משכון ומשכנתא - מהם?

מאת: גלעד נרקיס

"משכון" על-פי סעיף 1 לחוק המשכון, מוגדר כ"שעבוד נכס כערובה לחיוב".

 כלומר, הנכס נהפך לערב לקיומו של החיוב. מכך משתמע, שאם אין החייב מקיים את החיוב, זכאי בעל המשכנתא לפנות לנכס-הערב ולגבות ממנו את החוב על-ידי מימושו[1].

למשכון אין אפוא קיום עצמאי, אלא תכליתו היחידה לשמש כערובה לחיוב. בהיעדר חיוב (קיים או עתיד לבוא, ודאי או מותנה) אין לו קיום. לא רק יצירתו של משכון מותנית בהימצאות חיוב המובטח על-ידו, אלא גם המשך קיומו של המשכון מותנה בכך. יחדל החיוב להתקיים, יפקע המשכון[2].

המשכון מחזק את מעמדו של הנושה ומעלה אותו ממעמד של נושה רגיל למעמד של נושה מובטח.

למקבל המשכון יש עדיפות על פני נושים אחרים של החייב, בכל הנוגע לזכות להיפרע מתוך הנכס הממושכן. עדיפות זו נובעת מהיות המשכון בגדר "שעבוד נכס", דהיינו, זכות קניין, הפועלת כלפי הנכס הממושכן גופו, ולא רק כלפי אדם מסוים.

משום שהמשכון מעניק לבעליו זכות קניינית בנכס, השעבוד ממשיך לחול גם אם בעל הנכס מתחלף.

המשכון רובץ על הנכס ופועל כנגד כל אדם אליו יתגלגל הנכס הממושכן. אומנם, לא נקבע בחוק המשכון כלל רחב בדבר שריון מעמדו של מקבל המשכון בפני עסקאותיו של הממשכן וכלפי חליפיו, אולם עצם הביטוי "משכון הוא שעבוד נכס", המופיע בסעיף 1 לחוק, מצביע על האופי החפצי של המשכון, המעניק לו את השריון הנדרש.

מכאן, שזכותו של מקבל המשכון גוברת על זכויות מאוחרות יוצר, כמו זכויות של קוני הנכס הממושכן, יורשי הנכס, שוכריו וכדומה.

ובאשר למישכונים נוספים, סעיף 6(א) לחוק קובע כי מקבל משכון מאוחר "לא יוכל להיפרע מן המשכון אלא לאחר שסולק החיוב שהובטח במשכון לפניו".

למרות זאת, נוהגים הבנקים בישראל לכלול בחוזי ההלוואה שלהם תנאי מפורש ומחייב, שהממשכן אינו רשאי לעשות עסקה בנכס ללא הסכמתם.

הבנקים מתנים תנאי כזה, משום שכאשר הנכס הוא דירת מגורים או בית-עסק, לעיתים קשה לפנותו מטעמים שונים. בנוסף, אין הם מעוניינים שבעל משכנתא שני יבקש לממש את הנכס הממושכן ולגרום לפדיון מוקדם של ההלוואה[3].

המשכון גם מאפשר לנושה לדלג על השלב של פנייה לבית-המשפט כדי לקבל פסק-דין נגד החייב, בהעניקו לנושה גישה ישירה למשרד ההוצאה-לפועל. במקרים מסוימים, מאפשר חוק המשכון לנושה עצמו לממש את המשכון.

משכנתא מוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין כ"משכון של מקרקעין". כאשר הנכס המשועבד הוא זכות בעלות במקרקעין, או שכירות רשומה במקרקעין, כי אז לפנינו "משכנתא", ואילו כאשר הנכס המשועבד הוא זכות אחרת בנוגע למקרקעין, כי אז יהא השעבוד בגדר "משכון"[4].


הדין הכללי החל על המשכנתא הוא חוק המשכון, התשכ"ז-1967. חוק זה חל על כל סוגי הנכסים - מיטלטלין ומקרקעין.

סעיפי חוק המשכון הקוגנטיים מתייחסים רק לנושאים הרגישים במיוחד, כגון בכל מה שנוגע לדרכי המימוש של המשכון.

בנושאים אחרים ניתן להתנות על האמור בחוק, כפי שנקבע במפורש בסעיפי החוק השונים. סעיף 2 לחוק המשכון קובע, כי הוראות חוק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות בנדון.

על המשכנתא חלים דינים מיוחדים נוספים, אשר פורטו בחוק המקרקעין ובתקנות שהותקנו מכוחו. כלומר, להוראות חוק המקרקעין בנוגע למשכנתא נוספות הוראותיו המשלימות של חוק המשכון, כאמור בסעיף 91 לחוק המקרקעין.
--------------------------------------------------------------------------------

[1] אריה איזנשטיין, "יסודות והלכות בדיני מקרקעין" (כרך ב’, 1996)151.

[2] וייסמן, חוק המשכון, עמ’ 11.

[3] אייזנשטיין, עמ’ 153.

[4] ויסמן, עמ’ 17.