ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) – יפעת גוטמן, משפטנית

 

"אופציה" הנה זכות לרכישת זכות במקרקעין, במועד עתידי כלשהו או בהתקיים תנאים כלשהם. אופציה במקרקעין מוגדרת ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק"), בסעיף 49(י) כזכות לרכישה של זכות במקרקעין. כך לדוגמא, באם אלמוני יעניק לפלוני אופציה לרכישת זכות במקרקעין, כמו זכות קדימה, זכות בעלות, זכות זיקת הנאה, זכות שכירות וכיו"ב, האופציה תצטרך לעמוד במספר תנאים שהציב המחוקק כפי שיובהר להלן, על מנת שיחול לגביה ההסדר הקבוע בסעיף 49(י).

התנאים לתחולת ההסדר שנקבעו בסעיף 49(י) הם כדלקמן:

1) דרישת הכתב של האופציה דבר שעתיד להבטיח סחירות, מסוימות ועבירות (דרישה הקיימת ממילא מכח חוק המקרקעין).

2) האופציה צריכה להיות ניתנת למימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה.

3) האופציה צריכה להינתן באופן בלתי חוזר (קרי, נותן האופציה צרך להתחייב באופן בלתי חוזרלאפשר למקבל האופציה לרכוש זכות במקרקעין בהתקיים התנאים הקבועים באופציה).

4) תקופת האופציה צריכה להיות לא ארוכה מ- 24 חודשים (הכוונה לתקופת המימוש המקסימלית, הכוללת בתוכה תקופות הארכה כלשהי לה זכאי מקבל האופציה). יתכנו מצבים בהם ניתן יהיה לעקוף תנאי זה על ידי מתן אופציה לתקופה נוספת לקרוב.

5) התמורה ששולמה לנותן האופציה אינה עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש, לפי הגבוה ביניהם. ההגבלה חלה על כותב האופציה בלבד ואינה חלה על מוכר האופציה בשוק המשני. יתכן מצב שבו במועד מימוש האופציה שווי המקרקעין יהיה גבוה מהמחיר המוסכם וכדי להימנע מויכוחים עם רשויות המס בשאלות שמאות מומלץ שלא לחרוג מ- 5% ממחיר המימוש המוסכם.

6) נדרש כי מחזיק האופציה לא קיבל זכות חזקה במקרקעין. דומה כי תנאי זה נועד למנוע מכירת זכות במקרקעין במסווה של מתן אופציה.

7) יש צורך להודיע על מכירת האופציה למנהל, בתוך 30 ימים.

במקרים בהם מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף, התוצאה היא שהתמורה ממתן האופציות תחויב במס הכנסה או במס רווחי הון והתמורה בגין מימוש האופציה תחויב במס שבח. עוד יצויין כי מכירתה של האופציה על ידי מקבלה, לצד ג´, פטורה ממס שבח (דהיינו אירוע המס הבא שבו תמוסה האופציה, לאחר שניתנה, יהא מימושה ורכישת הזכות במקרקעין עצמה, על פי תנאי האופציה).
התנאים שהובאו בסעיף דלעיל הנם מסורבלים במידת מה, ובמידה שמוענקת אופציה שאינה עומדת בתנאי סעיף 49(י), עשוי מנהל מיסוי מקרקעין, מכח סמכותו ע"פ סעיף 84 לחוק לראות את העסקה כמכר מקרקעין ולחייבה במס שבח. יוזכר כי סעיף 84 לחוק קובע, כי באם סבור מנהל מיסוי מקרקעין כי עסקה פלונית או פעולה פלונית באיגוד, תפחית או עלולה להפחית את סכום המס העשוי להשתלם על ידי אדם פלוני ביום שבו האופציה תמומש, או למנוע תשלום מס, או כי אחת ממטרותיה העיקריות של עסקה פלונית היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה, להתעלם מהן ולשום את המס המגיע לפי זה. [email protected]