אופציה בחוזה שכירות - איך להפעיל או למנוע מימוש אופציה?

בעקבות המחאה החברתית אשר פרצה בקיץ האחרון בקרב רבים מבני מעמד הביניים בישראל, בנק ישראל פרסם לאחרונה קטע מתוך סקירת ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים בדגש על שוק הדירות והבתים השכורים בישראל.

יש לכם שאלה?

פורום פינוי שוכר

פורום רכישת דירה | מכירת דירה

מנתוני הסקירה עולה, למשל, כי 25% ממשקי הבית בישראל מתגוררים כיום בדירות שכורות הנמצאות בבעלות פרטית. יצוין כי מדובר בשיעור הזהה לממוצע במדינות ה-OECD. בעת עריכת חוזה שכירות, אשר מסדיר את יחסיהם של השוכרים והמשכירים, מבקשים הצדדים לא אחת להסדיר גם את מעמד החוזה עם תום תקופת השכירות הקבועה. לפיכך, רבים מהשוכרים והמשכירים מכניסים בחוזה השכירות סעיף אופציה.

למרות שלא אחת לא מושקעת מחשבה יתרה בסעיף זה, חשוב לדעת כי מדובר בעניין משמעותי בחוזה השכירות, בעיקר מבחינת הדייר. הדברים אמורים ביתר שאת כאשר שוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות מתאפיין בעלייה משמעותית של שכר הדירה משנה לשנה, בעיקר בערים הגדולות (תל אביב, חיפה וירושלים). אי לכך, ככל שמתקרב מועד סיום חוזה השכירות הנוכחית, עולה בקרב הצדדים החתומים לו שאלות כגון – האם הדייר רשאי להישאר בדירה, מהו שיעור שכר הדירה החדש, והאם דרושה הסכמתם של שני הצדדים למימוש האופציה.

ראשית וקודם לכל, פרשנותו של סעיף האופציה בחוזה נעשית בהתאם לחוזה השכירות באופן ספציפי, והיא יכולה להשתנות ממקרה למקרה. לא אחת, האופציה נבחנת בהתאם לאומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתקף בהסכם. לדוגמא, סעיפים אלו מנוסחים לא אחת באופן שנה זה מזה בחוזים שונים. אי לכך, מומלץ להתמקד בסעיף זה ובכדי למנוע "הפתעות" בעתיד יש לברר מהן הזכויות הנתונות לכל אחד מהצדדים לפי החוזה, קל וחומר כאשר אחד הצדדים מבקש לעגן זכויותיו באופן המתאים להסכמים בינו לבין הצד השני.

מהי האופציה?

בעיקרון, האופציה מאפשרת למעשה לאחד הצדדים "לכפות" מבחינה משפטית על הצד השני לקיים את השכירות. אופציה אינה חייבת להיות רק הארכת חוזה השכירות. לעיתים היא מעגנת את זכותו של אחד הצדדים למכור או לרכוש את הנכס בהתאם להודעה מראש.
כאשר מדובר בחוזה שכירות ובו אופציה להארכת החוזה, הסעיף פועל על פי רוב לטובתו של השוכר. ברור אפוא כי המשכיר – אשר רואה בנכס עסקה בעלת מרכיבים כלכליים טהורים – איננו יכול להכריח את השוכר להמשיך ולגור בנכס בתמורה לדמי השכירות. האופציה בחוזה זה מאפשרת למעשה לשוכר להאריך את החוזה בהתאם למוסכם (לדוגמא, הותרת שכר הדירה על מחירו בעת סיום החוזה או הגבלת העלאתו באחוזים קבועים מראש).

על פי רוב, האופציה בחוזה מקפלת בתוכה חובה המוטלת על השוכר להודיע למשכיר מראש על כוונתו להישאר בנכס בתנאים המוסכמים. לעיתים, לא די בהודעה בעל פה וחוזה השכירות מעגן את חובתו של השוכר להודיע לבעל הבית בכתב עד תאריך מסוים. חשוב לדעת כי איחור במתן ההודעה עלול לגרור את הצדדים למחלוקות ולעיתים אף לערכאות המשפטיות. אי לכך, מומלץ בהחלט להקפיד על האמור בחוזה ולהימנע מעיכובים מיותרים.

אופציה עם שינוי פרטים – הסכם שכירות חדש

הלכה פסוקה היא כי מימוש אופציה צריך להיות תוך כדי הקפדה מדויקת אחר הדרישות ההסכמות למימושה. דהיינו, הודעה מראש כאמור, אי שינוי תנאי ההסכם שלא באופן אשר פורט בהסכם ובאופציה וכדומה. כאשר השוכר מעוניין לממש את האופציה, אך הוא מציב דרישות שונות כגון הפחתת השכירות, ייתכן ובית המשפט יראה זאת כניסיון לכרוך הסכם חדש ועל כן אין מדובר בהודעה על מימוש אופציה. יצוין כי במידה והשוכר הודיע למשכיר כי הוא מעוניין לממש את האופציה, אך בתנאי X, לא מדובר בהודעה על מימוש האופציה ובמידה וההודעה כחוק וכמוסכם לא נמסרה במועד הראוי, ייתכן והמשכיר יהיה רשאי לבקש פינוי המושכר.

בע"א 163/84 מדינת ישראל נגד חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ, פ"ד לח (4) 1, נקבע כי "הפעלתה של אופציה ושכלולה לדרגת חוזה, המחייב הן את המציע והן את הניצע, חייבת להיעשות על ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה". כמו כן, נקבע כי חוזה אופציה, מעצם טבעו, קושר את אחד הצדדים לחוזה אשר עלול להיות מחויב בניגוד לרצונו. אי לכך, הצד המבקש לכפות ההסכם חייב לעמוד בדרישותיו הדווקניות לפי סעיף האופציה.

פינוי למרות אופציה

משכירים יכולים במקרים רבים לטעון לפינוי דייר מנכס למרות קיומה של אופציה. ראשית, ניתן להתנות בחוזה את פינוי הדייר בגין מכירת הנכס, חזרה למגורים בנכס, העברת הנכס לבן משפחה או קרוב וכדומה. שנית, ישנם מקרים בהם הדייר גורם נזקים לנכס, או מפר את החוזה הפרה יסודית, עילות המאפשרות את ביטול החוזה ועימו ביטול סעיף האופציה.

חשוב לציין כי לא כל הפרה של חוזה השכירות תביא לפינוי השוכר. יתרה מכך, פינוי השוכר אינו נעשה באופן עצמאי וכאשר השוכר מתנגד יש לפנות לבתי המשפט (ומומלץ גם לעורכי דין). נקיטת צעדים חד צדדיים, כגון החלפת מנעולים או פינוי חפציו של השוכר, עלולה לגרור תביעה מצידו של הדייר ועימה פסק דין כנגד בעל הנכס. אי לכך, במידה ואתם סבורים כי הדייר מפר את החוזה (לא משלם ארנונה, מאחר בתשלום שכר הדירה, מקזז שכר הדירה בגין תיקונים שונים, מסתכסך עם השכנים בבניין באופן בלתי מידתי וכדומה), ייתכן ואתם יכולים להביא לפינויו חרף האופציה. במקרים אלו, חשוב לקבל ייעוץ משפטי הולם הבוחן את היקף החוזה ואת משמעות מעשיו של הדייר.