האם זכות חוזית גוברת על זכות קניינית במקרה של עסקאות נוגדות?

ד"נ 21/88 ורטהיימר נ’ הררי

עובדות המקרה:

בעלים של דירה, יש סכסוך בין שני קונים לגבי אותה דירה, שנובע ממכירה כפולה. קונה א’ – יש זיכרון דברים, אין חתימה, התחייבות לשלם: מיליון, שולם מקדמה של 5000. קונה ב’ – יש חוזה חתום, יש התחייבות לשלם: 800,000, תשלום: 350,000 בעודו תום לב, ושילם את היתרה לאחר שגילה שיש עוד קונה. הוא נכנס לדירה וטען ששיפץ.

האם זכות חוזית גוברת על זכות קניינית במקרה של עסקאות נוגדות?

1. בהפעלת זכות ובשימוש בזכות הנובעת מחוזה חייב להתקיים עיקרון תום הלב. העיקרון המלכותי של בתי המשפט הוא מאפשר להם גמישות, התערבות. המשמעות המעשית של פנייה לעיקרון תום הלב ולא לעיקרון האכיפה, היא שאנחנו קובעים את כללי העדיפות, תמיד קונה ראשון עדיף, אולם ניקח ממנו את העדיפות כאשר התנהג לא בסדר, כאשר רימה או התרשל, שיקולים התלויים באשמה. שיקולים אלה מצדיקים את אי אכיפת החוזה משיקולי צדק, ומכך נובעת העדפת הקונה השני למרות שלא קיים את כל המתבקש בסעיף 9, לרכוש קניין.

2. לאור ס’ 9לחוק המקרקעין, בעסקאות נוגדות, זכות העסקה הראשונה על העליונה, אלא אם כן העסקה השנייה בוצעה בתמורה ובתום-לב, ונתלווה אליה רישום. עם זאת, ביהמ"ש מראה כי יש מדרג בין זכויות כך שהזכות החוזית חזקה יותר.

3. עדיפות זכותו של הראשון בזמן אין בה כדי להביא לביטול זכותו של המאוחר בזמן. אין כל סיבה למנוע מהקונה השני זכות לפיצויים כלפי המוכר בגין הנזק, שנגרם לו בשל עדיפות זכותו של הקונה הראשון.

4. ס’ 3(4) לחוק החוזים, חל לעניין אכיפת זכותו של הקונה הראשון כלפי המוכר, ובמסגרת זו ניתן יהא להתחשב בשיקולי הצדק של הצדדים לחוזה. יחד עם זאת, לא ניתן יהא להתחשב בשיקולי הצדק של הקונה השני, שכן התחשבות זו תעמוד בסתירה לתוצאה המתבקשת מהפעלת ההוראה המהותית הקבועה בס’ 9 לחוק המקרקעין.

5. זכותו של הקונה הראשון, הזוכה לעדיפות מכוח הוראות ס’ 9 לחוק המקרקעין, עומדת לו לא רק כלפי המוכר אלא גם כלפי הקונה השני, ובגין הפרתה זכאי הקונה הראשון לקבל אכיפה כלפי הקונה השני. לא ניתן לנתק בין הזכות והסעד לאכיפה לבין הזכות במסגרת של עסקאות נוגדות.

לסיכום,

זכותו החוזית של הקונה הראשון עומדת לו לא רק כלפי המוכר אלא גם כלפי הקונה השני ולפיכך הוא זוכה לעדיפות וזכאי לקבל אכיפה – מימוש הזכות החוזית – כלפי הקונה השני.