הזכות לעשות שימוש במקרקעין מבלי להחזיק בהם יכולה לקום במסגרת זיקת הנאה אשר מהווה אחת מחמש זכויות במקרקעין. במקרים בהם זיקת הנאה הינה זכות לטובתו של אדם, היא עוברת בהתאם לתנאים המקימים אותה. במידה והזיקה הינה לטובת קרקע, אזי היא "צמודה" לקרקע ועוברת גם עם חילופי בעלים. זיקת הנאה במקרקעין יכולה להיות גם זכות הנתונה לחבר בני אדם בעלי מכנה משותף –לדוגמא, מתפללים בבית תפילה.
יש לכם שאלה?
על פי רוב, כאשר חלקה אחת "כלואה" בין חלקות אחרות, ואין אליה גישה אלא על ידי מעבר בחלקות ה"כולאות" אותה, מתעורר הצורך בזיקת הנאה. ישנן שתי דרכים עיקריות ליצור זיקה זו – על ידי הסכם או מכוח השנים. במידה וזיקת ההנאה נוצרה על ידי הסכם, ניתן אפוא להגבילה בזמן ובתנאים (לדוגמא, תשלום). זיקת הנאה מכוח השנים נוצרת כאשר נעשה בקרקע שימוש במשך 30 שנה ויותר, וכאשר המשתמש בקרקע עומד בתנאי של "חזקה נוגדת".
במקרה כגון דא, המשתמש בקרקע יכול לטעון לזיקת ההנאה מכוח השנים ואף לבקש את רישומה במרשם המקרקעין. מדובר למעשה במעין התיישנות במקרקעין, כאשר בעל הקרקע לא התנגד לשימוש שנעשה בחלקה במשך שנים כה רבות, ואין הוא יכול להלין על כך לאחר כשלושה עשורים.
ביטול זיקת ההנאה מכוח השנים, אימתי?
ניתן אפוא לומר כי ההתיישנות היחידה אשר אין בה הבדל בין קרקע מסודרת ובין קרקע שאינה מסודרת, היא ההתיישנות בזיקת הנאה. דהיינו, גם כאשר הקרקע מסודרת, וגם כאשר היא אינה, המשתמש רשאי לרכוש את הזכות כל אימת שהוא עומד בתנאי ההתיישנות. בית המשפט רשאי, עם זאת, לבטל את זיקת ההנאה אשר נוצרה מכוח השנים, וזאת בהתאם לסעיף 96 לחוק המקרקעין.
על פי סעיף זה, כל אימת שלא נקבעה לזיקת הנאה תקופה מוגבלת, הזיקה תהיה בלתי מוגבלת. עם זאת, סיפא הסעיף קובע כי בית המשפט הינו בר סמכות, על פי בקשת היועץ המשפטי לממשלה, או צד מעוניין, לשנות את זיקת ההנאה או לבטלה. בית המשפט יפעיל סמכותו זו במקרים בהם הוא סבור כי כך ראוי להיעשות בגין אי הפעלת הזיקה, שינוי בנסיבות השימוש, או שינוי במצב המקרקעין הכפופים או הזכאים. כמו כן, בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים בעקבות השינוי או הביטול.
שינויים אשר מצדיקים את ביטול הזיקה
אם כן, מהם אפוא השינויים אשר יש בהם כדי להצדיק שינוי ו/או ביטול זיקת הנאה. הלכה פסוקה היא כי שינוי מצב במקרקעין יכול להצדיק את ביטולה של זיקת ההנאה. במקרה זה, יש להוכיח שינוי נתון אובייקטיבי במקרקעין, כגון שינוי בתכנון, או שינוי סובייקטיבי הקשור לבעל המקרקעין (לדוגמא, רצון לבנות מבנים בשטח הכפוף). עם זאת, יש לבחון גם האם התקיימו גורמים לפני ביטולה של זיקת ההנאה, גם לאחר שהוכרעה השאלה בנוגע לשינוי במצב המקרקעין, וזאת משום שמדובר בזכות אשר הוקנתה זה מכבר למקרקעין הזכאים. כמו כן, מוטל על בית המשפט לבחון האם ביטול זיקת ההנאה במקרה המדובר יביא להפסד תועלת אשר עולה על הרווח הצפוי מפיתוחם של המקרקעין הכפופים.
סוגיית השינויים הדרושים לשם ביטול זיקת ההנאה נדונה במרכזו של פסק דין אשר ניתן בבית המשפט העליון בע"א 1769/04. במקרה זה, המערערים היו בעלי זכויות בחלקה מסוימת, ואילו המשיבים היו בעלי הזכויות בחלקה הגובלת עמה. במשך שנים השתמשו המשיבים בחלק המקרקעין של המערערים לצרכים חקלאיים כגון עיבודים, מעבר משאיות, ושימושים חקלאיים שונים. בשלב מסוים, המשיבים הרסו את הלול אשר הוחזק על ידם וביקשו להקים במקומו בתים עבור עצמם. חרף שינוי הייעוד, ביקשו המשיבים להמשיך ולעשות שימוש במקרקעין כתמול שלשום.
בתחילה, בית המשפט השלום בעפולה קבע כי המשיבים הינם בעלי זיקת הנאה לעשות שימוש במקרקעין של המערערים מכוח השנים. בפסק הדין בשלום נקבע כי זכות זו הייתה קיימת למשיבים בשל שימוש במקרקעין בתקופה ארוכה של למעלה מ-30 שנה. אי לכך, זיקת הנאה על מקרקעין של המערערים נרשמה. לאחר מכן, עם הריסה הלול, טענו המערערים כי הנסיבות השתנו ויש מקום לבטל את זיקת ההנאה.
המערערים ניגשו לערכאה השיפוטית פעם נוספת, וזאת מכוח שינוי הנסיבות. המשיבים תלו יהבם בפסק הדין אשר ניתן לטובתם בבית משפט השלום. בית המשפט המחוזי קיבל את טענתם וקבע כי הוא אינו רואה עילה להביא לביטולה של זיקת ההנאה. בפסק הדין במחוזי נקבע כי לא הוכח שינוי הנסיבות הנטען. נקבע כי אמנם אין יותר צורך חקלאי בקרקע, שכן המשיבים בנו את ביתם, אך בניית הבית נעשתה מכוח הסכם בין האגודה השיתופית (בעלת המקרקעין) לבין המשיבים, ולא מכוח תוכנית בניין עיר אשר אפשרה מגורים. דהיינו, תוכנית שינוי בניין עיר הינה שינוי נסיבות, ולא שינוי שימוש בפועל. המערערים לא אמרו נואש ופנו לבית המשפט העליון.
בית המשפט העליון שינוי בפועל מצדיק שינוי זיקה
בית המשפט העליון קבע כי דין הערעור להתקבל ואכן מדובר בשינוי נסיבות המצדיק את ביטול הזיקה שניתנה מכוח השנים. השופט א' לוי כתב בפסק דינו כי היכולת לשנות או לבטל את תוכנה של זיקת הנאה במקרקעין, אשר ניתנה מכוח שנים, הינה בסמכותו של בית המשפט גם אם הדין ממעט להתערב ביצירה או ביטול של זכויות קנייניות. במקרה דנן, קבע השופט לוי, היות והזיקה הייתה יכולה להימשך תקופה ארוכה ואף לצמיתות, מדובר בהתערבות חיונית.
לוי הוסיף כי זיקת הנאה במקרקעין הינה זכות בעלת אופי ארעי ומשני, והיא תלויה במקרקעין המסוימים אשר לגביהם היא הוענקה. אי לכך, אפשרות ביטולה של הזכות תמכה גם בתפיסה זו. כמו כן, הודגש כי אם לא הייתה נתונה הסמכות בידו של בית המשפט, אזי היה על הצדדים, עם יצירת הזכות, לעמוד על מגוון התרחישים אשר עלולים היו להביא לשינוייה או ביטולה. דבר זה, קבע לוי, היה עלול להכביד באופן משמעותי על הצדדים ומייקר את היווצרות הזיקה באופן בלתי פרופורציונאלי ובלתי רצוי.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
