ע"א 708/72 פולה נ' הלן רוזנברג


ברחוב התקוה 9 שבראשון-לציון נמצא בית משותף ובו עשר דירות. המערערים הם בעלי דירה אחת בבית זה, ואילו המשיבים הם בעלי שלוש דירות אחרות בו; בנוסף על צדדים אלה יש עוד ששה דיירים באותו בית, שהם בעלי הדירות הנותרות.

 

פרץ סכסוך בין הצדדים על רקע החניית מכוניותיהם של המשיבים בחלק מהשטח הפנוי של הנכס, שהוא כולו, או בעיקרו, מתחת לעמודי הבית. למערערים דירה בקומה א' שמעל. העמודים, והם התנגדו להחניית מכוניות על-ידי המשיבים בטענה שהשטח הינו משותף לדיירי הבית כולם ואינו שייך למשיבים בלבד.

 

כדי להתגבר על התנגדותם נקראה אסיפה כללית של בעלי הדירות ביום 21.9.70, ובה השתתפו 9 מתוך 10 בעלי הדירות. בתום אסיפה זאת נתקבלה החלטה, שבעדה הצביעו 5 מתוך 9 הנוכחים, שניים הצביעו נגדה, ושניים נמנעו מהצבעה. ההחלטה שנתקבלה היא בנוסח דלקמן: דיירי הבית בלבד זכאים לחנות בחצר ובין העמודים.

 

לא יוכל לחנות בחצר דייר שלא השתתף בהוצאות הסלילה. דייר נוסף שירצה בשלב מאוחר יותר להיכנס ולחנות בחצר, יוכל לעשות זאת על-ידי השתתפות בהוצאות לפי חלוקת הוצאות מחדש, כאשר הוא נכלל בחשבון. בהסתמך על ההחלטה הנ"ל החלו המשיבים להשתמש בשטח שמתחת לעמודים כמקום חניה למכוניותיהם.

 

המערערים שהתנגדו להחלטה הנ"ל פנו לבית-משפט השלום שנתן צו מניעה האוסר להחנות את הרכבים ברכוש המשותף. המשיבים ערערו על פסק-הדין הנ"ל לבית-המשפט המחוזי שביטל את החלטת ביהמ"ש השלום. מכאן הערעור.


האם יש לקבל את הערעור?


1. פרק ו' של חוק המקרקעין, קובע בסעיף 61 כי בית משותף יתנהל על-פי תקנון, המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. תקנון כזה יכול, כאמור בסעיף 62 לחוק, להיות תקנון מוסכם על בעלי הדירות, או במידה ולא נרשם תקנון לפי סעיף 62 יראו את התקנון המצוי בתוספת לחוק כתקנון שנרשם בידי בעלי הדירות (סעיף 64).

 

על הבית הנדון כאן חל התקנון שבתוספת, ומתוך תקנון זה יש לציין שני סעיפים. אחד מהם הוא הסעיף 5 (א) שבו נקבע, בין היתר, כי בעלי הדירות יקיימו אחת לשנת אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, וקביעת התוצאות הכרוכות בכך; הסעיף השני הוא הסעיף 12 (א) לפיו החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.


2. אילו התקבלה ההחלטה ברוב הדרוש של 2/3, היתה לתקנון מוסכם שהיה משוריין מפני שינוי על-ידי החלטה מאוחרת של האסיפה הכללית שנתקבלה רק ברוב רגיל, אבל גם משלא הושג הרוב הדרוש, ההחלטה אינה בטלה, אלא מחייבת כהחלטה רגילה של האסיפה הכללית.


3. נושא סעיף 1 להחלטה הוא עניין של שימוש ברכוש המשותף, בו רשאית האסיפה הכללית להחליט ברוב רגיל, על-פי סעיפים 5 (א) ו-12 (א) לתקנון המצוי. ההחלטה אינה מפלה בין בעל דירה המעוניין בחניה לבין חברו, ואינה גורעת מזכויותיהם של המערערים או שאר השותפים; אשר-על-כן לא היה צורך בהסכמת המערערים, לא על-פי סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי ולא על-פי סעיף 62 (א) לחוק.


4. מאין החלטה אוסרת, רשאים המשיבים להשתמש בשמח המריבה בתור חניון, ואפילו היה איסור, האיסור הוסר והחניה הותרה על-ידי החלטה של האסיפה הכללית.


לסיכום,

 

יש לדחות את הערעור. באין החלטה האוסרת על השימוש ברכוש המשותף כחניון, יש לקבל את החלטתה של האסיפה הכללית שהתקבלה ברוב רגיל והתירה את השימוש והחניה ברכוש המשותף.