בשנים האחרונות, בעקבות הירידה בשימושים החקלאיים בקרקעות בישראל, שינויי ייעוד של קרקעות חקלאיות לצרכי מגורים, מסחר ותעשייה, הפכו למעין "השקעה".

 

יש לכם שאלה?

פורום דיני מושבים

פורום מקרקעין

 

אי לכך, רבים רוכשים קרקעות חקלאיות, אשר מחירן היחסי נמוך, וזאת בתקווה כי בשלב מסוים "תופשר" הקרקע ותתאפשר בניית מבנים למגורים, מסחר ותעשייה. עם זאת, ישנם מספר היבטים אשר חשוב לשים אליהם לב בעת רכישת קרקע חקלאית.

 

ראשית, בדומה לעסקאות מקרקעין אחרות, גם כאן שלושת מילות המפתח הינן מיקום מיקום ומיקום. ככל שהקרקע תהיה קרובה יותר לצירי תנועה ראשיים ולאזורים מיושבים, כך הסבירות כי היא "תזכה" לשינויי ייעוד גדלה באחוזים גבוהים. כמו כן, בעת רכישת הקרקע מומלץ לבחון האם בסמיכותה לא נמצאים גורמים שונים העלולים למנוע ו/או לעכב את שינוי הייעוד (לדוגמא, אזורי תעשייה מתוכננים, קווי מתח של חשמל, דרכים וכדומה).


היבט הזמן הינו היבט משמעותי נוסף עליו מומלץ לשים לב בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה. חשוב לדעת כי ייתכן ויעבור זמן רב מעת רכישת הקרקע ועד להפשרתה. מדובר לא אחת בתקופה של שנים אשר במהלכה המשקיע בקרקע איננו זוכה, על פי רוב, לכל תשואה (זאת בניגוד לרכישת נכסי מקרקעין אחרים אשר יכולים להניב כבר עם רכישתם תשואה בדמות דמי שכירות).


זהות בעלי הקרקע


במידה ואתם מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית, חשוב לעמוד על זהות בעלי הקרקע. בעניין זה, מומלץ לרכוש קרקע אשר הזכויות בה אינן זכויות חכירה אלא זכויות בעלות. קרקע אשר זהות בעליה נובעת מחכירה של קרקעות מדינה מנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל. יצוין כי המינהל אישר במרוצת השנים מספר החלטות אשר קובעות כי במידה וישונה ייעודה של קרקע מסוימת, החכירה תסתיים והקרקע תשוב לידי המדינה. במידה ובידיכם קרקע חקלאית אשר הזכויות עליה הינן זכויות חכירה, חשוב לבחון את ההסכמים וההחלטות של מועצת מינהל מקרקעי ישראל החלים עליה. כאשר הזכות על הקרקע הינה זכות בעלות, בעל הקרקע נהנה משליטה יחסית רחבה בנוגע לאפשרות קידום שינוי הייעוד. כמו כן, הרכישה כפופה לפחות מגבלות (כגון בירוקרטיה ומיסים) והתמורה תהיה על פי רוב גדולה בהרבה.


מס שבח


מיסוי מקרקעין הינו סוגיה נוספת אשר חשוב לשים אליה לב בעת רכישת קרקע חקלאית לצורכי השקעה. מס שבח מקרקעין חל על הקרקע במועד מכירתה. מדובר במס אשר משולם לקופת המדינה. שיעור המס ירד אמנם ל-20% החל מכניסת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (וזאת לעומת 50% קודם לכן), אך מדובר בשיעור אשר חל באופן מודולרי וליניארי. יצוין כי ניתן לנכות משווי המכירה, על פי החוק, את כל ההוצאות אשר הוצאו עד יום המכירה לשם השבחתה. במסגרת "סל ניכויים" זה נכנסים מס רכישה ששולם בגין רכישת הקרקע, היטלי השבחה, תשלומים למינהל, עלויות פיתוח, שכר טרחה לגורמים מקצועיים ועוד.


לאחר ההפשרה עומדות לרשותו של בעל הקרקע מספר אפשרויות. ראשית, בעל הקרקע יכול למכור את הקרקע לצד שלישי או להתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן תוך כדי חלוקת רווחים מהמבנה. כמו כן, ניתן לרכוש מקבלן שירותי בנייה ולהקים על המקום מבנים להשכרה או לשימוש אישי. מדובר באפשרויות רבות ומגוונות. דהיינו, יהיה ניתן להביא להשבחת התמורות באמצעות תכנון נכון, ובכך לצמצם את העלויות הצפויות בשיעור ניכר.


היטל השבחה


חוק התכנון והבנייה קובע כי במידה ושוויה של הקרקע עלה כתוצאה ממתן הקלה, אישור תוכנית או מתן היתר לשימוש חורג, בעל המקרקעין ישלם לוועדה המקומית היטל השבחה. שיעורו של ההיטל נקבע בהתאם להחלטה מקצועית של שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית. יצוין כי בעל הקרקע רשאי להשיג על שומת הוועדה על ידי הגשת השגה בתוך 30 ימים. ההשגה צריכה להיות ערוכה על ידי שמאי מקרקעין מטעם בעל הקרקע. ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה. לדוגמא, כאשר ההשבחה הינה במקרקעין אשר משמשים למגורים של בעל הקרקע או קרובו, ובעבור הקמת דירה של עד 140 מ"ר, השבחה במקרקעין אשר נכללים באזור שיקום ועוד.


הפקעות


סוגיה נוספת אשר חשוב לשים אליה לב הינה הפקעות בקרקע בעת שינויי ייעודה למגורים או מסחר. מטרתן של ההפקעות הנ"ל הינה לשם בניית שטחים ציבוריים כגון גנים, בתי ספר, דרכים וכדומה. על פי חוק התכנון והבנייה, מותר להפקיע עד 40% משטח החלקה מבלי לשלם פיצויים לבעל הקרקע. כמו כן, לא אחת, משתמשות וועדות התכנון והבניה בתוכניות "איחוד וחלוקה" של מקרקעין.


תוכניות אלה מאפשרות איחוד קרקעות של מספר בעלים וחלוקתן מחדש בהתאם לצרכי התכנון החדש. יצוין כי בתוכניות איחוד תיתכנה הפקעות גדולות יותר מהחלקות עד לשיעור של 60% ואף יותר. חלוקת המקרקעין המחודשת נקבעה על בסיס "טבלת הקצאה ואיזון" אשר נערכת על ידי שמאי מקרקעין. הכלל המרכזי לכך הוא כי היחס בין שווי הקרקעות הנכללות בתוכנית, לבין שווי הקרקע של בעלים מסוימים, תישמר באופן זהה לפני אישורה של התוכנית ואחריה. במקרים של תוכניות איחוד וחלוקה, מומלץ לבעלי הקרקעות לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מטעמם אשר ייפקח ויילווה את הליך התכנון ועריכת טבלת ההקצאה והאיזון.


נסח רישום מקרקעין


בטרם אתם מתכננים לרכוש קרקע חקלאית, מומלץ להוציא מלשכת המקרקעין העתק רישום ולבדוק כי לא חלות על הקרקע מגבלות משפטיות וסטטוטוריות (לדוגמא, אתרי עתיקות, הערות אזהרה בדבר עתיקות, שעבודים, עיקולים וכדומה). כמו כן, חשוב גם לפנות לוועדה המקומית ו/או לרשות המקומית ולבדוק האם ישנה כוונה לפעול לפיתוח המקרקעין בקרוב. כדאי אף לבחון האם תוכנית מתאר ארציות יכולות למנוע את הפשרת הקרקע בעתיד בגין ייעודן לנופש ו/או שמורות טבע.