ההחלטה לעזוב את דירת המגורים ולעבור לגור בדיור מוגן הינה ללא ספק החלטה קריטית וחשובה. מדובר בהחלטה המקפלת בתוכה סוגיות מורכבות ביותר (וזאת אף מעבר לעניין הסוציאלי והנפשי). למשל, האם הדיור המוגן מתאים לנסיבותיו של הדייר, האם הדייר יכול לעמוד בדיור המוגן מבחינה כלכלית, מה לעשות עם דירת המגורים הנוכחית, כיצד דואגים גם לירושה של הילדים ועוד. אי לכך, בעת מעבר לדיור מוגן, חשוב לשים לב למספר היבטים משפטיים וכלכליים.

 

יש לכם שאלה?

פורום דיור מוגן לגיל השלישי (גיל הזהב)


על מנת להביא להצלחתו של המעבר לדיור מוגן, יש לבחון היטב את תנאי ההתקשרות עם המוסד המדובר. למשל, יש לעמוד על יציבותו הפיננסית של המקום, תוך כדי שמירה על ערכו הריאלי של הפיקדון שהדייר נדרש להפקיד עם כניסתו לדיור המוגן. במרבית המקרים, בתי דיור מוגן דורשים מהדיירים להפקיד בכניסה לבית פיקדון כספי בשיעור גבוה במיוחד. על פי רוב, חלק ניכר מפיקדון זה אמור לשוב לידיו של הדייר עם עזיבתו, או ליורשיו עם פטירתו.


אי לכך, השמירה על ערכו הריאלי של הפיקדון הינה חשובה ביותר במעבר לדיור מוגן. בעת ההתקשרות עם הדיור המוגן, חשוב לבחון היטב את יכולותיו הפיננסיות של המקום ולמנוע מצבים בהם הפיקדון יכלה ולא תהיה אפשרות לפדות אותו בתום החוזה. על פי רוב, עורכי דין ממליצים להימנע מהפקדת מזומן או שיק "רגיל" ולבחור בדרך של פיקדון על בסיס ערבות בנקאית. אכן, ערבות בנקאית אשר כרוכה בעמלות בסכומים גבוהים יכולה להיות משמעותית ביותר. עם זאת, מבחינת ההגנה על כספו של הדייר, ייתכן בהחלט ששווה לפעול כאמור. כמו כן, ישנם תשלומים נוספים אשר הדייר יידרש לשלם בעת שהותו בדיור המוגן (וזאת מעבר לסכום הפיקדון הראשוני). חשוב לשים לב לכך שפעמים רבות הדיור המוגן גובה מהדייר סכום נוסף בשיעור של כשניים עד שלושה אחוזים אחת לשנה. סכום זה מופחת בדרך כלל מהפיקדון.


דמי שימוש חודשיים


דיירים בדיור מוגן נדרשים פעמים רבות גם לשלם דמי אחזקה חודשיים. בעת מעבר לדיור מוגן, חשוב לשים לב לפערים במחירים בין דיור מוגן "רגיל" לבין דיור סיעודי. לא אחת, קיים פער משמעותי מבחינת העלות בין הדיור הרגיל לדיור הסיעודי (וזאת כפועל יוצא מהנסיבות הרפואיות). בעת ההתקשרות עם הדיור המוגן, יש לשים לב שאין אפשרות מבחינת הדיור המוגן של העלאה חד צדדית גבוהה של דמי האחזקה החודשיים לאחר החתימה על חוזה ההתקשרות. חשוב לציין בחוזה את שיעור ההעלאות האפשרי ואת שיעורן המקסימאלי.


שימו לב, במרבית המקרים החוזה אשר נחתם מול הדייר הינו חוזה אחיד. דהיינו, חוזה בנוסח זהה המוצג לכל הדיירים במתחם. חוזים אחידים הינם חוזים אשר חלים עליהם כללים שונים מבחינה משפטית. החוק מגדיר חוזה אחיד כחוזה אשר תנאיו (מקצתם או כולם) נקבעו על ידי צד אחד מראש על מנת לשמש כבסיס לחוזים רבים. לעיתים, בעקבות העובדה שמדובר בחוזה אחיד, קיימים בחוזה גם תנאים מקפחים לרעת הדייר. אי לכך, רצוי לעבור על החוזה בדקדקנות בטרם החתימה, ולאתר סעיפים "בעייתיים" שיש לבטלם. יודגש כי ישנם חוזים אחידים אשר קיבלו זה מכבר את "אישורו" של בית הדין לחוזים אחידים. במקרים אלה, סביר להניח שהחוזה האחיד הינו הוגן עבור שני הצדדים. בעת ההתקשרות מול הדיור המוגן, ניתן לברר סוגיה זו.


סעיף מקפח - העלאה חד צדדית של דמי השימוש החודשיים


במקרה דנן, בית המשפט נדרש לבחון תניה בחוזה אחיד בדיון מוגן במסגרתו החברה שמרה לעצמה זכות לעדכן את דמי השימוש החודשיים מעבר להצמדתם למדד. תניה זו אפשרה לחברה בעלת הדיור המוגן להעלות את שיעור דמי השימוש החודשיים מעבר להצמדה למדד וזאת עד לשיעור של 2.8% מדי שנה, ו-19.3% במצטבר. לחילופין, הדיור המוגן שמר לעצמו את הזכות לעלות את דמי השימוש מדי שנה ב-1% ועד לשיעור של 15%.

 

כידוע, תנאי מקפח בחוזה אחיד הינו תנאי אשר נוצר כאשר הוא מקים לספק יתרון בלתי הוגן אל מול לקוחותיו. במקרה דנן, בית המשפט קבע כי האפשרות אשר הדיור המוגן שמר לעצמו להעלות את תעריף השימוש לא הייתה לכשעצמה תנאי מקפח. הודגש כי היות ועסקינן בחוזים ארוכי טווח, ברור אפוא כי הייתה שמורה לדיור המוגן האפשרות להעלות את שיעורם של דמי השימוש מפעם לפעם. עם זאת, צוין כי המנגנון אשר נקבע לעניין זה במקרה דנן היה לכאורה מנגנון מקפח.

 

בית המשפט קבע כי העובדה שהדיור המוגן התיר לעצמו להעלות את דמי השימוש תוך קביעה של רף עליון בלבד, ומבלי שנקבע לעניין מנגנון אובייקטיבי שלא היה תלוי בדיור המוגן, עלתה כדי תנאי מקפח. לאחר שהועלתה חזקת קיפוח, ובעקבות אי סתירת חזקה זו על ידי הדיור המוגן, נקבע כי דין הסעיף הנ"ל בחוזה להתבטל. בית המשפט הוסיף וציין כי התנאי היה תנאי מקפח גם משום שהוא לא הציע לדייר תמורה אמיתית בעבור העלאתם של דמי השימוש, ולכל הפחות לא תמורה אשר הדייר היה יכול לבחון אותה באופן אמיתי במועד החתימה. יתרה מכך, בית המשפט קבע כי הסעיף הנ"ל היה יכול להתבטל גם מחמת עילת העושק וזאת משום שנוכח מצבם של הדיירים, אשר היו תלויים באופן מוחלט בבית האבות, לא הייתה להם אלטרנטיבה של ממש.