הכדאיות הכלכלית על מנת לקבוע אם הבניין "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו".

 

הוא הוסיף שהשימוש במבחן הכדאיות הכלכלית מחייב שתתקיים הנחת יסוד, שלפיה על בעל נכס שניזוק מוטלת חובה להשקיע את הדרוש על מנת להביאו למצב שבו הוא יהיה ניתן לשימוש וכי להנחה כזו אין עיגון בלשונו של סעיף .


לדעת השופט זכאי אדם, שהנכס שלו ניזוק עד כדי חוסר אפשרות להשתמש בו, להשאיר את הנכס במצבו, שכן התוצאה המידית של מעשהו זה היא אובדן הנאתו או תועלתו שלו מן הנכס, ואילו הפטור מתשלום הארנונה הוא תוצאה משנית של מצב הנכס.


השופט דחה איפוא את עמדת מנהלת הארנונה לגבי השימוש במבחן הכדאיות וקבע כי המבחן שאותו יש ליישם הוא המבחן האובייקטיבי הנלמד מלשונו של הסעיף, היינו, אם הבניין ניזוק במידה השוללת כל אפשרות של שימוש בו וציין כי אין צריך לומר שהנטל להראות את התקיימותו של התנאי מוטל על הטוען זאת, ובמקרה דנן המערער.

 

אין כל מניעה שהטוען להתקיימות התנאים יוכיח את הדבר באמצעות חוות דעת של מומחים לדבר, אשר את מסקנותיהם תוכל העירייה לסתור או לערער עליהן בדרכים הדיוניות העומדות לרשותה לפי החוק, ואין צורך להסתייע בהערכות שמאים המתייחסות לעלות השמשת הבניין ולשאלת הכדאיות לעשות כן.


בענייננו , קבע השופט קיסרי , לא יכולה להיות מחלוקת לגבי השאלה אם הנכס במצבו ראוי לשימוש, וזאת לאור מסקנתו של המהנדס שהכין חוות דעת עבור העירייה ושלפיה "הנכס במצבו כיום לא ניתן לאכלוס ויש צורך בשיפוץ יסודי".

 

 לאור דבריו אלה של המהנדס מטעם העירייה אין מנוס מן המסקנה שהתנאי הראשון לפי סעיף 330 התמלא, והנכס אינו ראוי לשימוש, ומשום כך התוצאה היא שיש לקבל את הערעור, לבטל את החלטת ועדת הערר וליתן למערער פטור לפי סעיף 330 לפקודה.