מה הרכוש המשותף בבית משותף?

בבית דירות סטנדרטי יש חדר מדרגות, גג, מקלט, מעלית, כניסה, מתקני הסקה, מתקני מים וקירות חיצוניים. לפי חוק המקרקעין, כל החלקים האלה מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות של אותו הבניין, גם אם הם נמצאים בתחום של דירה פרטית אחת. החלקים שאינם נחשבים כרכוש משותף הם אלו הרשומים כדירות בלבד. 

מה שייך למי ולמי יש בלעדיות?

חוק זה עלול ליצור בלבול או אי נוחות. מחסן, למשל, שצמוד לדירה מסוימת נחשב כשטח משותף למרות שלמראית עין הוא נראה כחלק מהדירה הספציפית. כל בעלי הדירות בבניין יכולים להשתמש בשטח ולאחסן בו חפצים אישיים.

כך גם הצינור המרכזי של הביוב, למרות שלעיתים הוא עובר רק דרך דירות מסוימות הוא עדיין נחשב לרכוש משותף.

מה עושים עם מערכת הגז?

ישנם חלקים שנמצאים בשטח אפור, הם נחשבים לרכוש משותף, אך קיימת הפרדה בין המרכיבים השונים. צנרת של מערכת גז מרכזית או המתקנים שלה נחשבים לרכוש משותף לכל בעלי הדירות.

החלקים שאינם משותפים הם המיכל, מונה או וסת, שניתן לפרק אותם והם משמשים אך ורק דירה מסוימת, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוצה לה, בחצר או בכניסה לבניין.

כלומר, אם יש דליפה בבלון גז השייך לאחד הדיירים, חובתו המלאה לדאוג לתקן את התקלה באופן פרטי ובלעדי, מבלי לערב את כלל דיירי הבניין, אך לעומת זאת, אם קיימת בעיה בצנרת הגז, חובת הבדיקה והתיקון חלה כל בעלי הדירות של הבניין.

אז איפה מחנים את הרכב?

אנשים נוטים לנכס לעצמם חנייה פרטית על סמך זכויות מופרכות ומפוברקות שהם המציאו. דייר ותיק, למשל, החליט שהחנייה המוצלת תחת העץ בחצר הבניין היא שלו, זאת מפני שהוא גר בבניין כבר למעלה מעשרים שנה וזה תמיד היה ככה. אז ותק לא מקנה חנייה פרטית וגם לא "אני תפסתי קודם!". בעלי דירות שרוכשים חנייה פרטית והיא רשומה על שמם, שייכת להם בבלעדיות, שאר אזורי החנייה שייכים לכל דיירי הבניין ומשותפים לכולם.

זכויות בנייה משותפות

זכויות הבנייה נחשבות לרכוש משותף, כולל בנייה על גג הבניין והרחבת דירה קיימת. אם בעל דירה מחליט להתרווח מעט ולבנות עוד חלל שגולש מגודל דירתו הנוכחית, הוא חייב לבקש את אישורם של יתר בעלי הדירות, מאחר והזכויות הן משותפות.

השכן רוצה לבנות חדר על הגג

אם בבניין קיימות שמונה דירות אז לכל אחד מבעלי הדירות מגיע שמינית מחלקו של הגג המשותף. כאשר אדם מחליט לבנות לעצמו יחידה נוספת על הגג הוא מנצל את הזכויות המשותפות, ליתר האנשים נותרות פחות זכויות למימוש.

מקרים חריגים של רכוש משותף

היו מקרים בהם בית המשפט פסק שהרכוש אינו נחשב משותף למרות החוק, זאת בעקבות המבנה של הבניין, שמונע גישה פיזית לכל הדיירים לחלקים מסוימים בבניין. מאחר ובעלי הדירות לא הצליחו להיכנס או להגיע לאותו אזור או מתקן, הוא אינו נחשב לרכוש משותף, אלא לרכוש בעלי הדירות שלהם הגישה הפיזית והבלעדית.