הבנק תבע לקוחה על חוב משכנתא – השופטת האשימה את הבנק ברשלנות

מהי מידת האחריות של בנק כלפי לקוח, והאם הוא יכול לתבוע לקוח שלא עמד בתשלומי המשכנתא, למרות שלבנק עצמו יש חלק לא מבוטל במצב שנוצר?

יש לכם שאלה?

פורום משכנתא
פורום כונס | כינוס נכסים
פורום רכישת דירה | מכירת דירה
פורום ליקויי בניה | בדק בית | תביעות קבלנים

בתביעה שהגיש בנק כנגד אישה שלא עמדה בתשלומי המשכנתא אליהם התחייבה, נתגלתה תמונה מורכבת למדי, שבסופה החליטה השופטת חנה לפין הראל לדחות את התביעה.

ב-1996, ארבע שנים לאחר שעלתה לארץ, חתמה הנתבעת על הסכם הלוואה עם הבנק לטובת רכישת דירה בחיפה. המונח דירה הופיע בכתב התביעה במרכאות כפולות, כיוון שמהר מאוד התברר כי המעון בו מדובר לא ראוי להיקרא כך.

הדירה מעולם לא קיבלה היתר בנייה

סכום ההלוואה עמד על 207 אלף שקל. לאחר החתימה, פנה הבנק לשמאי, לצורך הערכת שוויו של הנכס. הסכום שהעריך השמאי תאם את המחיר עליו סיכמו הנתבעת ובעל הדירה.

בפועל, התגוררה הנתבעת בדירה לתקופה קצרה, וזאת בשל העובדה שהדירה הוצפה בכל פעם שירד גשם. בנוסף התברר, כי הדירה אינה רשומה ככזאת והיא למעשה דירה מחולקת שלא ראויה למגורים.

בתביעה שהגיש הבנק טען זה שהנתבעת החזירה את ההלוואה שלקחה עד לשנת 2003. אז העביר הבנק את הדירה לכינוס נכסים, ולאחר הערכת שמאי הוחלט למכרה בסכום של 14 אלף דולר. כיוון שסכום זה לא מכסה את ההלוואה שנטלה הנתבעת, הוחלט לתבוע אותה להמשיך ולשלם לבנק עוד 150 אלף שקל.

הרשמת, שטיפלה בתיק זה, קבעה כי הבנק התרשל בזמן תהליך בדיקת הנכס המדובר, אך יש לבדוק את סעיף 26 בחוזה ההלוואה, האומר כי לבנק עצמו אין אחריות לבדוק את הנכס ושנוטל ההלוואה הוא האחראי הבלעדי לוודא את תקינותו.

הנתבעת טוענת כי רומתה

טענתה העיקרית של הנתבעת היא כי עצם העובדה שהדירה שנבנתה ללא אישור, אינה מאפשרת מגורים נאותים, מוכר הנכס ביצע מעשה רמייה לא רק בה – אלא גם בבנק עצמו. בנוסף לבעל הנכס, גם עורכי הדין שטיפלו במכירה לא ביצעו את תפקידם כיאות, ואיתם גם המתווך שנתן ידו בעסקה.

אבל את עיקר האשמה על התגלגלות העניינים שהובילו לרכישת הדירה, הטילה הנתבעת על השמאי (ובעקבותיו גם את הבנק התובע), על כך שכשל בהערכתו את הנכס, לא בדק בקטנות ולא בדק האם הדירה רשומה בכלל כדירה בעירייה.

הנתבעת אף הוסיפה כי כבר ב-1998, שנתיים לאחר הרכישה של הדירה, פנתה בעצמה לבנק ושטחה את כל הראיות לכך שמדובר ברמאות, אולם הבנק, שגם הוא בעל עניין בנכס, העדיף שלא לשתף פעולה עם הנתבעת.

לבסוף הדירה הוחזרה לבעליה המקוריים, שחויב להחזיר לנתבעת את הכסף אותו שילמה על הדירה, וכן נחתמה פשרה בסך 40 אלף שקל עם עורכי הדין שטיפלו במקרה.

הבנק: הרשלנות היא של הנתבעת

הבנק, שהוא התובע בתיק זה, אמר כי אי אפשר לטעון להתרשלות כלשהי מצדו במקרה. עוד נאמר, שהשמאי שהעריך את הדירה נשכר כיוון שלבנק אין אפשרות לבצע הערכת נכסים בעצמו, ובכלל, השמאי מלכתחילה אמור להיות בצד של הלווים. עוד ציין הבנק כי הנתבעת בחרה לתבוע רק את עורכי הדין שערכו את המכירה ולא את השמאי עצמו.

בעת ביצוע העסקה, טען הבנק שנכנס לתמונה רק בשלב ההלוואה והאשים את הנתבעת ברשלנות, כיוון שלא טרחה לבדוק בעירייה מה מצב הנכס אותו היא עומדת לרכוש ובכך למעשה התרשלה גם כלפי הבנק.

מבחינת הבנק, הוא בדק שכל המסמכים הנחוצים לרכישה וקבלת הלוואה קיימים, וכי נעשתה הערכת שמאי, ולכן אין הוא אחראי לתוצאות הסופיות של המהלך ובוודאי שלא הייתה שום התרשלות מצדו.

בהתייחס לסעיף 26 בחוזה ההלוואה, שפוטר את הבנק מאחריות על בדיקת הנכס, טען עורך הדין שאין לבנק דרך לבצע את כל הבדיקות הדרושות בעצמו והוסיף שאם ייפגע כוחו של הסעיף עלולה להיווצר פגיעה בציבור הלקוחות, שיתקשו לקבל הלוואות ומשכנתא מהבנקים.

הנתבעת: הבנק נהג ברשלנות כלפיי

מנגד, טענה הנתבעת כי לאחר הערכת השמאי הרשלנית, ולאחר שליקוייה של הדירה התגלו והיא תבעה את בעל הנכס, פנתה לבנק לטובת שיתוף פעולה אך לא נענתה. בנוסף ציינה שגם בהערכת השמאי השנייה בזמן כינוס הנכסים מטעם הבנק, שהעריכה את שווי הדירה במחצית מהסכום המקורי הייתה טעות.

בהערכה השלישית, בה יודע השמאי כי לדירה אין כלל היתר בנייה, נקבע ערכה על 14 אלף דולר בלבד, כרבע מהסכום המקורי.

על הבנק לנהוג באחריות כלפי לקוחותיו

השופטת התחשבה בכך שבזמן רכישת הדירה הנתבעת הייתה עולה חדשה שעד מהרה מצאה עצמה חייבת כספים מרובים וזאת מבלי שתהיה לה דירה בבעלותה.

לאחר מכן ציינה השופטת כי בזמן קבלת ההלוואה, מקור ההכנסה היחיד של הנתבעת היה הבטחת הכנסה, ובנוסף, כבר ב-1998, כשהנתבעת פנתה לבנק ויידעה אותו שהנכס לא חוקי ואינו ראוי למגורי אדם, היה יכול זה לשתף עמה פעולה ובכך לצמצם משמעותית את הפסדיו מהמכירה ואת חובותיה של הנתבעת אליו.

השופטת ציינה גם את החשיבות בהדדיות בין הלקוח לבנק אליו הוא שייך. על הבנק לפעול למען שמירת אמינותו בעיני לקוחותיו הרואים בו בר סמכא לענייניהם הפיננסיים, ולשמור על רמת טיפול מקצועית נאותה.

בנוסף קבעה השופטת כי הבנק קיבל את הערכתו של השמאי הראשון שהתרשל בתפקידו, וכי היה על הבנק להבין כי ההערכה שמסר השמאי, בעלת עמוד אחד (לצורך השוואה, השמאי השני מסר הערכה באורך של שישה עמודים), לא הייתה הערכה מספקת.

לו היה הבנק בודק כראוי את נאותות הנכס, לא היה גורם נזק לנתבעת ולעצמו. הנתבעת הוכיחה שהבנק לא דאג לבדיקה מספקת בזמן רכישת הנכס, והתנהל בצורה רשלנית בכל הנוגע להתרשמותו מהערכת השמאי.

באשר לסעיף 26, השופטת לא קיבלה את טענת הבנק שפגיעה בסעיף משמעותה פגיעה באפשרות הלקוחות לקבל הלוואות, ואמרה שמה שחשוב לציבור זה שהבנקים יתנהלו מולם בצורה אחראית. לסיום דחתה השופטת את התביעה והבנק חויב לשלם לנתבעת הוצאות בית משפט ושכר טרחה עורך דין בסכום של 10,000 שקל.