אלמוני החליט למכור לפלוני נכס אשר היה בבעלותו. במסגרת העסקה מבטיח אלמוני לפלוני כי הנכס נקי מזכויות שונות. פלוני משלם חלק מן התמורה (או את כולה) אך בטרם הוא מקבל את הנכס לידיו, או מספיק לרשום בעלות על הנכס על שמו, מוכר אלמוני את הנכס גם לפלמוני. פלמוני מנסה אף הוא לקדם את העסקה ומשלם את התמורה (או חלקה). האמת מתגלה לאחר ביצוע שתי העסקאות ובין פלמוני לפלוני מתגלעת מחלוקת, של מי הנכס? יודגש כי סיטואציות אלו מקורן איננו בהכרח במרמה ולעיתים זכויות מנוגדות נגרמות שלא בשליטת המוכר.
שתי הוראות החוק הרלבנטיות אמורות להתמודד עם זכויות מנוגדות אלו הינן סעיף 12 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971, וסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. חוק המקרקעין קובע כי במידה ואדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין, ובמקביל חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה מנוגדת (בטרם העסקה הראשונה הושלמה), זכותו של בעל העסקה הראשונה הינה עדיפה. עם זאת, במידה והשני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב, זכותו עדיפה.
העיקרון אשר נובע משני סעיפים אלו הוא כי הקונה הראשון נהנה מעדיפות מבחינת סדר הזמנים. עם זאת, במידה והקונה השני רכש את זכותו, בתום לב ובתמורה, יזכה הוא לזכות עדיפה. התוספת אשר רלבנטית מבחינת עסקאות מקרקעין נוגעת להשלמה של רישום הזכויות. דהיינו, אם הרוכש השני רשם את שמו על הנכס, בעודו תם לב, והעסקה עם הרוכש הראשון טרם הושלמה, אזי ייהנה רוכש זה מעדיפות.
בית המשפט העליון עסק לאחרונה בשאלת דין הקדימה בע"א 7643/06. ראשית, בית המשפט סקר את ההגיון אשר עומד מאחורי העקרונות לפיהם יש להכריע בסוגיה. בפסק הדין נקבע כי יש לבחון קודם לכל "שיקולי יעילות מלכתחילתה" אשר מטיבים עם הרוכש הראשון. במקביל, נבחן תום ליבו של הקונה השני.
יש לכם שאלה?
הרציונאל הוא כי היות והעסקה עם הרוכש השני נעשתה במועד מאוחר יותר, חזקה עליו שהוא יכול היה לדעת כי קיימת עסקה עם הרוכש הראשון. מיותר לציין כי מצופה מאדם שלא להיכנס בעסקת מקרקעין לגבי נכס אשר הוא יודע כי הוא נרכש על ידי אחר. הסוג השני של השיקולים העומדים מאחורי החלטתו של בית המשפט הינם "שיקולי יעילות בדיעבד". שיקולים אלו אמורים להגן על הרוכש אשר הנזקים אשר יגרמו לו במידה ותבוטל זכותו יהיו גדולים יותר, וזאת כאשר הוא שילם את התמורה והשלים את העסקה.
כיצד נבדק תום הלב?
בפסק הדין עסק בית המשפט גם בדרך באמצעותה יש לבחון את תום הלב של הקונה השני. כאמור, ההנחה הבסיסית היא כי זכותו של הקונה הראשון עדיפה מזכותו של הקונה השני בשל קדימות הזמנים בביצוע העסקה. אי לכך, בטרם ייבחן תום ליבו של הקונה הראשון, יש לעמוד על תום ליבו של הרוכש השני. בית המשפט בודק האם הקונה השני יכול היה לדעת על העסקה הראשונה מבחינה סובייקטיבית (לגבי הידיעה של הקונה עצמו ובהתאם לעובדות נשוא המקרה).
לאחר מכן, יש לבחון את תום הלב האובייקטיבי – האם הקונה השני עשה את הבדיקות הדרושות על מנת לבדוק מי מחזיק במקרקעין בפועל. בית המשפט ציין כי "עצימת עיניים" בנוגע לזהות בעל המקרקעין איננה יכולה להוות תחליף לידיעה בפועל.
במילים אחרות, במידה והקונה השני, בתור אדם סביר, היה אמור לחשוד כי קיימת אי וודאות לגבי הזכויות בנכס אותו מבקש הוא לרכוש, מצופה ממנו לערוך בדיקות מסוימות בכדי להפריך או לאמת חשש זה. בדיקות אלו כוללות פנייה לספרי הרישום הנוגעים לאותו הנכס, בדיקה פיסית במקום וכדומה.
בית המשפט קובע כי גם על הקונה הראשון מוטלת חובת תום הלב. על הקונה הראשון מוטל להודיע על כך שהוא ביצע עסקה הנוגעת לנכס. הודעה זו איננה פרסום על ביצוע העסקה או הודעה לצד ג'. הקונה הראשון יכול לצאת ידי חובתו על ידי רישום הערת אזהרה לטובתו על הנכס. יצוין כי הפרת חובת תום הלב כאמור עלולה לפגוע בזכות הקדימה של הרוכש הראשון בעסקה המנוגדת. יודגש כי חובת תום הלב המונחת על כתפיו של הקונה השני גדולה יותר מהחובה המוטלת בעניין זה על הקונה הראשון. דהיינו, במידה והקונה השני איננו תם לב, אין בהעדר תום לב מצידו של הקונה הראשון בכדי לסייע לקונה השני.
דוגמא לפסק דין
חברת בריטיש מכרה מקרקעין לחברת נוטריקון כאשר עסקת המכר לא הסתיימה ברישום. נוטריקון מכרה את הנכס לגנז ולא נרשמה לטובת גנז הערת אזהרה. 17 שנה לאחר מכן, מכרה נוטריקון את הנכס ל"אפק", קבוצת פועלים להתיישבות. אפק הייתה תמת לב בעת עריכת ההסכם עם נוטריקון. היא פנתה לבדוק את הרישום על הנכס בפנקסי המקרקעין, ולאחר שגילתה כי המקרקעין הינם בבעלות חברת בריטיש אשר אין לה כל זכות בנכס, פנתה היא לרשויות המס ובהסכמת נוטריקון ובריטיש נרשמה לטובתה הערת אזהרה.
לגבי ההסכם בין נוטריקון לאפק, מילאה האחרונה אחר התחייבויותיה. גנז ביקש לאכוף את הסכם המכר בינו לבין נוטריקון, למחוק הערת האזהרה ולהצהיר כי הוא זכאי להירשם בתור בעל המקרקעין. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וערעור על החלטה זו נדחה בבית המשפט העליון.
בית המשפט קבע כי היות ובעל העסקה הראשונה לא פעל במשך 17 שנים לרשום לטובתו הערת אזהרה, לא ניתן לפגוע בבעל העסקה השנייה אשר ביצע את מהלכיו בתום לב תוך שהוא מבצע את הבדיקות הרלבנטיות. למעשה, אי רישום הערת האזהרה על ידי גנז הכשילה את אפק ועל כן יש לדחות את הערעור.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
