על פי החוק, כאשר נחתמת עסקת מכר מקרקעין במסגרתה נרכשת זכות בנכס, הרוכש נדרש לשלם מס רכישה. ככל שמחיר הנכס יותר גבוה, כל עולה שיעורו של המס המשולם. במילים אחרות, שווי המס לתשלום נקבע על פי שווי עסקת מכר המקרקעין. דוגמא לדיון בנושא ניתן לראות בפסק הדין דנא.

 

יש לך שאלה?
פורום מיסוי מקרקעין
פורום רכישת דירה
פורום מקרקעין


במקרה זה, בית המשפט דן בתביעה שהוגשה על ידי רוכשי דירה נגד מנהל מס שבח בעיר בה היה הנכס. השאלה המרכזית בפרשה הייתה האם יש לחשב את שווי השוק של דירת המגורים בצירוף מע"מ לצורך חיוב במס רכישה, או שמא מרכיב המע"מ לא הווה חלק מהחישוב. בהסכם המכר שנחתם בין הרוכשים למוכרים נקבע שהמחיר הכולל של הדירה שיקף את מחירה הבסיסי בתוספת מע"מ בשווי 15.5%.


טיעוני העוררים


לטענת העוררים, סכום המע"מ לא הווה חלק ממחיר הזכות במקרקעין. זאת מאחר ועל פי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, שווי הזכות במקרקעין נקבע בהתאם לתפיסתו של המוכר. קרי, בהתאם לסכום אותו המוכר מצפה לקבל בעסקת המכר. נטען שחרף העובדה שהמע"מ נכלל בנסגרת מחירה הכולל של הדירה, המוכר לא התייחס לרכיב זה כחלק מהתמורה. על כן, לא הייתה הצדקה לכלול בחישוב שווי מס הרכישה את רכיב המע"מ.


העוררים הוסיפו וטענו שככלל, הייתה אפליה בחישוב סכום המע"מ כחלק ממחיר המקרקעין. שכן, בעסקאות מקרקעין בהן הרוכש היה "עוסק", רשויות המס לא כללו את רכיב המע"מ בחישוב מס הרכישה. זאת מכוח הוראות ביצוע פנימיות. מנגד, במקרים בהם המוכר היה "יחיד", המע"מ נכלל בחישוב שווי המכירה ומס הרכישה. העוררים טענו שחוק מיסוי מקרקעין לא התיר ליצור הבחנה זו, בין עוסק למורשה, מבחינת מס רכישה ולכן, נוצרה אפליה פסולה.


טיעוני המשיב


מנגד, מנהל מחלקת מס שבח טען שרכיב המע"מ היה חלק בלתי נפרד ממחיר הנכס ולכן, היה ראוי לכלול אותו בשווי הזכות ובחישוב מס הרכישה. בנוסף, המנהל הדגיש שעל פי נקודת המוצאה של רשויות המס, זהות המוכר והקונה לצורך סיווגם בחוק המע"מ לא הייתה רלוונטית כלל.


עוד נטען שהצדדים ראו את המע"מ כחלק בלתי נפרד מהעסקה ולכן, העוררים שילמו מחיר גבוה ממחיר השוק של הדירה שנרכשה. לבסוף, נטען שלא הייתה אפליה פסולה בין "יחיד" ל"עוסק". שכן, ההבחנה הין נישומים אלו ביחס לתשלומים בגין רכישת מקרקעין נעשתה בעקבות האפשרות של עוסק לנכות את המע"מ כמס תשומות ותו לאו.


הכרעה


לאחר שמיעת טענות הצדדים, בית המשפט דחה את הערר. נקבע שלצורך חישוב מס הרכישה של דירת המגורים, יש מקום לכלול את רכיב המע"מ ששולם. זאת מאחר ורכיב זה הינו חלק משווי השוק של הדירה. בנוסף, נפסק שלא הייתה אפליה פסולה בדרך התנהלות רשויות המס. שכן, לו הרשויות היו נוהגות בעוסק כביחיד, הדבר היה מוביל ליצירת תרחישים לא הגיוניים כגון מצב בו עוסק מורשה ישלם מס שבח בגין רכיב מע"מ שלא קיבל.


לבסוף, צוין שאילו דירה דומה לזו שנרכשה על ידי העוררים הייתה נרכשת מאדם פרטי שגר שם בעבר, כלומר מיד שנייה, לא היה משתלם בגינה מע"מ. על כן, מחירה היה זהה לסכום שהקבלן היה מוכר אותה לאחר ניכוי המע"מ. זאת מכוח ההנחה שבשוק שווי אחיד ויחיד לפיו נקבעים מחירי הדירות, ללא חשיבות לשאלת זהותו של הרוכש והמוכר.