.JPG)
אלפי צעירים וצעירות אשר התכנסו ביום חמישי האחרון בשדרות רוטשילד בתל אביב, הציתו מחאה חברתית כנגד מה שהם מכנים "הפקעת מחירי הנדל"ן בישראל ואוזלת ידה של המדינה להיאבק בתופעה". מאז הוקמה "עיר האוהלים" הראשונה בלב השדרה הססגונית בתל אביב, נפוצה הבשורה גם לערים נוספות ברחבי הארץ. "ערי אוהלים" נפתחו גם בקריית שמונה, בבאר שבע, בירושלים ועוד. מדובר במחאה א-פוליטית, אליה שותפות תנועות מכל קצוות הקשת הפוליטית, ממר"צ ועד תנועת "אם תרצו".
יש לכם שאלה?
שכירת דירות וזכויותיהם של שוכרים ומשכירים אינם נושאים חדשים בנוף הישראלי. ישראלים רבים גרים בדירות שכורות, בין אם מדובר בצעירים בשנות ה-20 וה-30 לחייהם, ובין אם עסקינן במשפחות הבוחרות לגור בשכירות משיקולים כלכליים. למעשה, סביר להניח כי כל אחד או אחת מאיתנו יגור בשכירות לפחות תקופה מסוימת בחייו ויחתום על חוזה שכירות. להלן מספר היבטים הנוגעים לשכירות דירה.
בעל הבית
חשוב לזכור כי שכירת דירה איננה הופכת את השוכר לבעליו של הנכס. הדברים נאמרים גם כאשר מדובר בשכירות לטווח ארוך, וקל וחומר בשכירות לטווח קצר. המשכיר הינו בעל הנכס ומדובר בקניין השווה מאות אלפי ואף מיליוני שקלים. אי לכך, בעלי הבית מעוניינים לבטח עצמם מפני פגיעה בנכס ודורשים לעמוד על אופי השימוש בדירה בעת השכרתה. לדוגמא, האם השוכר מחזיק בעלי חיים, האם השוכר בעל יכולת כלכליות לשאת בתשלום שכר הדירה, האם השוכר מנהל בדירה עסק פרטי, האם השוכר שומר על שלמות הנכס וכדומה. בעל הבית רשאי לבקר בנכס מפעם לפעם על מנת לעמוד על השימוש אשר נעשה בו. מדובר בזכותו החוקית, אך עליו לעשות זאת בתיאום על הדיירים במקום.
שכר הדירה ואופן התשלום
על פי רוב, שכר הדירה המוסכם בין הצדדים ננקב בשקלים. בטרם אתם מתקשרים בחוזה שכירות, מומלץ לבחון עלויות של דירות מושכרות זהות – מבחינת המיקום, הגודל, רמת השיפוץ וכדומה. חשוב להסכים מראש על אופן תשלום שכר הדירה – בשיקים דחויים, כל חודש בחודשו, במזומן וכדומה. לעיתים, בעל הבית מבקש מראש תשלום כפול עבור החודש הראשון והאחרון, או מבקש את התשלום בהתאם לתקופה מסוימת (כל שלושה חודשים, כל חצי שנה וכדומה). הקפידו להתאים את אופי התשלום ליכולתכם הכלכלית. הימנעו ממצב בו הוראת קבע או שיק לתשלום שכר דירה יחזרו בהעדר כיסוי. מדובר בהפרת חוזה העלולה להביא לפינוי מהנכס.
ערבות
כאמור, דירה הינה נכס יקר ועל כן בעל הנכס מבקש לבטח עצמו מבחינת נזקים, הוצאות ותשלומים. הדרכים השכיחות לקבלת ערבות זו הינן – ערבות בנקאית, ערבות צד שלישי, או שטר חוב לביטחון. כל אחת מהדרכים הנ"ל טומנת בחובה יתרונות וחסרונות.
ערבות בנקאית - ערבות בנקאית הינה הדרך הבטוחה והטובה ביותר מבחינתו של בעל הדירה. ערבות זו קובעת כי הבנק מחויב לשלם את הסכום הנקוב בשטר הערבות לבעל הבית, לפי דרישה. במידה ומדובר בערבות ללא תנאי (ערבות אוטונומית), בעל הבית רשאי לפרוע את הערבות ללא צורך בהוכחת הפרת הסכם השכירות מצידו של השוכר. כמו כן, בעל הבית אינו צריך למסור הודעה מוקדמת לפני מימוש הערבות. לפיכך, עדיף לשוכר לפנות לערבות באופן אחד. במידה ובעל הבית מסרב, מומלץ להתעקש על הגבלת סכום הערבות ולרשום כי היא תקפה בתנאים מסוימים בלבד (אי תשלום דמי שכירות, אי פינוי הנכס וכדומה). בנוסף, ניתן לדרוש הוספה בהסכם השכירות של סעיף הודעה מוקדמת למימוש הערבות. על פי רוב, ערבות בנקאית עומדת על שכר דירה של שלושה חודשים.
ערבות צד שלישי - ערבות צד שלישי הינה התחייבות של צד שלישי (על פי רוב – הורים) לעמידה בתנאי ההסכם. ערבות זו מאפשרת לבעל הבית לפנות לערבים לשם מילוי התחייבויותיו של השוכר. השוכר נמצא בסיכון נמוך בערבות זו, אך ייתכן והיא תוביל לסיטואציה לא נעימה מול הערבים.
שטר חוב – שטר חוב לביטחון הינו שטר אשר ניתן לממש בהוצאה לפועל, ללא הגשת תביעה. במידה ועל שטר הביטחון חתומים ערבים, בעל הבית רשאי לפעול גם כנגדם. מדובר בבטוחה נוחה לשוכר באופן יחסי, וזאת משום שהיא מאפשרת התגוננות מצידו. מומלץ למנוע סחירות או העברה של שטר החוב (וזאת בכדי שהשוכר לא יימצא עצמו מעורב בהליכים מול צדדים שלישיים). כמו כן, ניתן להגביל בהסכם השכירות את השימוש בשטר ואת אופן מימושו.
מיסים
בדרך כלל, נהוג כי השוכר נושא בתשלומי מיסי העירייה כגון ארנונה ומים. כמו כן, השוכר יישא על פי רוב גם בתשלום מיסים שונים כגון ועד בית, חשמל, גז וכדומה. מומלץ לבדוק כי בחוזה השכירות השוכר אינו מחויב בתשלום מיסים נוספים כגון היטלי השבחה, תשלומים לועד הבית שאינם חלק מההוצאות השוטפות (למשל, שיפוצים בבניין או בניית מעלית). חשוב לדעת כי ישנם שוכרים הזכאים להנחות במיסים אלו בשל היותם חיילים, נכים, סטודנטים וכדומה. הנחות אלו יכולות להיות משמעותיות ולחסוך מאות שקלים בחודש.
בלאי ותיקונים
בטרם אתם חותמים על חוזה שכירות, חשוב לבחון היטב את הנכס ולעבור עליו מספר פעמים. בעת שאתם בודקים את הנכס, שימו לב לתפקודו של המזגן, הבלאי על הקירות, תקינות האמצעים האלקטרוניים בבית (לדוגמא, דוד או מערכות חשמל), בדקו את האינסטלציה במקום ואת היקף אחריותכם כלפי ריהוט וציוד הנותר בבית ושייך לבעל הנכס. מומלץ אפוא לערוך רשימת ציוד ותקלות מסודרת עם הכניסה לבית, ולהחתים עליה את בעל הנכס. חוזי שכירות רבים כוללים סעיף ובו השוכר מצהיר כי הוא מצא את הבית תקין ומתאים לדרישותיו. מומלץ להוסיף לסעיף זה את המשפט "למעט מומים או בלאי נסתרים". חשוב לציין בחוזה את אחריותו של בעל הבית לבצע תיקונים בנכס, ואף להגביל תיקונים דחופים (כגון הצפה) בזמן (למשל, 24 שעות).
אופציה
אופציה בחוזה שכירות הינה הסכמה בין השוכר לבין המשכיר לכך שניתן יהיה להאריך את החוזה לשנה נוספת עם תום החוזה, וזאת בהתאם לתנאים מוסכמים (על פי רוב, הגבלת העלאת שכר הדירה). דירות רבות באזור המרכז נחתמות עם חוזה ללא סעיף אופציה. לעיתים, הכוח אינו נימצא בידיו של השוכר והוא נאלץ לחתום על חוזה ללא אופציה. במידה ומתאפשר לכם, התעקשו על כך. אופציה מונעת מבעל הבית לסיים את חוזה השכירות בתום השנה, או להעלות את שכר הדירה באופן משמעותי. דיירים רבים, בעיקר באזור המרכז, מעידים על העלאת שכר דירה בעשרות אחוזים משנה לשנה.
לסיכום,
שכירת דירה יכולה להיות ברוח טובה ועל מי מנוחות, אך במידה והדברים משתבשים, ייתכן והצדדים יאלצו להתכתש זה עם זה ואף להגיע לערכאות המשפטיות. על מנת למנוע כאב לב ועוגמת נפש, מומלץ להסדיר כמה שיותר פרטים במסגרת חוזה השכירות. חשוב לדעת כי הסכמות בעל פה המרחיבות את הסכם השכירות הינן חלשות וחסרות נפקות משפטית. קל וחומר כאשר מדובר בעסקת שכירות.
בטרם אתם מתקשרים בחוזה שכירות, פנו לעורך דין מטעמכם אשר יעבור על ההסכם ויבחן את הסעיפים הבעייתיים בו. חוזים ערוכים בקפידה מונעים בעיות בהמשך ומאפשרים ניהול אורח חיים תקין בנכס. כמו כן, במידה ואתם סבורים כי בעל הנכס מפר כלפיכם את החוזה, או במידה ואתם בעלי נכסים הסובלים מהפרות מצידם של הדיירים, פנו בהקדם לעורך דין והתייעצו עימו. פעולות אשר ייעשו ללא ייעוץ משפטי עלולות להיות לכם לרועץ בהמשך ההליכים מול הצד השני.
.jpg)
.jpg)
