ליקויי בנייה הינם הסיוט הגדול ביותר של רוכשי דירות. לעיתים, ליקויי הבניה אינם מתגלים מיד לאחר הכניסה לנכס, וגם בחלוף מספר שנים.
יש לכם שאלה?
חשוב לדעת כי מרגע שהתגלו ליקויי הבניה, רוכשי הנכס רשאים לפנות לקבלן בדרישה לתקן את הליקויים, וזאת כל אימת שטרם חלפו תקופות בדק הבית והאחריות. אחריותו של הקבלן לתקן את ליקויי הבניה חלה על שתי תקופות – תקופת בדק הבית, ותקופת האחריות. במהלך תקופת בדק הבית, האחריות על הקבלן היא מוחלטת ככל שהוא לא הוכיח שהליקוי נגרם באשמתם של בעלי הדירה. במהלך תקופת האחריות, חובת ההוכחה חלה גם על הרוכש. תקופת בדק הבית מתחילה לרוץ עם מסירת החזקה בנכס ובאופן שונה לגבי כל ליקוי וליקוי. תקופת האחריות מתחילה לרוץ עם תום תקופת בדק הבית ונמשכת שלוש שנים.
הזדמנות נאותה למוכר לתקן את הליקויים
חוק המכר מחייב רוכש לתת הזדמנות נאותה למוכר לתקן את אי ההתאמות ואת ליקויי הבנייה. סעיף 4ב לחוק קובע כי במידה והתגלתה אי התאמה אשר ניתנת לתיקון, מוטל על הקונה לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה בתוך זמן סביר. פעמים רבות, סעיפים בעניין זה מוכנסים גם במסגרת חוזה המכר. לדוגמא בסעיף הקובע כי הקונה לא יהיה זכאי, בכל מקרה, לתבוע או לקבל פיצוי ותינתן למוכר האפשרות לתקן את התיקון. זכותו של המוכר לבצע את התיקונים הנ"ל הוגדרה בפסיקה כזכות אשר תישלל מהאחרון כאשר ניסיונות קודמים לתיקון כשלו ו/או במקרים בהם הוא לא נענה לפניותיו של הקונה. כמו כן, הזכות לתקן, נקבע בפסיקה, עומדת למוכר המודה בליקוי. דהיינו, הדברים מורכבים יותר כאשר מדובר במוכר שאיננו מודה בליקוי.
השופטת מרים נאור, בע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ תק-על 2003(2), 1188 התייחסה לנושא זה. "הנה כי כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית", קובעת נאור, "הכל תלוי בנסיבות המקרה". לדוגמא, נפסק כי כאשר בעל הדירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן את הליקוי, יש שהפיצוי יחושב על פי עלות התיקון לקבלן.
התנהלותו של המוכר/הקבלן ותום ליבו
ההלכה המרכזית לעניין זה נקבעה בע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ. במקרה זה, השופט טל קבע כי המענה לשאלה תלוי בעובדות העניין וכאשר המוכר מודה בליקויים ונכונותו לתקנם הינה רצינית, יש לתת לו אפשרות לתקן את הניתן לתיקון. עם זאת, מוטל על הקבלן לפעול בתום לב וברצינות לשם תיקון התיקון. במקרים בהם הקבלן קיבל הזדמנות לתקן את ליקויי הבניה, והוא ביצע את התיקונים הדרושים שלא כראוי (למשל, באיכות לא נאותה, באופן חלקי, או תוך סחבת בלתי סבירה), לא ניתן לכפות על רוכש הדירה להמשיך ולהעניק לקבלן הזדמנויות חוזרת ונשנות לתקן הליקויים.
רוכש דירה נדרש לפעול במספר מישורים בעת רכישת נכס. ראשית, עליו לבדוק את הדירה ולעמוד על ליקויי בנייה במקרקעין. לאחר מכן, ככל שנמצאו ליקויים כאמור, מוטל עליו להודיע עליהם למוכר. החוק מוסיף וקובע כי הקונה צריך לאפשר לקבלן לבצע בדיקה נוגדת ולהעניק לו הזדמנות לתקן בעצמו את הליקויים. לעיתים, אי מתן אפשרות למוכר לתקן את הליקויים, וזאת בשל חוסר אמון בין הצדדים, יכול להיות עילה מוצדקת למוכר לתבוע מהקבלן פיצויים בגין עלות תיקון הליקויים. לא אחת, פיצויים אלה יהיו גבוהים מעלות התיקון בפועל בשיעור של כ-20%-30%.
הקריטריונים בין תיקון לפיצוי כספי
השופט ביין, בת"א (חיפה) 378/98 זין בנימין נ' קציר רובינסון חב' לבניין, עמד על הקריטריונים אשר עומדים בפני בית המשפט בבואו לבחון סוגיות כאמור:
- הוראות הסכם המכר בין הצדדים, וכן הוראות חוק מכר דירות.
- האם הקבלן/המוכר הציע לתקן את הליקויים במהירות וביעילות, והאם הייתה בדבריו "נכונות אמיתית"?
- האם דרישות הליקויים והתיקונים של התובעים היו ריאליות או מופרזות? במקרים אלה, בית המשפט יכול להשוות בין הליקויים הנטענים לבין חוות דעת של מומחה מטעמו.
- מהי מידת הפיקוח אשר יש להפעיל מצד בית המשפט במקרה המדובר?
- מהי מידת אי הנוחות אשר תיגרם לתובעים (הרוכשים) כתוצאה מביצוע התיקונים על ידי הקבלן, במועד ובדרך הנוחה לו?
- האם יחסי האמון בין הצדדים הגיעו כדי "שפל כזה שאין באפשרותו להורות באופן ריאלי על ביצוע העבודה על ידי המוכר"?
.jpg)
.jpg)
.jpg)
