האם הרחבתו של עסק בבניין משותף פוגע ברכוש המשותף ולכן יש לאוסרו?

דנ 20/73 יעקב שמע נ' נחמה סדובסקי

הבית נבנה בתור בית מגורים, אך קודמו של הנתבע, בעלה של דירה בקומת קרקע, הפך אחד מחדרי דירתו לעסק ופתח בו מכולת. הדבר היה למורת רוחם של השותפים, אך הם נמנעו מלנקוט אמצעים. לימים קנה הנתבע את הדירה הנדונה, ולאחר שהצטייד ברישיונות הדרושים, הן על-פי חוק התכנון והבניה, והן על-פי חוק רישוי עסקים, הגדיל את ממדי העסק והפך את כל הדירה לחנות.

אגב כך ביצע שינויים במבנה, בתוך הדירה ומחוצה לה. נוכח התפתחות זו חדלו השותפים מלהבליג. הם תבעוהו לדין בפני המפקח על רישום מקרקעין, בטענה שהפר את הוראות התקנון. לא נרשם כל תקנון מוסכם מכוח סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין, אך התובעים טענו שמעשה הנתבע נוגד הוראותיו של סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק הנ"ל.

האם הנתבע יכול להרחיב את העסק?

1. הוראות האוסרות על אדם לפגוע במבנה על-ידי שינויים מצויות בחוזי השכירות, כשבצדן הוראות נוספות המגבילות את הדייר בדרכי השימוש במושכר, כגון על-ידי קביעת המטרה, לבית-מגורים או לבית-עסק פלוני.

תניה האוסרת על דייר "להפוך בית מגורים לחנות" יכול שתופר אף בלא שהדייר נגע בגוף המבנה. פתיחת חנות עומדת בסתירה להגבלה שהוטלה על יעוד המושכר, אך אין בה שום הפרת האיסור הנוגע לבנין. לעומת זה, האיסור לעשות פירושו, שהדייר חייב להשאיר את המבנה כמות שהוא; עליו להימנע מלשנות צורתו שבעל הבית חפץ לשמור אותה במצבה המקורי.

2. למותר להוסיף שככל אדם אחר יכול גם בעל דירה בבית משותף לתבוע בעל דירה אחרת לא רק בעילה של מטרד, אלא גם בעילה אחרת, כגון בניה לא-חוקית, אפילו אינה מגיעה לכדי מטרד. זכות הקניין בדירת הנתבע אינה משמשת הגנה מפני תביעה שכזאת.

3. יתר-על-כן, בעל דירה החפץ לחייב בעלי דירות אחרות להועיד דירותיהם לשימוש מסוים בלבד, כגון למטרת מגורים, יכול לקבוע כך בתקנון מוסכם שייערך על-פי סעיף 62 לחוק המקרקעין. ואולם באין תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי, וההוראות שבו מגינת על זכות הקניין של בעלי הדירות ותו לא.

לסיכום,

ניהול עסק בבניין המשותף שאינו גורם שינויים ברכוש המשותף או בדירות השותפים אינו חורג מהשימוש המותר בדירה. לאור העובדה שבמקרה הנדון לא נרשם כל תקנון שאוסר על הקמתו של עסק בבניין, אין מקום לאסור על קיומו של העסק שככזה אינו סותר את תקנון הבתים המשותפים המצוי החל על בניין זה.