"אנו יודעים כי בתוך זמן מה נוכל לשוב לשגרה, הכבישים יסללו מחדש, ואת הבניינים נבנה", כך אמר אמש דייב קליף, מפקח משטרה מקומי בעיר קרייסצ'רץ', ניו-זילנד, "עם זאת, לצערנו, לא נוכל להשיב את אלה שאבדו ברעידת האדמה", הוסיף. רעש האדמה אשר פקד לפני כשבוע את העיר השנייה בגודלה בניו-זילנד, הותיר אחריו חורבן של ממש.

 

 

למעלה מ-154 הרוגים כבר זוהו, והמשטרה מעריכה כי מספר הנספים עוד יעלה בהמשך. ג'ון קיי, ראש ממשלת ניו זילנד, אמר כי עלות שיקום הנזק הכולל מוערכת בכ-11.3 מיליארד דולרים. לדבריו, בהתחשב בנזקים אשר הותירה רעידת הקודמת (בספטמבר אשתקד), מדובר בנזק של כ-20 מיליארד דולרים בתוך פחות מחצי שנה.

 

רעידת האדמה בניו-זילנד, על הרוגיה והריסותיה, גרמה ללחץ רב בקרב רבים מהציבור בישראל. חברות נדל"ן וקבלנים בענף הבנייה מדווחים על עלייה משמעותית בהתעניינות בתמ"א 38. בכירים בענף מציינים כי בדרך כלל המצב הוא הפוך, ובעלי הבתים הישנים הם המחוזרים על ידי הקבלנים. אין ספק, הדי רעידות האדמה בניו-זילנד וטהיטי נותנים אתם אותותיהם גם על תושבי ארץ הקודש.


תמ"א 38, מה זה בעצם?


תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית אשר מטרתה "חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה". תוכנית זו נועד לאפשר את חיזוקם של מבנים אשר אינם עומדים בתקן ישראלי 413 - התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. עד תחילת שנות ה-80, מרבית המבנים אשר נבנו בישראל לא תוכננו בהתאם לתקנים הדרושים.

 

מומחים בתחום מעריכים כי מבנים אלו, במידה ולא ישופצו, יקרסו בעת רעידת אדמה. באפריל 2005 אישרה הממשלה את תמ"א 38. תוכנית המשלבת בין האינטרס הציבורי של חיזוק מבנים ישנים, לבין שורה של תמריצים להם זוכים בעלי הנכסים. בין תמריצים אלה ניתן למנות הקלות במס, היתרים לתוספות בניה ופטורים משמעותיים.


נתונים על התוכנית


בשנת 2010 נערך דיון בכנסת אשר נועד לבחון את קבלתה של התוכנית על ידי הציבור והרשויות. במהלך הדיון הוצגו נתונים לגבי התוכנית בין השנים 2005-2009. על פי נתונים אלו, בין השנים 2005-2009 הוגשו 190 בקשות להיתרי בניה מכוח התוכנית. 93 בקשות אושרו, 7 נדחו ו-90 עדיין היו בהליכי בדיקה שונים (נכון לינואר 2010). עם השנים,, היו הבקשות במגמת עלייה. בשנת 2005 הוגשה בקשת היתר בניה אחת, בשנת 2007 הוגשו 27 בקשות ובשנת 2009 הונחו 79 בקשות על שולחן הועדות המקומיות לתכנון ובניה. משך הטיפול הממוצע בבקשה עמד על כ-11 חודשים, ומרבית הבקשות הוגשו בעיר העברית הראשונה, תל אביב (69).


תמריצים לקבלנים


תמ"א 38 כוללת שורה של תמריצים אשר מונחים לפתחיהם של בעלי הנכסים. התמריץ העיקרי לעניין זה הוא הענקת זכויות בניה שמטרתן לממן עלויות החיזוק. אי לכך, באזורים בארץ בהם שווי הקרקע גבוה, ניתן היה להבחין בגל של יוזמות מצד בעלי הנכסים והקבלנים. על מנת לאפשר את חיזוק המבנה, תמ"א 38 מתירה חריגה מקוויי גובה ובניה אשר מותרים לפי תוכנית המתאר המאושרת החלה על הבניין. בבנייני מגורים, תמ"א מציעה שני סוגים של תוספות בניה – הרחבת יחידות דיור קיימות, ותוספות של יחידות מגורים למבנה. דוגמאות נוספות הן הרכבת מעלית, יצירת מקומות חניה, חיזוק עמודי הבניה, הקמת ממ"דים, בניית מחסנים ועוד.


מי זכאי לתוספת בנייה?


תמ"א 38 חלה על מבני מגורים, משרדים ומבנים לשימושים אחרים. על פי תמ"א 38, בניינים אשר נבנו לפי היתר בנייה שהוצא עובר לראשון בינואר 1980, ונקבע על ידי מהנדס כי הם אינם בנויים בהתאם לתקן ישראלי 413, זכאים לתוספת זכויות בנייה. בניינים אשר ניתן היתר לבנייתן לאחר ה-1.1.1980, ומהנדס קבע כי הם אינם בנויים בהתאם לתקן ישראלי 413, הוראות תמ"א 38 חלות עליהם ללא אישור לתוספת זכויות בניה.


מבנים אשר פטורים מתקן ישראלי 413 אינה נכנסים בגדרי התמ"א. מבנים נוספים אשר אינם כלולים בתמ"א הם מבנים של עד שתי קומות הנמצאים בשטח של 400 מ"ר או פחות. כמו כן, מבנים אשר במרבית הזמן אינם מאוישים לא נכנסים אף הם בתמ"א (לדוגמא, מחסנים). התמ"א אינה חלה על מבנים אשר מיועדים להריסה.


הסכמת הדיירים


במידה ואתם מעוניינים לבחון פרויקט במסגרת תמ"א 38, וודאו האם אתם בעלי נכסים בבניין אשר נבנה לפני 1980. לאחר מכן, ערכו סקר בקרב דיירי הבניין ובדקו את הסכמתם (או העדר הסכמתם) בנוגע לפרויקט. יש להחתים את הדיירים על טופס הסכמה ולפנות לקבלת הצעות מקבלנים. בשלב זה מומלץ לפנות לעורכי דין העוסקים בדיני המקרקעין בכלל, ובתמ"א 38 בפרט. ייעוץ משפטי נכון יכול לזרז ולייעל את ההליכים, וזאת תוך חיסכון כלכלי משמעותי.


לאחר קבלת מספר הצעות מקבלנים, יש לבחון את כדאיות ההצעות אל מול הדיירים ועורכי הדין מטעמכם. חשוב לבדוק האם הקבלן אשר נבחר יכול לעמוד במשימה מבחינת מימון, ביצוע, ערבויות וביטוח. יש להתאים את הפרויקט המדובר לאחוז ההסכמה של הדיירים.


על מה להקפיד בחוזה מול הקבלן


תמ"א 38 היא תוכנית נדל"ן לכל דבר ועניין. מדובר בשיפוצים וחיזוקים בעלויות גבוהות במיוחד, לצד עלייה משמעותית בערכי הדירות (מומחים מעריכים כי תיתכן עלייה של כ-20%-30% בשווי הבניין) וקבלת היתרים בנוגע לזכויות בניה. אי לכך, הפניה לפרויקט דורשת התנהלות מול ועדות התכנון והבניה, ועריכת חוזים פרטניים מול הגורמים הרלבנטיים. במרבית המקרים, הדיירים מעבירים את זכויות הבניה הנוספות לקבלן אשר מבצע את הפרויקט, וזאת בתמורה למימון העבודות על ידו.

 

בחוזה מול הקבלן חשוב להקפיד על הפרטים הבאים – היתרי הבניה המתאימים התקבלו, החוזה מפרט את העבודות אשר יבוצעו על ידי הקבלן והחומרים בהם הוא עתיד להשתמש, פרטים מלאים של הקבלן (לרבות התחייבות לביצוע הפרויקט על ידו), לוח זמנים (הכולל גם את בניית הדירה הנוספת), ערבויות הדדיות וסגירות פיננסיות, קביעת חוזית בדבר העברת המערכות מהגג כיום לגג החדש ועוד.
 


עודכן ב: 02/03/2011